Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2006 г. N Ф08-758/06 "В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса РФ право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков полученного имущества возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя" (извлечение)

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Корнилову А.А. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании возвратить арендованное имущество, взыскании 39 910 рублей 37 копеек арендной платы, 22 330 рублей 99 копеек пеней и 4 920 рублей 87 копеек платы за пользование земельным участком.

Решением от 05.07.05 суд расторг договор аренды, выселил предпринимателя из занимаемого помещения, взыскал 39 910 рублей 37 копеек задолженности по арендной плате, 4 920 рублей 87 копеек платы за пользование земельным участком и 2 200 рублей пеней. Суд пришел к выводу, что ответчик документально не подтвердил произведенные затраты на капитальный ремонт помещений, поэтому не имеет право их засчитывать в счет уплаты арендных платежей.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.10.05 решение отменено, в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что сумма затрат предпринимателя на капитальный ремонт превышает сумму арендной платы за весь период пользования арендованными помещениями. Суд признал необоснованным отказ департамента засчитать в счет арендной платы затраты, отраженные предпринимателем в акте выполненных работ N 2.

В кассационной жалобе департамент просит постановление апелляционной инстанции отменить, дело передать на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не учел, что зачет по приказу от 06.08.02 N 549 произведен в счет арендной платы с 29.04.02 по 31.12.02. В соответствии с пунктом 6.2 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью города Краснодара от 28.06.01 N 12 зачет стоимости выполненных работ является правом, а не обязанностью департамента, которым он может воспользоваться после принятия решения комиссии по муниципальной собственности и заключения департамента финансов. Заявитель также указывает, что суд апелляционной инстанции сделал неправильный вывод об отсутствии задолженности у ответчика за пользование земельным участком ввиду ее оплаты.

В отзыве на жалобу предприниматель просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 13.03.06.

После перерыва в судебном заседании представитель департамента и предприниматель повторили доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 28.04.02, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору нежилые помещения N 1, 2, 3, 4 площадью 39,2 кв. м, расположенные по адресу г. Краснодар, ул. Новороссийская, 200. Срок действия договора с 29.04.02 по 24.04.03. В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора арендная плата за помещение составила 2 058 рублей в месяц, за земельный участок - 1 109 рублей 61 копейку в год.

По истечении срока действия договора департамент и предприниматель заключили новый договор аренды от 07.07.03, в соответствии с которым предприниматель получил в аренду помещения N 1-4 литера Г2 и помещение литера Г3 общей площадью 58 кв.м, расположенные по этому же адресу. Срок действия договора установлен с 07.07.03 по 05.07.04.

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора арендная плата за помещения составила 3 186 рублей в месяц, за земельный участок - 1 1997 рублей 14 копеек в год.

По истечении срока действия договора предприниматель продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Как установил суд апелляционной инстанции и не оспаривают стороны, предприниматель произвел в занимаемых им помещениях капитально-восстановительный ремонт, поскольку помещения были в переданы в состоянии, исключающем возможность их использования.

Из приказа Управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара от 06.08.02 N 549 "О предоставлении льгот по арендной плате" следует, что на основании распоряжения главы администрации г. Краснодара от 02.08.02 N 645-р арендодатель засчитывает предпринимателю в счет арендной платы с 29.04.02 по 31.12.02 затраты на капитально-восстановительный ремонт в сумме 126 301 рубля.

Департамент произвел зачет произведенных предпринимателем затрат на капитальный ремонт в сумме 52 051 рубля 20 копеек в счет арендной платы за 2002 - 2004 гг.

Приказом от 27.02.04 N 128 департамент произвел зачет в счет арендной платы затраты на капитальный ремонт в сумме 12 127 рублей 63 копейки за период с 01.01.04 по 31.12.04.

Из акта N 2 на выполненные работы, подписанного предпринимателем и МУ "Служба заказчика по управлению муниципальным жилищным фондом", следует, что предприниматель выполнил работы по капитальному ремонту на сумму 116 072 рубля.

Ответчик обратился в департамент с заявлением о зачете указанной суммы в счет арендной платы. Указанное заявление истец получил, что следует из распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар от 28.06.04 о необходимости решить вопрос о зачете в срок до 15.07.04.

В письме от 24.11.04 N 19890.49 департамент сообщил предпринимателю об отказе засчитать 116 072 рубля затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы, ссылаясь на приостановление предоставления льгот по арендной плате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Как видно из материалов дела и пояснили в судебном заседании представители сторон, помещения были переданы предпринимателю в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, без которого их использование было бы невозможно.

Арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта помещений и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, что следует из приказа Управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара от 06.08.02 N 549, а также последующего поведения арендодателя, частично засчитавшего затраты предпринимателя на капитальный ремонт в счет арендной платы. Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется. В соответствии с названной статьей право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков полученного имущества возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.

Суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель выполнил указанные в акте N 2 работы, стоимость которых составила 116 072 рубля, и направил арендодателю документы, подтверждающие факт выполнения работ.

Учитывая, что предприниматель выполнил работы по капитально-восстановительному ремонту на сумму 180 249 рублей 83 копейки, апелляционная инстанция обоснованно указала, что сумма арендных платежей за весь период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт, и признала произведенное предпринимателем удержание правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей - выполненными.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что ответчик погасил задолженность по плате за земельный участок. Департамент полагает, что представленные предпринимателем квитанции подтверждают перечисление платы за землю только по 01.10.04. По договору от 07.07.03 N 523/3 плата за землю составила 1 997 рублей 14 копеек. За период с 07.07.03 по 07.07.04 предприниматель оплатил 1 997 рублей 14 копеек, что подтверждается квитанцией от 20.11.03. В материалах дела также имеются квитанции на суммы 300 рублей, 206 рублей 18 копеек и 595 рублей. Таким образом, доводы департамента об оплате пользования земельным участком только до 01.10.04 отклоняются.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.05 по делу NА32-8936/2005-27/169 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.