Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г. N Ф08-2800/06 "Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые объекты. Несоответствие договора этому правилу влечет его недействительность в силу статьи 168 Кодекса" (извлечение)

ЗАО "Орловская мельница" (далее - мельница) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Мартыновский агропромышленный комплекс" (далее - агрокомплекс) и Сбербанку России (далее - банк) о признании недействительным заключенного ответчиками договора ипотеки от 04.04.03 N 452/31/з-1.

Решением от 16.03.06 в иске отказано. Суд отклонил доводы истца об отсутствии в договоре ипотеки существенных условий и указал, что закон не требует пообъектной оценки предмета ипотеки, в связи с чем достаточно указания общей стоимости заложенного имущества. Собственник уведомлен о залоге права аренды земельного участка одновременно с залогом находящихся на участке объектов недвижимости. В силу статей 103, 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" мельница не обладает правом оспаривания сделки, заключенной до введения в отношении агрокомплекса процедур банкротства.

В апелляционном порядке решение суда не проверялось. В кассационной жалобе истец просит отменить решение и удовлетворить иск, полагая, что как кредитор агрокомплекса вправе оспорить сделку по основаниям ее ничтожности в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка от 27.10.97 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем право аренды у агрокомплекса не возникло и не могло быть предметом ипотеки. При отсутствии права аренды земельного участка ипотека объектов недвижимости незаконна, так как согласно статье 340 Кодекса ипотека здания, сооружения допускается только с одновременной ипотекой права аренды земельного участка. В нарушение статьи 339 Кодекса и статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке" стороны не согласовали стоимость каждого объекта недвижимости в отдельности и не определили стоимость права аренды.

В отзывах конкурсный управляющий агрокомплекса и банк просят оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным. В судебном заседании представители мельницы и банка поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах. Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. Как видно из материалов дела, агрокомплекс (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор от 04.04.03 N 452/31/з-1, по которому в залог банку переданы два административных здания, гараж, три склада зерна, принадлежащих залогодателю на праве собственности и расположенных по адресу: Ростовская область, с. Большая Мартыновка, ул. Ковалева, 108. В предмет залога вошло право аренды земельного участка площадью 60 506 кв. м, на котором расположены указанные объекты (договор аренды от 29.10.97 N 177). Предмет залога в целом оценен сторонами в 10 660 000 рублей (пункт 1.6 договора). В договоре также указана инвентаризационная стоимость каждого закладываемого объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В силу пунктов 2, 3 указанной статьи договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. В соответствии с пунктом 4 статьи 339 Кодекса недействительность договора залога (ипотеки) влечет лишь несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2, 3 данной статьи.

Федеральный закон от 16.07.98 N 102 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит иных (кроме указанных в пунктах 2, 3 статьи 339 Кодекса) оснований для признания договора ипотеки недействительным, связанных с определением предмета договора.

Таким образом, отсутствие в договоре ипотеки оценки предмета залога может повлечь его незаключенность (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), но не недействительность, как заявлено в иске. На незаключенность исполненного либо неисполненного договора могут ссылаться только стороны сделки, наличие такого права у третьих лиц законом не предусмотрено. Аналогия со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменима.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые объекты. Несоответствие договора этому правилу влечет его недействительность в силу статьи 168 Кодекса.

Однако договор аренды земельного участка совершен до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктом 1 статьи 6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Договор залога сам по себе не влечет перехода арендных прав на земельный участок. Государственная регистрация указанных прав за залогодателем производится лишь в случае обращения взыскания и реализации заложенного имущества в порядке статей 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.10.97 N 177 не влечет отсутствия у залогодателя прав арендатора и не нарушает правила, установленного пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации передача в залог арендных прав на земельный участок осуществлялась без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 30.12.04, принятой после договора от 04.04.03, предусматривает залог арендных прав на земельный участок с согласия собственника (статья 62 Закона).

Однако данное правило не имеет обратной силы. Кроме того, по смыслу статьи 62 Закона это правило действует при залоге права аренды на земельный участок, свободный от недвижимости, принадлежащей залогодателю на праве собственности. В ином случае право аренды, как подчиненное, следует судьбе расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

При указанных обстоятельствах основания для признания договора от 04.04.03 N 452/31/з-1 недействительным (ничтожным) отсутствуют. Ссылка истца на статью 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование заинтересованности в признании сделки недействительной неправомерна. По требованию о незаключенности сделки мельница является ненадлежащим истцом, на что правильно указал суд, отказывая в иске.

Ввиду необоснованности кассационной жалобы решение от 16.03.06 отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.06 по делу N А53-32641/2005-С4-50 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.