Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2006 г. N Ф08-1264/06 "После передачи недвижимости покупателю последний до регистрации перехода права собственности приобретает статус законного владельца, в связи с чем продавец, сохраняя право собственности до регистрации перехода этого права, утрачивает право на распоряжение переданным недвижимым имуществом и несет ответственность за неисполнение нового договора об отчуждении ранее переданного имущества" (извлечение)

Предприниматель Батуринец А.А. обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Агро-Продукт", заявив следующие требования:

признать недействительным заключенное ФГУП "Ейский судоремонтный завод" и ООО "Агро-Продукт" соглашение об отступном от 29.06.04 в части передачи ответчику здания столовой, литера В, общей площадью 178,6 кв. м, расположенного в г. Ейске на ул. Пляжной, 2;

признать право собственности на здание столовой-магазина "Якорь", литера В, общей площадью 178,6 кв. м, расположенное по указанному адресу.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (ныне - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю) и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением от 21.10.05, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 28.02.06, исковые требования удовлетворены. При рассмотрении дела суд установил, что действия продавца спорного имущества ФГУП "Ейский судоремонтный завод" по заключению спорной сделки с ответчиком противоречат статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влекут перехода права собственности к ответчику, поскольку ранее тоже самое имущество было продано по договору от 31.05.2000 предпринимателю и находится в его владении.

Кроме того, имеется вступивший в законную силу судебный акт, обязывающий завод зарегистрировать за истцом право собственности на спорное имущество. Ликвидация одной из сторон сделки не препятствует ее оспариванию. В связи с тем, что спорный объект недвижимости фактически ответчику не передавался, у последнего не могло возникнуть права собственности на него. Суд также указал, что на момент подачи заявления и документов о государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на спорный объект ФГУП "Ейский судоремонтный завод" было ликвидировано, поэтому в силу пункта 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель завода Иваненко М.Е. осуществляла соответствующие действия от его имени по недействительной доверенности.

В кассационной жалобе ООО "Агро-Продукт" просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, Батуринец А.А. не обладает правом собственности на спорное имущество, так как состоявшееся в отношении него решение о признании такого права отменено. Суд неправомерно рассмотрел иск о признании договора купли-продажи недействительным в отношении только одной из сторон этой сделки. К участию в деле не привлечен конкурсный управляющий ликвидированного ФГУП "Ейский судоремонтный завод" Слушкин Е.Ю., о правах и обязанностях которого приняты обжалуемые судебные акты. ООО "Агро-Продукт" является добросовестным приобретателем спорного имущества, которому принадлежит право собственности с момента его регистрации. Судебные акты, на которые сослался суд, не имеют преюдициального значения, так как приняты по делам, в которых ООО "Агро-Продукт" не участвовало.

Предприниматель отзыва на кассационную жалобу не предоставил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, а предприниматель и его представитель просили жалобу отклонить, полагая, что оспариваемые судебные акты соответствуют закону. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, государственное предприятие "Ейский судоремонтный завод" в лице внешнего управляющего Ефимова В.Г. (далее завод, продавец) и предприниматель Батуринец А.А. (покупатель) 31.05.2000 заключили договор купли-продажи здания столовой-магазина "Якорь", литера В, общей площадью 178,6 кв. м, расположенное в г. Ейске на ул. Пляжной, 2 (т. 1, л. д. 27).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.01 по делу N А32-2327/01-9/66 (с учетом определения от 08.02.02) на завод возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности на спорное здание за предпринимателем Батуринец А.А. (т. 1, л. д. 12, 53). Однако данное решение суда не было исполнено.

17 февраля 2004 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права хозяйственного ведения на спорное имущество за ФГУП "Ейский судоремонтный завод" (т. 1, л. д. 61).

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.04 по делу N А32-3081/04-41/88 заводу отказано в иске к предпринимателю Батуринец А.А. о признании недействительным договора от 31.05.2000 (т. 1, л. д. 18 - 20).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.05 по делу N А32-2123/03-36/419 удовлетворен иск предпринимателя Батуринца А.А. к заводу о признании права собственности на спорное имущество. Постановлением апелляционной инстанции от 23.09.05 по тому же делу решение от 23.09.05 отменено, производство по делу прекращено в связи с тем, что на момент его принятия ответчик завод ликвидирован, о чем 09.09.04 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц (т. 1, л. д. 94, 95).

29 июня 2004 года завод в лице конкурсного управляющего Слушкина Е.В. (должник) и ООО "Агро-продукт" (кредитор) подписали соглашение об отступном N 2, в соответствии с которым должник передал кредитору в счет погашения задолженности на сумму 6 773 тыс. рублей движимое и недвижимое имущество, включая спорный объект (т. 1, л. д. 66 - 73). В тот же день стороны подписали передаточный акт (т. 1, л. д. 74 - 77).

5 мая 2005 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности на спорное имущество за ООО "Агро-Продукт" (т. 1, л. д. 42).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд. Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 556 Кодекса исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Содержание названных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право собственности на недвижимость может перейти к приобретателю только после ее фактической передачи. Иными словами, фактическая передача договорного имущества не может быть исключена из юридического состава, требующегося для перехода права собственности.

Оценивая представленные истцом в материалы дела документы, суд установил, что спорное имущество находится во владении истца.

Во владении ответчика это имущество никогда не находилось.

Данное обстоятельство им не опровергнуто.

С учетом указанных обстоятельств, а также приведенных норм права, суд правомерно признал за истцом право собственности на недвижимое имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи от 31.05.2000.

Довод жалобы о том, что ООО "Агро-Продукт" является добросовестным приобретателем, не может быть принят во внимание, поскольку институт добросовестности применяется к лицам, владеющим имуществом. В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи недвижимого имущества, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является законным владельцем. В данном споре заключение договора купли-продажи и фактическая передача имущества истцу исключали возможность отчуждения спорного имущества заводом обществу "Агро-Продукт" по договору об отступном. Следовательно, вывод суда о недействительности (ничтожности) договора от 29.06.04 в части отчуждения спорного объекта является правомерным.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Поэтому довод заявителя жалобы о том, что суд неправомерно признал недействительной сделку, стороной в которой является ликвидированное лицо, подлежит отклонению.

Кроме того, факт ликвидации юридического лица, являющегося стороной сделки, не препятствует рассмотрению иска о признании такой сделки недействительной, поскольку к участию в деле в качестве ответчика привлечена другая сторона этой сделки, права которой также оспариваются.

Поскольку стороной спорной сделки являлся завод, довод заявителя о необходимости привлечения к участию в деле Слушкина Е.Ю. не обоснован.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 21.10.05 и постановление апелляционной инстанции от 28.02.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22270/05-21/622, оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.