Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 января 2006 г. N Ф08-6715/05 "Судебные инстанции обоснованно приняли спорные пункты договора аренды в редакции, предложенной арендатором. Суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены судебных актов" (извлечение)

ООО "Компания Энергоперспектива "Южное отделение"" (далее - общество) обратилось с иском к Комитету по управлению имуществом г. Шахты (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 16.12.04 N 1542, и утверждении пунктов 3.2, 3.6, 4.1.1, 4.3.2, 5.2, 8.4, 8.5 договора в редакции истца.

Решением от 12.07.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.10.05, иск удовлетворен. Из договора исключены: последние предложения пункта 3.2 и 5.2; пункты 3.6 и 8.4. Пункты 4.1.1, 4.3.2 и 8.5 приняты в редакции, предложенной обществом. Судебные акты мотивированы несоответствием нормам Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации спорных пунктов договора в редакции, предложенной комитетом.

В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты и принять спорные пункты договора в его редакции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, предлагаемые комитетом условия договора не противоречат действующему законодательству. В обоснование своих доводов комитет ссылается на пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.02 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю" и полагает, что первоначальная редакция договора соответствовала утвержденной типовой форме. В судебном заседании представитель комитета поддержал изложенные в жалобе доводы.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании общество возражало против доводов, изложенных в жалобе, считая судебные акты законными и обоснованными, и просило жалобу оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей общества и комитета, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, обществу на срок с 22.04.02 по 01.01.05 в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г. Шахты, пер. Студенческий - пер. Муранова. Право пользования землей у общества возникло в результате приобретения истцом у Шахтинской ТЭЦ им. Артема объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, принадлежавших последнему на таком же праве.

На основании распоряжения мэра г. Шахты от 16.12.04 N 5775 комитет направил обществу договор от 16.12.04 N 1542 аренды земельного участка площадью 1 387,6 кв. м (кадастровый номер 61:59:04 02 07:0070), расположенного по адресу: г. Шахты, пер. Студенческий - пер. Муранова. Срок аренды установлен с 16.12.04 до 16.12.53. Общество указанный договор подписало с протоколом разногласий, предложив иную редакцию пунктов 3.2, 3.6, 4.1.1, 4.3.2, 5.2, 8.4, 8.5.

Комитет не согласился с протоколом разногласий, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.02 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" договоры аренды земельных участков, арендная плата за которые поступает в бюджет субъекта Российской Федерации, подлежат обязательному согласованию с уполномоченными на распоряжение земельными участками органами. Договор аренды земельного участка от 08.12.04 N 1543 в своей редакции общество не согласовало с Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, а предложенный комитетом договор соответствует согласованной в установленном порядке типовой форме договоров аренды земельных участков, потому изменению не подлежит.

Данное обстоятельство послужило причиной обращения с иском в суд.

В силу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи на рассмотрение суда, разногласий, возникших при заключении договора, спорные условия договора определяются в соответствии с судебным решением.

Согласно пункту 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Если содержание условия предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие.

По смыслу приведенных норм Кодекса при возникновении между сторонами разногласий по условию договора и при наличии условия, определенного диспозитивной нормой, суд должен руководствоваться указанной нормой.

Общество предложило из договора исключить пункт 3.2 в редакции: "Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, погашает, прежде всего, пени, предусмотренные пунктом 5.2 настоящего договора, а в оставшейся части - сумму арендной платы" и пункт 3.6 в оспариваемой части: "В случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору".

В связи с исключением из договора пункта 3.2 заявитель считает, что из пункта 5.2 следует исключить предложение: "Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора"

Суды правомерно исключили упомянутые условия из договора и указали, что условия пунктов 3.2 и 5.2 договора должны определяться с учетом требований статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет ошибочно считает, что гражданско-правовая санкция (пени) относится к денежным обязательствам, погашаемым в первую очередь, так как это не соответствует статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Проценты, указанные в упомянутой статье Кодекса, подлежат зачету в случае их оплаты по основаниям, не связанным с нарушением денежного обязательства.

Суды правильно признали, что пункт 3.6 договора в редакции комитета, определяющий условия договоров арендатора с третьими лицами, противоречит принципу свободы договора, установленному статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпункт 4.1.1 договора в редакции комитета закреплял право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 месяца, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 6.1 и нарушения других условий договора. Пункт 4.1.1 договора (в оспариваемой части) суды приняли в редакции общества, соответствующей пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только в судебном порядке при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суды правомерно из подпункта 4.3.2 договора исключили ограничение, в силу которого арендатор для передачи земельного участка в субаренду либо своих прав и обязанностей по договору третьим лицам должен получить согласие арендодателя и Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области. Пункт 4.3.2 договора судами принят в редакции, соответствующей пунктам 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принятая судом редакция пункта 8.4 договора соответствует пунктами 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Норма права диспозитивна и подлежит применению при отсутствии в договоре иного соглашения сторон. Доводы заявителя жалобы о наличии долга за период фактического пользования земельным участком и необходимости придания договору аренды обратной силы не могут служить основанием для отмены либо изменения судебных актов по настоящему делу, так как спор о взыскании долга за предшествующий период может являться предметом самостоятельного иска.

Условие пункта 8.5, принятое судебными актами в редакции истца, соответствует статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой возможность одностороннего отказа от исполнения связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности обязательства либо одностороннее изменение условий такого договора должны быть предусмотрены законом или договором. Арендодателю законодательством не предоставлено право отказа от исполнения договора аренды по основаниям, указанным комитетом в пункте 8.5 договора аренды. Довод комитета о том, что отказ арендодателя от исполнения договора не является односторонним расторжением договора, кассационная инстанция принять не может в связи с тем, что в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора суд обязан применять буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений.

Ссылки комитета на пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации 07.08.02 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" несостоятельны, так как спор, возникший при заключении договора, подлежит урегулированию со стороной по договору. Действие указанного постановления не распространяется на собственника объекта недвижимого имущества при реализации его прав на приобретение земельного участка, необходимого для использования указанного объекта.

Типовая форма договора аренды не является правовым актом либо императивной нормой, не установлена законом, поэтому не носит обязательный характер по смыслу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, а лишь определяет примерные условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 427 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебные инстанции обоснованно приняли спорные пункты договора аренды от 16.12.04 N 1542 в редакции, предложенной обществом. Суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены судебных актов, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 12.07.05 и постановление апелляционной инстанции от 17.10.05 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-9351/05-С4-11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.