Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 "При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ" (извлечение)

ООО "Жемчужина" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Алвис" о расторжении договора аренды от 01.04.96 нежилого помещения площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Буденновский, 32, и выселении из занимаемых помещений.

Определением от 26.10.05 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ЗАО "Ультра Стар", ООО "Донской народный банк", ООО "Дарс". Решением от 01.02.06 суд расторг договор аренды от 01.04.96, выселил ООО "Алвис", ЗАО "Ультра Стар" и ООО "Донской народный банк" из занимаемых ими нежилых помещений, расположенных в здании, находящемся в г. Ростове-на-Дону, по ул. Б.Садовая/просп. Буденовский, 43/32. Судебный акт мотивирован тем, что ООО "Алвис" при отсутствии согласия арендодателя неправомерно передало арендуемые им у истца помещения в субаренду, чем существенно нарушило условия договора от 01.04.96. Договоры субаренды ничтожны, так как заключены лицом, не имеющим на то полномочий, поэтому ЗАО "Ультра Стар" и ООО "Донской народный банк" не имеют правовых оснований для использования спорных помещений.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.05.06 решение изменено, в иске к ООО "Дарс" отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции признал правомерность выводов, изложенных в решении, указав, что требования истца в отношении ООО "Дарс" не рассмотрены. Суд пришел к выводу, что требование ООО "Жемчужина" к ООО "Дарс" не основано на нарушении последним прав и законных интересов истца, поскольку спорное помещение ответчиком не используется, так как передано в субаренду ООО "Донской народный банк".

В кассационной жалобе ООО "Алвис" просит судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение. По мнению заявителя, в тексте договора аренды от 01.04.96 отсутствует запрет на сдачу ответчиком помещений в субаренду, поэтому оно вправе сдавать их в субаренду. По смыслу пункта 4 статьи 421, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие в договоре аренды указания на необходимость получения согласия арендодателя на передачу помещений в субаренду может рассматриваться как право арендатора на сдачу в субаренду имущества без получения согласия дополнительно. Истец не предоставил доказательств существенности такого нарушения. К отношениям по передаче имущества в субаренду без согласия арендодателя пункт 3 статьи 615 Кодекса не применим. Суды не приняли в качестве надлежащего доказательства дополнительное соглашение от 31.10.98, а суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в проведении экспертизы в отношении подписи Дергаусовой Е.А.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "Жемчужина" и ООО "Донской народный банк" просят оставить судебные акты без изменения. В судебном заседании представитель ООО "Жемчужина" повторил доводы, изложенные в отзыве на жалобу. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя истца, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установили судебные инстанции, ТОО "Жемчужина" (правопредшественник ООО "Жемчужина", арендодатель) и АОЗТ "Алвис" (правопредшественник ООО "Алвис", арендатор) заключили договор от 01.04.96 аренды нежилого помещения площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 32, сроком до 01.12.08. Согласно пункту 1.2 договора помещение передано арендатору для использования под магазин промышленных товаров и педикюрный кабинет или для осуществления другой деятельности согласно уставу. ООО "Алвис" (арендатор) и ЗАО "Ультра Стар" (субарендатор) заключили договор субаренды от 14.11.04 N 14 нежилого помещения (комнаты N 12б и 20), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б.Садовая/просп. Буденовский, 43/32, площадью 30,50 кв. м на срок с 02.01.05 по 02.12.05. Помещение предоставлено для использования под магазин промышленных товаров, продажи сотовых телефонов, аксессуаров, а также оказания услуг по подключению к операторам сотовой связи и приема авансовых платежей.

6 апреля 2005 г. ООО "Жемчужина" направило ООО "Алвис" письмо, в котором просило расторгнуть договор субаренды от 14.11.04 N 14 и выселить ЗАО "Ультра Стар" из занимаемого нежилого помещения, ссылаясь на то, что заключение договора субаренды является существенным нарушением условий договора аренды. Дополнительно арендодатель указал на наличие задолженности по арендной плате за ноябрь 2004 г., январь - март 2005 г.

ООО "Алвис" не выполнило требования ООО "Жемчужина", что явилось основанием для направления повторного уведомления, в котором арендодатель указал на необходимость расторжения договора аренды. Повторное уведомление получено арендатором 11.05.05, что следует из письма ООО "Алвис" от 12.05.05 N 12/02. ООО "Алвис" сообщило ООО "Жемчужина" об отсутствии задолженности по арендной плате и указало, что передача помещений в субаренду не противоречит договору аренды и действующему законодательству. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Последствия нарушения арендатором вышеназванного требования установлены пунктом 3 статьи 615 Кодекса как право арендодателя требовать расторжения договора. Аналогичные последствия предусмотрены статьей 619 Кодекса. Кассационная инстанция отклоняет довод заявителя о том, что при передаче в субаренду помещений без согласия арендодателя не применяется пункт 3 статьи 615 Кодекса, поскольку из буквального толкования названной нормы следует, что арендодатель имеет право потребовать расторжения договора при нарушении арендатором требований пунктов 1 и 2 указанной статьи. Договором аренды от 01.04.96 не предусмотрено право ООО "Алвис" передавать арендованное имущество в пользование третьим лицам. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие ООО "Жемчужина" на передачу в субаренду помещений, арендуемых ООО "Алвис". Суды правомерно не приняли в качестве такого доказательства дополнительное соглашение от 12.09.99 к договору аренды от 01.04.96, поскольку экспертными заключениями, проведенными в ГУ "Южный региональный центр судебной экспертизы", подтверждено, что подпись на соглашении выполнена не директором ООО "Жемчужина" Дергаусовой Е.А., а оттиски печати арендодателя нанесены не печатью ООО "Жемчужина".

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что действия ООО "Алвис", выразившиеся в передаче арендованных им помещений в субаренду, нарушают требования статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды. При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 01.04.96.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в проведении экспертизы подписи Дергаусовой Е.А. на дополнительном соглашении от 31.10.98, установив, что наименование истца на оттиске печати на соглашении указано как ООО "Жемчужина", в то время как регистрация ООО "Жемчужина" произведена 30.06.99. Дергаусова Е.А. в судебном заседании пояснила, что указанное соглашение не подписывала. Кроме того, определение достоверности подписи Дергаусовой Е.А. на названном соглашении не имеет существенного значения для правильного разрешения спора. Факт передачи помещений в субаренду ООО "Ультра-Стар" установлен и не оспаривается сторонами, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции установил, что помещение для пункта обмена валюты, о возможности передачи в субаренду которого указано в дополнительном соглашении, используется ООО "Донской народный банк". ООО "Донской народный банк" согласен с судебными актами в части его выселения из спорного помещения, что следует из его отзыва на кассационную жалобу.

Основания для отмены либо изменения постановления апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 04.05.06 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-11994/2005-С4-11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.