Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 апреля 2006 г. N Ф08-985/06 "Площадь земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов. Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земельного участка, выделенного юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности" (извлечение)

ООО "Аквапарк" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации г. Новороссийска (далее - администрация) о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непредоставлении обществу в установленный законом срок договора купли-продажи земельного участка площадью 15 264 кв. м, расположенного в г. Новороссийске, ул. Шевченко, район парка им. Фрунзе. Заявитель также просил обязать администрацию в двухнедельный срок направить обществу подписанные уполномоченным должностным лицом и заверенные печатью администрации три экземпляра договора купли-продажи указанного земельного участка.

Решением от 25.10.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.12.05, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок используется заявителем на основании договора аренды, который в установленном порядке не расторгнут и действует на момент вынесения судом решения. В соответствии с градостроительным заключением от 11.02.04 N 5921/3-2-4 орган местного самоуправления вправе предоставить на праве собственности только земельный участок, непосредственно занятый объектами недвижимости. В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при передаче земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, орган местного самоуправления наделен правом выбора землепользования.

В кассационной жалобе общество просит решение от 25.10.05 и постановление апелляционной инстанции от 22.12.05 отменить и удовлетворить его требования. По мнению заявителя, вывод судебных инстанций о невозможности передать в собственность за плату земельный участок в связи с наличием действующего договора аренды не основан на положениях статьи 36 Кодекса. Судебные инстанции сослались на градостроительное заключение от 11.02.04, однако не учли, что данный документ не предусмотрен законодательством в качестве обязательного документа для предоставления земельных участков. Из содержания статей 15, 27, 28 и 37 Кодекса следует, что в отношении земель, не изъятых и не ограниченных в обороте, не зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, право выбора режима землепользования принадлежит собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации от 01.03.01 N 199 обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет из земель администрации г. Новороссийска земельный участок площадью 15 264 кв. м для проектирования и строительства аквапарка в районе парка им. Фрунзе по ул. Шевченко в г. Новороссийске. На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 07.03.01 N 589 сроком на 5 лет. Распоряжением администрации от 28.05.01 N 762-р утвержден акт приемки законченного строительством аквапарка от 12.02.01. За обществом зарегистрировано право собственности на земельном участке по ул. Шевченко на следующие объекты недвижимости:

нежилое строение (бар-закусочная), литера Д, общая площадь 5,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.01, серия 23-АА N 170206; нежилое строение (ресторан), литера Б, общая площадь 197,4 кв. м (свидетельство от 22.06.01, серия 23-АА N 170207); нежилое строение (склад), литера В, общая площадь 58,1 кв. м (свидетельство от 22.06.01, серия 23-АА N 170208); нежилое строение (касса), литера Ж, общая площадь 4,3 кв. м (свидетельство от 22.06.01, серия 23-АА N 170209); нежилое строение (насосно-резервуарные подземные помещения), литера И, общая площадь 665 кв. м (свидетельство от 22.06.01, серия 23-АА N 170210);

нежилое строение, литера А, общая площадь 992,1 кв. м (свидетельство от 22.06.01, серия 23-АА N 170211); нежилое строение (развлекательно-музыкальный центр), литера Е, общая площадь 4,2 кв. м (свидетельство от 22.06.01, серия 23-АА N 170204);

нежилое строение (касса), литера 3, общая площадь 4,5 кв. м (свидетельство от 22.06.01, серия 23-АА N 170205).

Проведен кадастровый учет земельного участка (кадастровый номер 23:47:03 05 021:0002) и выдан кадастровый план. 22 июня 2005 г. общество со ссылкой на статью 36 Кодекса обратилось в администрацию с заявлением о приобретении в собственность за плату предоставленного в аренду земельного участка общей площадью 15 264 кв. м. Администрация в письме от 19.07.05 сообщила обществу, что согласно градостроительному заключению от 11.02.04 N 5921/3-2-4 земельный участок общей площадью 15 264 кв. м может быть предоставлен обществу на следующих условиях:

земельный участок площадью 1540,1 кв. м, расположенный под объектами недвижимости, - в собственность;

земельный участок площадью 13 724,435 кв. м, свободный от застройки, - в аренду.

О своем согласии с этим предложением заявитель не сообщил. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В силу статьи 36 Кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, в данном случае нежилые строения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. При приобретении права собственности на объекты недвижимости к лицу переходят права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (статья 35 Кодекса).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для использования, определяется на основании пункта 3 статьи 33 Кодекса. Из этой нормы следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Согласно пункту 7 статьи 36 Кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов. Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земельного участка, выделенного юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности.

Требование общества о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 15 264 кв. м правомерно признано судебными инстанциями необоснованным. Объектами недвижимости на спорном участке занято лишь 1540,1 кв. м. Учитывая специфику хозяйственной деятельности общества, следует прийти к выводу, что для использования построенных объектов не требуется всей испрашиваемой площади. Заявитель не предоставил доказательств необходимости для использования построенной недвижимости земельного участка площадью 13 724,435 кв. м. При оформлении права собственности на другие объекты недвижимости, расположенные на участке, заявитель вправе обратиться в администрацию с заявлением о приобретении в собственность соответствующей части земельного участка.

Выводы судебных инстанций о принадлежащем администрации, а не собственнику недвижимости, праве выбора режима землепользования при приобретении прав на земельные участки не соответствуют статье 36 Кодекса, однако они не привели к принятию неправильного решения.

При указанных обстоятельствах предусмотренные законом основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.10.05 и постановление апелляционной инстанции от 22.12.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-29200/05-11/722 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.