Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 августа 2006 г. N Ф08-3334/06 "Для собственника земельного участка, расположенного в полосе отвода железных дорог, установлены ограничения при передаче его в аренду в виде согласования с железной дорогой вопроса о возможности использования земельного участка для целей, не связанных с деятельностью железной дороги" (извлечение)

ООО "Бизнес и право" обратилось в арбитражный суд к ООО "МЭМ" и индивидуальному предпринимателю Мелкумян Н.К. (далее - предприниматель) с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком общей площадью 25,1 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, полоса отвода железной дороги, путем демонтажа и вывоза торгового павильона N 66/73 и взыскании солидарно 23 022 рублей убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Сочи (далее - администрация). Решением от 25.10.05 в иске отказано на том основании, что требования ООО "Бизнес и право" направлены на снос самовольной постройки - торгового павильона, поэтому надлежащим истцом является администрация. Постановлением апелляционной инстанции от 11.04.06 решение от 25.10.05 отменено. Суд обязал ООО "МЭМ" и предпринимателя не чинить ООО "Бизнес и право" препятствия в пользовании земельным участком путем демонтажа и вывоза торгового павильона N 66/73. В остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что ООО "Бизнес и право" земельный участок предоставлен на праве аренды и выдано разрешение на право размещения объектов мелкорозничной торговли (услуг). Ответчики самовольно заняли земельный участок и отказываются от заключения договора его субаренды. В силу статей 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации общество как законный владелец земельного участка вправе требовать устранения всяких нарушений его права. Вывод суда первой инстанции о том, что торговый павильон ответчиков является самовольной постройкой, несостоятелен, поскольку он является временным строением. Убытки, представляющие собой стоимость пользования местом в блоке торговых павильонов, не подлежат взысканию, поскольку в период, за который они рассчитаны, общество не имело разрешения на размещение объектов розничной торговли.

В кассационной жалобе ООО "МЭМ" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 11.04.06, решение от 25.10.05 оставить в силе. По мнению ООО "МЭМ", договор аренды земельного участка от 26.08.05, заключенный ООО "Бизнес и право" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - Росимущество), является недействительным, поскольку не получено согласие ОАО "Российские железные дороги" на размещение объектов розничной торговли в полосе отвода железной дороги.

Отзыв на жалобу не представлен. В судебном заседании представители ООО "МЭМ" повторили доводы, изложенные в жалобе. Представитель ООО "Бизнес и право" просил постановление апелляционной инстанции оставить без изменения и пояснил, что истец обращался к ОАО "РЖД" для согласования размещения объектов на спорном земельном участке.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 11.08.06.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судебными инстанциями, Росимущество (арендодатель) и ООО "Бизнес и право" (арендатор) заключили договор от 22.12.04 N ВЛ-04/130 аренды земельного участка общей площадью 1 626,91 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, полоса отвода железной дороги для эксплуатации блока торговых павильонов на срок с10.01.05 по 31.12.05.

16 июня 2005 г. администрация г. Сочи выдала ООО "Бизнес и право" разрешение на право размещения на земельном участке блока торговых павильонов, представляющих собой сборно-разборные конструкции. 25 августа 2005 г. Росимущество (арендодатель) и ООО "Бизнес и право" (арендатор) заключили договор N ВЛ-04-30/228С (с учетом дополнительного соглашения от 26.08.05) аренды земельного участка на срок с 01.01.06 по 20.12.06. Ответчики занимают торговую площадь в блоке торговых павильонов, расположенных на участке, являющемся предметом договоров аренды, заключенных ООО "Бизнес и право" и Росимуществом. ООО "Бизнес и право", полагая, что ответчики самовольно занимают земельный участок и неправомерно не оплачивает стоимость его использования, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Поэтому арендатор земельного участка вправе осуществлять права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ООО "Бизнес и право" на момент вынесения постановления 11.04.06 являлось арендатором земельного участка на основании договора от 25.08.05 N ВЛ-04-30/228С, и удовлетворил иск в части устранения препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа и вывоза ответчиками торгового павильона.

Указанный вывод сделан судом апелляционной инстанции без учета следующих обстоятельств. Согласно статье 9 Федерального закона от 10.01.03 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" земли железнодорожного транспорта должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.

Приказом МПС РФ от 15.05.1999 N 26Ц утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, которое действует до принятия Правительством Российской Федерации нормативного акта о порядке использования полосы отводы железных дорог. В пункте 13 названного Положения установлена необходимость получения согласия железной дороги на предоставление земельного участка или размещение объекта в полосе отвода железных дорог.

Таким образом, для собственника земельного участка, расположенного в полосе отвода железных дорог, установлены ограничения при передаче его в аренду в виде согласования с железной дорогой вопроса о возможности использования земельного участка для целей, не связанных с деятельностью железной дороги. Отсутствие согласия ОАО "Российские железные дороги" на размещение на земельном участке, расположенном в полосе отвода железных дорог, объектов розничной торговли, влечет недействительность (ничтожность) договоров аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для рассмотрения настоящего спора имеет существенное значение выяснение вопроса о том, является ли земельный участок свободным, что подтверждается наличием согласования ОАО "РЖД" на размещение объектов розничной торговли на участке, расположенном в полосе отвода железных дорог.

Суд апелляционной инстанции не дал оценку доводу ООО "МЭМ" об отсутствии такого согласования. Названный вопрос не являлся предметом исследования и суда первой инстанции. В то же время, в материалах дела имеется письмо ОАО "РЖД" от 15.09.05, из содержания которого следует, что на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "Бизнес и право", ОАО "РЖД" будет проводить подготовительные работы по строительству двухпутной вставки на перегоне Лазаревская - Водопадный. В связи с чем ОАО "РЖД" просило администрацию Лазаревского района г. Сочи и Росимущество не включать земельный участок в дислокацию временных объектов по Лазаревскому району г. Сочи и не заключать на 2006 г. договор его аренды.

При таких обстоятельствах решение от 25.10.05 и постановление апелляционной инстанции от 11.04.06 в соответствии с пунктом 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует привлечь к участию в деле Росимущество и ОАО "РЖД", выяснить, возможно ли использование спорного земельного участка в целях, не связанных с деятельностью железной дороги, для размещения объектов розничной торговли, и с учетом установленных обстоятельств дать оценку договору аренды земельного участка, заключенному истцом и Росимуществом, и решить вопрос о праве истца требовать от ответчиков устранения препятствий в пользовании спорным земельным участком.

Постановление апелляционной инстанции от 11.04.06 в части отказа в иске о взыскании 23 022 рублей убытков не оспаривается.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.06 по делу N А32-14685/05-9/393 в части отказа ООО "Бизнес и право" во взыскании 23 022 рублей убытков оставить без изменения.

Постановление от 11.04.06 в остальной части отменить. Решение от 25.10.05 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.