Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/06 "Поскольку право собственности на спорное имущество до момента государственной регистрации его перехода сохраняется за продавцом, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования покупателя о признании за ним права собственности" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А32-2060/2005

ООО "Завод химического оборудования" (далее общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Армавирский завод тяжелого машиностроения" (далее завод) о признании заключенным договора купли-продажи от 02.06.03 N 2 К-П, а также признании за истцом права собственности на объекты недвижимости: здание ремонтно-строительного цеха (литера З) площадью 774 кв. м; здание склада (литеры И, И1) площадью 432,6 кв. м; здание склада цемента (литера Л) площадью 67,4 кв. м; здание блока гаражей (литера К) площадью 349,9 кв. м; забор бетонный и кирпичный с воротами, вместе с земельным участком в соответствии с планом, расположенные по адресу: г. Армавир, Промзона-13.

Решением от 28.11.05 (с учетом определения от 16.01.06 об исправлении описки), оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 27.03.06, иск удовлетворен в части признания договора от 02.06.03 N 2 К-П заключенным и в части признания права собственности на следующее имущество: здание ремонтно-строительного цеха (литера З) площадью 774 кв. м; здание склада (литеры И, И1) площадью 432,6 кв. м; здание склада цемента (литера Л) площадью 67,4 кв. м; здание блока гаражей (литера К) площадью 349,9 кв. м; сооружения: забор бетонный и кирпичный с воротами, домик бытовой, расположенные в г. Армавире, Промзона-13. В остальной части иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи содержит все существенные условия и соответствует закону, однако ответчик (продавец) уклоняется от передачи покупателю документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Суд также указал, что срок оплаты стоимости имущества в полном объеме у истца не наступил ввиду отсутствия государственной регистрации сделки.

В кассационной жалобе завод просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, суд неправомерно удовлетворил иск о признании права собственности, так как единственным допустимым способом защиты для общества являлось требование о регистрации перехода права собственности. Истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации, в связи с чем у него отсутствуют основания утверждать, что ответчик уклоняется от такой регистрации. Ответчик является собственником спорного недвижимого имущества, его право никем не оспорено. Цена договора занижена по сравнению с реальной стоимостью отчуждаемого имущества; оплата по договору предусмотрена векселями. В дополнении к жалобе заявитель указывает, что условие договора по оплате имущества после регистрации договора, не может считаться условием о сроке в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому обязанность по оплате возникла у истца после передачи имущества, которое до настоящего времени не оплачено. Данное обстоятельство предоставляло ответчику право приостановить встречное исполнение на основании статьи 328 Кодекса, в том числе и по передаче истцу документов для регистрации перехода прав собственности.

Общество в отзыве на жалобу отклонило ее доводы, полагая, что оспариваемые судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что жалоба подлежит удовлетворению. Как видно из материалов дела, ОАО "Армавирский завод тяжелого весостроения" (правопредшественник ответчика; продавец) и ООО "Завод химического оборудования" (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи от 26.03.03 N 1/к-п, по условиям которого продавец обязался оформить право собственности на здания, строения и сооружения, расположенные в г. Армавире, Промзона-13, после чего продать покупателю имущество (здания, строения, сооружения, станки, оборудование и право аренды земельного участка) на условиях, установленных договором. Подлежащее отчуждению недвижимое имущество конкретизировано в приложении N 1 к предварительному договору. Цена имущества определена в размере 1 млн рублей. Стороны обязались заключить договор купли-продажи в течение 3-х дней с момента возникновения у продавца права собственности на объекты недвижимости. В пункте 1.7 предварительного договора предусмотрено, что с момента заключения до момента исполнения этого договора все отчуждаемое имущество будет находиться в безвозмездном пользовании покупателя (т. 1, л. д. 27 31).

27 марта 2003 года стороны подписал акт приема-передачи упомянутых объектов недвижимости, а также движимого имущества станки и оборудование (т. 1, л. д. 44, 45). 2 июня 2003 года стороны заключили основной договор купли-продажи N 2/к-п названного имущества на условиях предварительного договора. Согласно пункту 4.1.2. договора продавец обязан обеспечить покупателя необходимыми документами для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости. В соответствии с пунктами 5.1 - 5.3 договора стоимость имущества составляет 1 млн рублей (с НДС). В течение 10 дней после государственной регистрации договора покупатель обязан перечислить 10% стоимости имущества денежными средствами, а оставшуюся часть стоимости оплатить путем передачи продавцу простых векселей покупателя (без аваля), со следующими номиналами и сроками погашения: 100 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через месяц от даты составления; 200 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через 2 месяца от даты составления; 200 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через 3 месяца от даты составления; 400 тыс. рублей по предъявлении, но не ранее чем через 4 месяца от даты составления (т.1 , л. д. 46 - 52)

Платежными поручениями от 22.05.03 N 10, 28.07.03 N 36 и 07.08.03 N 62 покупатель уплатил продавцу 80 тыс. рублей (т. 2, л. д. 94 - 96). 27 июля 2004 года покупатель направил продавцу претензию, в которой потребовал в месячный срок представить документы, необходимые для регистрации права собственности на недвижимое имущество: учредительные документы юридического лица, землеотводные документы, правоустанавливающие документы на имущество (свидетельства о государственной регистрации). Невыполнение продавцом данных требований послужило основанием для обращения в суд с иском. Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что договор купли-продажи содержит все существенные условия и соответствует закону. Право собственности на имущество возникло у покупателя в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, право собственности на спорное имущество до момента государственной регистрации его перехода сохраняется за продавцом заводом. Следовательно, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования общества о признании за ним права собственности. Вместе с тем истец в основании иска указывал не на наличие у него оспариваемого ответчиком права собственности на недвижимость, а на уклонение продавца недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности и ссылался на пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах арбитражному суду следовало предложить истцу уточнить предмет иска, поскольку основание иска не соответствует его предмету. С учетом изложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду необходимо оценить доводы ответчика о наличии у него права приостановить встречное исполнение ввиду неоплаты имущества. При этом учесть, что гражданским законодательством не предусмотрено государственной регистрации сделок по отчуждению спорных объектов недвижимости. Поэтому условие договора купли-продажи об оплате имущества после регистрации сделки является ничтожным. Кроме того, суду также следует привлечь к участию в деле Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил: решение от 28.11.05 и постановление апелляционной инстанции от 27.03.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2060/05-39/210 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.