Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 марта 2005 г. N Ф08-188/05 "В силу статьи 23 Земельного кодекса РСФСР администрация муниципального образования обладала правом распоряжаться земельными участками, находящимися в пределах черты муниципального образования путем передачи их в аренду, независимо от наличия или отсутствия на земельном участке недвижимого имущества, до приватизации находившегося в федеральной собственности" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2007 г. N Ф08-7132/07, от 1 марта 2007 г. N Ф08-887/07

ООО "Фирма "Барит"", индивидуальные предприниматели Гредин Д.Ю., Федорченко А.В., Нузданов Б.В., Бурлачков Н.Г., Кукин С.В., Мацулевич И.И. обратились с иском к ООО "Славяно-казачий экономический союз" (далее - союз), администрации муниципального образования г. Краснодара (далее администрация), индивидуальному предпринимателю Горшковой З.А. о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 17.08.2000 N 1247 и 17.05.02 N 384 и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Решением от 27.09.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.11.04, договоры аренды от 17.08.2000 N 1247 и 17.05.02 N 384 признаны недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебные акты мотивированы тем, что договоры аренды земельных участков в нарушение статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации заключены лицом, не являющимся собственником имущества и не управомоченным законом или собственником на сдачу его в аренду и противоречат статье 114 Земельного кодекса РСФСР, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В применении последствий недействительности ничтожных сделок суд отказал, поскольку обязанность возвратить полученное по сделке в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагается только на стороны сделки.

В кассационных жалобах союз и индивидуальный предприниматель Горшкова З.А., ссылаясь на неправильное применение норм материального права и на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, просят судебные акты отменить и в иске отказать. По мнению заявителей, права и законные интересы истцов по настоящему делу не нарушены, поскольку момент заключения оспариваемых договоров они не являлись собственниками нежилых помещений, расположенных в том же квартале, где находятся спорные земельные участки, и не являются смежными землепользователями с участком, который арендует предприниматель Горшкова З.А., а ООО "Фирма "Барит"", и предприниматель Гредин Д.Ю. не являются смежными землепользователями с участком, который находится в аренде у союза. Заявители полагают, что суды применили нормативные акты, не подлежащие применению: постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", статью 79 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.02 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", постановление Совета Министров РСФСР от 21.01.91 N 35 "Вопросы государственного комитета РСФСР по управлению государственным имуществом", положение "О министерстве имущественных отношений Российской Федерации", утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.02 N 377, Федеральный закон от 17.07.01 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". По мнению заявителей, суды необоснованно не приняли во внимание то обстоятельство, что на земельных участках, предоставленных союзу, отсутствует недвижимое имущество, ранее находившееся в федеральной собственности. Судебные инстанции неправомерно сослались на нарушение при заключении договоров Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.96, и статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общества индивидуальные предприниматели Гредин Д.Ю., Федорченко А.В., Нузданов Б.В., Бурлачков Н.Г., Кукин С.В., Мацулевич И.И. просят решение от 27.09.04 и постановление апелляционной инстанции от 25.11.04 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на жалобы не предоставили.

В судебном заседании представители союза и предпринимателя Горшковой З.А. поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва. Представитель администрации пояснил, что в администрация г. Краснодара обладала полномочиями на заключение спорных договоров.

Представители предпринимателей Гредина Д.Ю., Федорченко А.В., Нузданова Б.В., Бурлачкова Н.Г., Кукина С.В., Мацулевича И.И., ООО "Фирма "Барит"" просили судебные акты оставить без изменения. Представитель Территориального управления Министерства имущественных отношений по Краснодарскому краю пояснила, что администрация не имела права заключать договоры аренды земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, ранее находившиеся в федеральной собственности.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы городского самоуправления - мэра города Краснодара от 04.08.2000 N 1668 "О предоставлении ООО "Славяно-казачий экономический союз" земельного участка в Западном административном округе города" мэрия г. Краснодара (арендодатель) и союз (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.08.2000 N 1247 (дополнительным соглашением от 20.02.03 номер договора изменен на 4300007293). По условиям договора арендатор на срок до 04.08.05 получил в пользование для эксплуатации двухэтажного административного здания, литер "Ф", складских помещений, литер "Ф", реконструкции и эксплуатации торгового комплекса, организации подходов и подъездов к зданиям и складским помещениям земельные участки общей площадью 7 023,55 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный административный округ, квартал N 308, ул. Кирова, 151, кадастровые номера 23:43:020562:0027, 23:43:020562:0030, 23:43:020562:0031, 23:43:020562:0032, 23:43:020562:0033.

8 августа 2002 г. администрация и союз заключили соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 17.08.2000 N 1247. В соответствии с названным соглашением союз получил в пользование участки общей площадью 3 968,22 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный административный округ, квартал N 308, ул. Кирова, 151, кадастровые номера 23:43:0205062:0031, 23:43:0205062:0032, 23:43:0205062:0033.

Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судебные инстанции указали, что администрация г. Краснодара не имела права распоряжаться спорными земельными участками путем передачи их в аренду на том основании, что на них расположено недвижимое имущество, до приватизации находившееся в федеральной собственности. В соответствии со статьей 79 Земельного кодекса РСФСР, Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" такие земли относятся к землям федерального уровня собственности и полномочиями по передаче их в аренду обладает федеральный орган исполнительной власти.

Такой вывод нельзя признать правильным по следующим основаниям. В соответствии со статьей 23 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей в период заключения договора, городские советы народных депутатов передают в аренду земельные участки в пределах городской черты. Советы народных депутатов могут передавать свои полномочия по предоставлению земель их исполнительным и распорядительным органам.

