Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июня 2006 г. N Ф08-2069/06 "Определяя цену земельного участка в договоре купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2005 г. N Ф08-5475/05

Прокурор Республики Дагестан (далее - прокурор) обратился с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Дагестан (далее управление) и ООО "Караван" (далее - общество) о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 04.10.04 N 22 и применении последствий недействительности договора (уточненные требования).

Решением от 18.08.05 в иске отказано на том основании, что полномочиями по установлению выкупной цены земель поселений наделен субъект Российской Федерации. На момент заключения договора купли-продажи Народное собрание Республики Дагестан не приняло закон, устанавливающий выкупную цену земель в зависимости от численности населения поселений. Поэтому условие о цене определяется с учетом ставки земельного налога (пункт 9 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Однако постановление Махачкалинского городского Собрания от 11.02.04 N 6-3 "Об оплате за предоставление и переоформление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Махачкалы", которым устанавливались ставки земельного налога в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, по протесту прокурора Республики Дагестан отменено постановлением Махачкалинского городского Собрания от 03.06.05 N 16-3е.

Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.05 (N Ф08-5475/05) решение от 18.08.06 отменено, дело передано на новое рассмотрение на том основании, что суд не устранил противоречия в представленных сторонами доказательствах, касающихся численности населения г. Махачкалы. Кассационная инстанция предложила при новом рассмотрении дела проверить довод прокурора о применении коэффициента 12 при расчете цены земельного участка и выяснить, в какой зоне находится земельный участок.

Решением от 22.02.06 в иске отказано на том основании, что материалами дела подтверждено отнесение земельного участка к восьмой экономико-планировочной зоне. Численность населения г. Махачкала как поселения по состоянию на 01.01.04 составляла 464 200 человек.

В кассационной жалобе прокурор просит решение отменить. По мнению прокурора, г. Махачкала является единым муниципальным образованием, включающим территории районов в городе и других административно-территориальных единиц. Методика определения численности населения г. Махачкалы (464 200 человек) противоречит материалам дела, Федеральному закону от 06.10.03 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Закону Республики Дагестан от 03.07.97 N 13 "О статусе столицы Республики Дагестан", уставу г. Махачкалы от 29.12.01. Численность населения г. Махачкалы при определении выкупной цены земельного участка должна определяться с учетом населения подчиненных городу административно-территориальных единиц и составляет на 2004 год 547 500 человек. При расчете стоимости участка подлежит применению коэффициент 12, установленный постановлением Махачкалинского городского Собрания от 11.02.04 N 6-3 "Об оплате за предоставление и переоформление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Махачкалы" (далее - постановление N 6-3). Заявитель считает необоснованными выводы суда о том, что в состав зон градостроительной ценности не входят подчиненные администрации г. Махачкалы населенные пункты и о возможности самостоятельного определения сторонами договора цены выкупаемого земельного участка.

В отзыве на жалобу управление просит отказать в удовлетворении жалобы, считая, что суд правильно определил выкупную цену земли, и договор купли-продажи земельного участка соответствует требованиям закона. В судебном заседании представитель прокурора поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель управления поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу. Изучив материалы дела и выслушав пояснения участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, управление (продавец) и общество заключили договор купли-продажи земельного участка от 04.10.04 N 22, площадью 39 518,27 кв. м (кадастровый номер 05:40:000060:0129), расположенный в г. Махачкале по ул. И.Казака, 37. В пункте 2.1 договора цена участка установлена в сумме 1 390 648 рублей и рассчитана путем умножения площади участка (39 518, кв. м) на ставку земельного налога (11,73), установленную для восьмой центральной промышленной зоны города в 2004 году, и коэффициент кратности (3), применяемый для поселений численностью менее 500 тыс. человек. При определении цены продавец исходил из того, что численность населения г. Махачкалы меньше 500 тыс. человек, и применил трехкратную ставку, предусмотренную статьей 2 Закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Полагая, что при заключении договора стороны неправильно определили стоимость земельного участка, прокурор обратился с иском в арбитражный суд. Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на отсутствие правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи. При определении численности населения г. Махачкалы суд исходил из того, что такие понятия, как поселение г. Махачкалы и муниципальное образование г. Махачкалы, включающее в себя поселки городского типа как отдельные населенные пункты, имеют различное правовое значение. Поселение г. Махачкалы не включает населенные пункты, входящие в состав муниципального образования г. Махачкалы.

Данные выводы не соответствуют законодательству и уставу г. Махачкалы. Исходя из пункта 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ и пункта 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее Закон о приватизации) критерием установления размера кратности земельного налога в целях определения стоимости земельного участка является численность населения поселения. Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальное образование - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная Федеральным законом, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления. В силу пункта 2 статьи 12 названного Закона территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Статья 3 Закона Республики Дагестан от 03.07.97 N 13 "О статусе столицы Республики Дагестан" устанавливает, что город Махачкала является единым муниципальным образованием, на территории которого осуществляется местное самоуправление. Территория города Махачкалы может включать в себя территории районов в городе и других административно-территориальных единиц.

В соответствии со статьями 2 и 3 устава г. Махачкалы территория г. Махачкалы разделена на три района: Ленинский, Советский и Кировский. На территории г. Махачкалы находятся поселки: Альбурикент, Кяхулай, Ленинкент, Новый Кяхулай, Сулак, Тарки, Шамхал и сельские поселения: Богатыревка, Красноармейское, Новый Хушет, Талги, Шамхал-Термен, о. Чечень. Город Махачкала является единым муниципальным образованием.

Согласно письму Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Дагестан от 01.02.06 численность населения г. Махачкала и подчиненных ему населенных пунктов на начало 2004 года составляла 547 600 человек, из которых 464 200 человек - в г. Махачкале, остальные - в городских районах, поселках городского типа и в сельской местности.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для вывода о том, что при определении величины кратности ставки земельного налога следует принимать численность населения г. Махачкалы (464 200 человек), без учета численности населения районов и поселков. Поскольку суд неправильно применил нормы материального права, то решение следует отменить и признать договор купли-продажи земельного участка от 04.10.04 N 22 в части установления цены земельного участка ничтожным. В остальной части дело направить на рассмотрение в тот же суд.

При рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки в части цены земельного участка необходимо учесть следующее. В силу статьи 2 Закона N 137-ФЗ и статьи 11 Закона о приватизации до установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с численностью от 500 тыс. до 3 млн. человек в размере от пяти до тридцати кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Поскольку договор заключен в 2004 году, ставка земельного налога (11,73), установленная постановлением N 6-3 для восьмой центральной промышленной зоны города в 2004 году, применена правомерно. Вывод суда об исключении из цены земельного участка налога на добавленную стоимость соответствует подпункту 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.02.06 по делу N А15-816/2005 отменить.

Признать договор купли-продажи земельного участка 04.10.04 N 22, заключенный Территориальным управлением Министерством имущественных отношений Республики Дагестан и ООО "Караван", в части установления выкупной цены земельного участка ничтожным.

В остальной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.