Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2006 г. N Ф08-6353/05 "Постановление главы муниципального образования о предоставлении обществу земельного участка на праве аренды не свидетельствует о реализации обществом своего исключительного права приватизации или аренды земельного участка и утрате обществом права выкупа земельного участка, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")..." (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 18 января 2006 г. N Ф08-6353/05
"Постановление главы муниципального образования о предоставлении
обществу земельного участка на праве аренды не свидетельствует
о реализации обществом своего исключительного права приватизации
или аренды земельного участка и утрате обществом права выкупа земельного
участка, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (пункт
7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства"). Подлежит выяснению вопрос о фактических
пользователях объектом недвижимости, расположенном в границах земельного
участка"
(извлечение)

ООО "Производственно-коммерческая фирма "АСМА"" (далее - ООО "АСМА", общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ администрации предоставить в собственность ООО "АСМА" путем заключения договора купли-продажи земельный участок площадью 659 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Садовая/Северная, 98/393;

- понудить администрацию подготовить и направить ООО "АСМА" проект договора купли-продажи указанного земельного участка, установить в договоре купли-продажи земельного участка цену, не превышающую 17-ти кратный размер ставки земельного налога за единицу площади.

Определением от 07.10.05 на стороне ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодара (далее - департамент).

Решением от 12.08.05 в иске отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ООО "АСМА" оснований для выкупа земельного участка, поскольку правопредшественнику общества земельный участок был предоставлен на праве аренды, а отказ общества заключить с администрацией договор аренды не свидетельствует о возникновении права на выкуп земельного участка.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.10.05 указанное решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции указал, что собственником земельного участка является Российская Федерация, от имени которой земельным участком распоряжается администрация, и признал надлежащим ответчиком Российскую Федерацию в лице администрации муниципального образования г. Краснодар, а не муниципальное образование г. Краснодар в лице того же исполнительного органа. Кроме того, отказ в удовлетворении заявленного требования апелляционной инстанцией признан правомерным, поскольку общество не является единственным собственником расположенного на спорном участке объекта недвижимости.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение полагая, что выводы судебных инстанций не соответствуют статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как ООО "АСМА" является единственным собственником недвижимых объектов, расположенных на спорном земельном участке. По мнению общества, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права выкупа земельного участка противоречат нормам гражданского и земельного законодательства.

Отзывы на кассационную жалобу не предоставлены.

Представитель департамента в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалованные судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из предоставленных в дело свидетельств о государственной регистрации права собственности, ООО "АСМА" является собственником квартир N 2 общей площадью 35,1 кв. м и N 3 общей площадью 38,9 кв. м (переведенных в установленном порядке в нежилые помещения), нежилых помещений N 1, 2, 10, 10/1, 11, 11/1 общей площадью 119,4 кв. м и нежилого помещения подвала общей площадью 66,2 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Садовая, 98.

Названные помещения ООО "АСМА" приобрело по договорам купли-продажи от 28.08.2000, 21.12.2000 и 31.08.01.

По заявлению ООО "АСМА" о закреплении земли для эксплуатации магазина и приемного пункта химчистки постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 27.08.04 N 2453 на праве аренды сроком на 5 лет обществу предоставлен земельный участок площадью 659 кв. м, расположенный под указанным объектом недвижимости и прилегающий к нему и предложено заключить договор аренды, оформление которого поручено департаменту. Земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен N 23:43:03 10 024:0035.

Договор аренды земельного участка общество с администрацией не заключило, но 02.09.04 ООО "АСМА" обратилось к главе администрации муниципального образования города Краснодар с просьбой о выкупе земельного участка на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар предложил ООО "АСМА" использовать земельный участок на праве аренды. Отказ мотивирован тем, что право выбора титула землепользования принадлежит собственнику земельного участка в лице администрации, а не собственнику недвижимости.

Указанное обстоятельство послужило основанием для предъявления в суд рассматриваемого требования.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО "АСМА" оснований для выкупа земельного участка не соответствует действующему законодательству, так как не основан на положениях ни статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ни статей 28 и 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ее системной связи с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предоставляет право выбора титула на земельный участок собственнику недвижимого имущества, расположенного на нем (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В силу положений статьи 217 Гражданского кодекса РФ, статей 29, 36 Земельного Кодекса РФ заключение договора по предоставлению земельного участка в собственность или аренду граждан и юридических лиц при наличии на них объектов недвижимости для исполнительных органов является обязательным.

В соответствии с названными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках.

Согласно пункту 3 статьи 28 названного Федерального закона договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не является препятствием для выкупа земельного участка.

Наличие у предыдущего собственника договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса. Если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

В материалы дела не предоставлено адресованное администрации либо департаменту заявление ООО "АСМА" о его желании заключить договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Садовая, 98.

Постановление главы муниципального образования г. Краснодар от 27.08.04 N 2453 о предоставлении обществу данного земельного участка на праве аренды не свидетельствует о реализации обществом своего исключительного права приватизации или аренды земельного участка и утрате обществом права выкупа земельного участка, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Доказательства того, что спорный объект ограничен в обороте, приватизация участка запрещена федеральным законом либо земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных актов органов государственной власти о резервировании в дело не предоставлены.

В силу статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать правомерность отказа заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка лежит на администрации и третьем лице.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что надлежащим ответчиком по рассматриваемому делу является Российская Федерация в лице администрации муниципального образования город Краснодар также нельзя признать законным и обоснованным. Суд апелляционной инстанции установил, что спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Для рассмотрения споров, связанных с земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, достаточно привлечь к участию в деле соответствующий орган, которому в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставлено право распоряжаться указанными земельными участками.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО "АСМА" не является единственным собственником здания, земельный участок под которым является предметом спора, документально не подтвержден и требует дополнительной проверки. В дело не предоставлены сведения регистрирующего органа о собственниках всего объекта недвижимости по указанному адресу.

Неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и неполное исследование обстоятельств, имеющих существенное значение для принятия правильного решения, в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для направления дела на новое рассмотрение.

При рассмотрении требований общества суду следует принять во внимание нормы земельного кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также проверить доводы администрации о том, что общество не является единственным собственником здания, расположенного на спорном земельном участке (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации); выяснить обстоятельства вынесения постановления главы администрации о передаче земли в аренду.

При новом рассмотрении спора необходимо предложить обществу уточнить предмет заявленного требования в части возложения на администрацию обязанности направить проект договора купли-продажи земельного участка с указанием в договоре предельной цены, принять во внимание статьи 173, 174, 197 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие особенности рассмотрения споров о понуждении к заключению договора, совершению определенных действий либо оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 12.08.05 и постановление апелляционной инстанции от 10.10.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А-32-34816/04-59/930 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.