Таким образом, в силу статьи 23 Земельного кодекса РСФСР администрация муниципального образования действовала как лицо, обладающее в соответствии с законом правом распоряжаться земельными участками, находящимися в пределах черты муниципального образования путем передачи их в аренду, независимо о наличия или отсутствия на земельном участке недвижимого имущества, до приватизации находившегося в федеральной собственности.

Законом Краснодарского края от 08.08.95 N 13-КЗ "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" (в редакции от 13.05.99, действовавшей на момент заключения договора) не были установлены ни ограничения, ни специальные требования относительно передачи в аренду органом местного самоуправления земельных участков, на которых располагается недвижимость, ранее находившаяся в федеральной собственности.

При таких обстоятельствах договор аренды от 17.08.2000 N 1247 заключен надлежащим арендодателем - администрацией муниципального образования г. Краснодар.

В соответствии со статьей 114 Земельного кодекса РСФСР землеустроительный процесс состоит из подготовительных работ, разработки прогнозов, схем, проектов землеустройства, рассмотрения и утверждения проектной документации, перенесения проектов в натуру (на местность), оформления и выдачи землеустроительных материалов и документов, осуществления авторского надзора за выполнением проектов землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

Землеустройство проводится по решениям Советов народных депутатов, по инициативе Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и его органов на местах или по ходатайству заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и осуществляется государственными проектными организациями по землеустройству за счет средств государственного бюджета. Землеустроительные проекты составляются при участии заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и после утверждения переносятся в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца.

В соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.96, межевание представляет собой комплекс работ по установлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. В соответствии с пунктом 11 Инструкции допускается определение площади земельного участка аналитическими методами. Из материалов дела следует, что границы на местности установлены, а графоаналитическим методом определена площадь земельного участка, что не противоречит Инструкции по межеванию земель.

Акт установления и согласования границ утверждается соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Согласно пункту 15 Инструкции результаты межевания земель, утвержденные комитетами по земельным ресурсам и землеустройству могут быть обжалованы в установленном порядке.

На момент предоставления земельных участок их границы и площадь были установлены, участкам присвоены кадастровые номера. Доказательства оспаривания в установленном порядке результата межевания земель не представлены.

В соответствии со статьей 114 Земельного кодекса РСФСР установленная в порядке землеустройства организация территории является обязательной для собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности договора аренды как противоречащего статьей 114 Земельного кодекса РСФСР и Инструкции по межеванию земель в части отсутствия согласования выделения земельного участка со смежными землепользователями нельзя признать обоснованным.

19.10.01 принято постановление главы администрации города Краснодара N 1817 "О предоставлении гражданке Горшковой З.А. земельного участка в Западном административном округе". Администрация (арендодатель) и Горшкова З.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.05.02 N 384 (дополнительным соглашением от 19.02.03 номер договора изменен на 4300001440), по условиям которого арендатор получил на срок до 19.10.16 в пользование для эксплуатации складских помещений, литер "Ф", административных и складских помещений, помещений кафе и магазина, литер "Ф1" земельный участок площадью 3 055,33 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный административный округ, квартал N 308, ул. Кирова, 151, кадастровые номера 23:43:020562:0027, 23:43:020562:0030.

Впоследствии указанные земельные участки приобретены Горшковой З.А. в собственности на основании договора купли-продажи от 07.12.04 в тех же границах, в пределах которых они были предоставлены в аренду по договору от 17.05.02.

Земельный участок был предоставлен Горшковой З.А. в аренду в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество, на нем расположенное. В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ней одновременно с передачей права собственности на недвижимость перешли и права на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.

На момент заключения договора аренды от 17.05.02 границы земельных участков и их площади установлены и утверждены. Доказательства оспаривания результатов межевания истцами не представлены. Отсутствуют и доказательства того, что границы земельных участков, переданных в аренду по договору от 17.05.02, нарушают границы земельных участков, необходимых для использования недвижимого имущества истцов, и истцам отказано по этому основанию в предоставлении земельных участков под приобретенной ими недвижимостью.

Из материалов дела усматривается, что предприниматели Федорченко А.В., Нузданов Б.В., Бурлачков Н.Г., Кукин С.В., Мацулевич И.И. и ООО "Фирма "Барит"" не являются смежными землепользователям по отношению к земельному участку, переданному по договору аренды от 17.05.02 Горшковой З.А. Недвижимое имущество, принадлежащее предпринимателю Гредину Ю.В. расположено на смежном земельном участке, однако доказательства нарушения его прав и законных интересов при предоставлении в аренду земельных участков Горшковой З.А. в материалах дела отсутствуют.

Обязательным условием удовлетворения иска о признании ничтожной сделки недействительной наряду с несоответствием закону является наличие у истца интереса в признании сделки недействительной. Это следует из смысла статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой иск о применении последствий недействительности сделки, а значит, и иск о признании ничтожной сделки недействительной вправе предъявлять заинтересованное лицо (пункт 32 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Между тем истцы не представили доказательств нарушения указанной сделкой своих прав и законных интересов. Отсутствие заинтересованности в признании ничтожной сделки недействительной является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку при рассмотрении иска суды первой и апелляционной инстанций установили и дали оценку всем обстоятельствам дела, однако неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным разрешить спор по существу - отказать в удовлетворении исковых требований без направления дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 27.09.04 и постановление апелляционной инстанции от 25.11.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-18163/2004-21/369 в части признания недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков от 17.08.2000 N 1247, заключенного администрацией муниципального образования г. Краснодар и ООО "Славяно-казачий экономический союз", и 17.05.02 N 384, заключенного администрацией муниципального образования г. Краснодар и индивидуальным предпринимателем Горшковой З.А., отменить, в этой части в иске отказать.

В остальной части решение от 27.09.04 и постановление апелляционной инстанции от 25.11.04 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.