Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 апреля 2005 г. N Ф08-1362/05 "Неисполнение арендодателем без уважительных причин неоднократных требований арендатора о передаче ему документов, необходимых для регистрации договора аренды, может быть квалифицированно как уклонение от государственной регистрации договора аренды" (извлечение)

ООО "Фирма "Кондор"" (далее - фирма) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Марс" (далее - общество) с иском об истребовании из незаконного владения земельного участка площадью 60 кв. м и временного торгового павильона N 3, расположенных по адресу: г. Белореченск, ул. Мира, квартал N 204, по договору аренды от 10.06.01.

Решением от 03.02.05 иск в части истребования земельного участка площадью 60 кв. м удовлетворен, в остальной части иска отказано. Суд исходил из того, что договор аренды от 10.06.01 является незаключенным, поскольку отсутствует его государственная регистрация. Истец не представил доказательств, подтверждающих его право собственности на торговый павильон.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение. По мнению заявителя, фирма, обращаясь с иском об истребовании имущества, злоупотребляет правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Документация, необходимая для регистрации договора, находится у фирмы. Общество указывает, что предпринимало меры для регистрации договора, но не имело для этого правоустанавливающих документов. Его обращения к фирме о необходимости регистрации договора остались без ответа.

В отзыве на кассационную жалобу фирма просит судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании представители общества и фирмы поддержали доводы жалобы и отзыва.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, выслушав представителей общества и фирмы, проверив обоснованность их доводов, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, фирма (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 10.06.01, по условиям которого арендодатель предоставил в пользование арендатору на срок до 10.06.06 недвижимое имущество площадью 60 кв. м для оптово-розничной торговли и земельный участок для строительства и эксплуатации здания.

По акту от 10.06.01 арендодатель передал арендатору нежилое помещение с находящимся в нем имуществом, расположенное по адресу: г. Белореченск, ул. Мира.

Разногласия по предмету аренды и его месторасположению между сторонами отсутствуют.

Фирма полагает, что поскольку договор аренды от 10.06.01 не зарегистрирован, то его нельзя считать заключенным. Поэтому ответчик пользуется имуществом и земельным участком без законных оснований.

Отказ общества возвратить фирме имущество по договору аренды от 10.06.01 привел к судебному спору.

При разрешении спора суд сделал выводы, основанные на недостаточно исследованных обстоятельствах, а также не применил нормы материального права, подлежащие применению.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Предметом аренды по договору от 10.06.01 является недвижимое имущество площадью 60 кв. м и земельный участок необходимый для его использования.

Арендодатель утверждает, что в аренду передан временный торговый павильон, который не является недвижимостью.

В силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку в аренду передан не только павильон, но и земельный участок, который относится к числу недвижимости, то суд сделал правильный вывод, что договор аренды от 10.06.01 подлежал государственной регистрации.

Однако суд, установив факт отсутствия регистрации договора от 10.06.01, не выяснил причины такого бездействия сторон.

Стороны договора аренды не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки. Поэтому в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и на арендатора.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неисполнение арендодателем без уважительных причин неоднократных требований арендатора о передаче ему документов, необходимых для регистрации договора аренды, может быть квалифицированно как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В судебном заседании кассационной инстанции арендатор пояснил, что он неоднократно обращался к арендодателю с просьбами об урегулировании вопроса о регистрации спорного договора, но они остались без ответа.

Данные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, не были предметом исследования суда первой инстанции.

Кроме того, условия договора от 10.06.01 не содержат сведений о размере предоставляемого земельного участка и не определяют, где он расположен под строением или вне его.

В случае если спорный земельный участок находится под строением, то решение от 03.02.05, которым суд одновременно истребовал у ответчика этот участок и отказал в иске об истребовании торгового павильона, носит неисполнимый характер.

Ответчик утверждает, что он в соответствии с условиями договора аренды выполнил строительство капитального павильона.

В соответствии со статьями 263, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Следовательно, вопрос истребования спорного земельного участка, находящегося под объектом, связан с выяснением статуса вещи (движимое или недвижимое) и установлением собственника.

Указанные обстоятельства суд не выяснял. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права. Суду также необходимо уточнить, какой договор стороны применяют к спорным правоотношениям, так как в материалах дела имеются договоры с различными датами: от 10.06.01 и 01.12.01.

Руководствуясь статьями 274, 284, 285, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.05 по делу N А32-28727/2004-36/573 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.