Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 мая 2006 г. N Ф08-1822/06 "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости не является основанием для признания такого договора незаключенным" (извлечение)

ООО "Юг-Ставзерно" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к СПК (колхозу) "Агросоюз" (далее - колхоз), ЗАО "Шпаковскагрострой" и учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края (правопредшественник управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, далее - управление) о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.03, заключенного ЗАО "Шпаковскагрострой" и колхозом, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания управления зарегистрировать право собственности ЗАО "Шпаковскагрострой" на спорное имущество.

До принятия решения общество изменило предмет иска и просило признать незаключенным договор купли-продажи от 11.04.03 и недействительными регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенные в отношении имущества, проданного по договору от 11.04.03, за номерами 26-01/11-3/2003-335, 26-01/11-3/2003-336, 26-01/11-3/2003-337, 26-01/11-3/2003-338, 26-01/11-3/2003-339, 26-01/11-3/2003-340, 26-01/11-3/2003-341, 26-01/11-3/2003-342, 26-01/11-3/2003-343, 26-01/11-3/2003-344 и 26-01/11-3/2003-345.

Решением от 23.11.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.03.06, иск удовлетворен по тем основаниям, что договор купли-продажи имущества от 11.04.03 N 3 не зарегистрирован и не оплачен в установленные договором сроки, а регистрация перехода права собственности осуществлена во время процедуры банкротства в отношении продавца. В отношении ЗАО "Шпаковскагрострой" производство по делу прекращено ввиду его ликвидации.

В кассационной жалобе колхоз просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в иске. По мнению заявителя, судебными инстанциями неправомерно сделаны выводы суда об отсутствии оплаты по договору купли-продажи и о незаключенности договора в связи с отсутствием его государственной регистрации в установленный срок. Фактическая передача имущества покупателем и последующая государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество подтверждены материалами дела. Суд необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что истец изменил предмет и основания иска. Истец не является заинтересованным лицом при оспаривании договора купли-продажи от 11.04.03. ЗАО "Шпаковскагрострой" ликвидировано, в связи с чем его обязательства перед обществом прекращены.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель колхоза повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя колхоза, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ЗАО "Шпаковскагрострой" (продавец) и колхоз (покупатель) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.03, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Ленина, 156, в том числе: РБУ - нежилое здание литера С, этажность 2, общей площадью 135,2 кв. м; котельную - нежилое здание литера К пр. К 1, этажность 1, общей площадью 131,5 кв. м; склад - нежилое помещение литера С 1, этажность 1, общей площадью 75,5 кв. м; мастерские СТО - нежилое здание литера Г, этажность 1, общей площадью 104 кв. м; административное здание - нежилое здание литера А, этажность 2, общей площадью 1 005 кв. м; гараж - нежилое здание литеры Г 1 пр. Ж Ж 1, этажность 1, общей площадью 191,5 кв. м; склад - нежилое здание литера Д, этажность 1, общей площадью 282 кв. м; склад - нежилое здание литеры Б пр. Б 1 Б 2, этажность 1, общей площадью 1030,7 кв. м; проходную - нежилое здание литера П, этажность 1, общей площадью 13,3 кв. м; склад ДОЦ - нежилое здание литера Л, этажность 1, общей площадью 215,2 кв. м; незавершенный строительством объект - 28% технической готовности, литера В, общей площадью 495,1 кв. м (т. 1, л. д. 16 - 19). Согласно пункту 2.1 договора стоимость продаваемого имущества составляет 427 тыс. рублей. В пункте 2.2 договора срок оплаты установлен до 01.07.03.

По акту приема-передачи недвижимости от 11.04.03 продавец передал покупателю имущество, указанное в договоре купли-продажи от 11.04.03 (т. 1, л. д. 20). Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.03 по делам N А63-1885/02-С2 и А63-1886/02-С2 с ЗАО "Шпаковскагрострой" солидарно с СХПК колхоз "Исток" и ООО "АСК" в пользу банка "Центральное ОВК" взыскана задолженность по кредитным обязательствам.

В ходе исполнения названных судебных актов постановлением судебного пристава-исполнителя от 07.07.03 на имущество ЗАО "Шпаковскагрострой" наложен арест, о чем составлен акт описи и ареста имущества от 17.07.03. Определениями от 13.10.03 произведена замена взыскателя по указанным судебным актам на общество.

ЗАО "Шпаковскагрострой" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.07.04 по делу N А63-195/2004-С5 в отношении ЗАО "Шпаковскагрострой" введено наблюдение.

В период приостановления исполнительных действий в связи с введением в отношении должника процедуры банкротства управление осуществило регистрацию права собственности колхоза на спорное имущество. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с иском в суд. В обоснование исковых требований общество сослалось на отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.03, а также проведение государственной регистрации права собственности покупателя во время процедуры банкротства в отношении продавца.

Суд согласился с доводами общества и удовлетворил его исковые требования. Однако вывод суда о незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.03 ввиду отсутствия его государственной регистрации является ошибочным. Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. По специальной норме статьи 550 Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом в силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В материалах дела отсутствуют доказательства недостижения сторонами договора купли-продажи недвижимости от 11.04.03 соглашения по всем существенным условиям договора. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости не является основанием для признания такого договора незаключенным. Как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Государственная регистрация сделки (а не только перехода права) по отчуждению недвижимости предусмотрена лишь при отчуждении жилых помещений, либо предприятий (статьи 558, 560 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае достижения сторонами договора соглашения по всем существенным его условиям обстоятельства исполнения указанными сторонами договорных обязательств также не имеют правового значения при решении вопроса о заключенности договора. При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о незаключенности договора от 11.04.03 не основан на установленных по делу обстоятельствах и противоречит названным нормам права. Совершение сделки по отчуждению имущества должника, повлекшее предпочтительное удовлетворение требований одного из кредиторов, может являться основанием для признания сделки недействительной в порядке статьи 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Совершение сделки с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, влекущее за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, не влияет на заключенность этой сделки.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает решение и постановление апелляционной инстанции подлежащими отмене как вынесенные с нарушением норм материального права. Поскольку истец не привел иные обстоятельства незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.03, исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, удовлетворению не подлежат. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Однако судом неправильно применены нормы права, что привело к принятию неправильных судебных актов.

Довод заявителя жалобы о рассмотрении судом требований с измененными предметом и основаниями является необоснованным. В основу окончательно сформулированных требований положены те же обстоятельства, что и при первоначальном обращении с иском в суд.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции вправе изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

При указанных обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 23.11.05 и постановление апелляционной инстанции от 09.03.06 в части удовлетворения исковых требований общества следует отменить и в иске в этой части отказать.

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288, 289, 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 23.11.05 и постановление апелляционной инстанции от 09.03.06 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-497/2005-С2 в части прекращения производства в отношении ОАО "Шпаковскагрострой" оставить без изменения. В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции отменить.

В иске ООО "Юг-Ставзерно" отказать.

Взыскать с ООО "Юг-Ставзерно" в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с ООО "Юг-Ставзерно" в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) "Агросоюз" 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.