Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июля 2006 г. N Ф08-2655/06 "С момента заключения договора купли-продажи прекращаются отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды. Арендная плата за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок взысканию не подлежит" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 апреля 2007 г. N Ф08-1647/07

Комитет по управлению имуществом г. Новошахтинска (далее - комитет) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Даниеляну А.А. (далее - предприниматель) о взыскании в доход бюджетной системы Российской Федерации 106 763 рубля 50 копеек, из которых 94 922 рубля 82 копейки - задолженность по оплате за пользование земельным участком и 11 840 рублей 66 копеек - пени.

Решением от 24.03.06 иск удовлетворен, с предпринимателя в доход бюджетной системы Российской Федерации взыскано 94 922 рубля 82 копейки основного долга и 11 840 рублей 66 копеек неустойки, всего 106 763 рубля 50 копеек. Судебный акт мотивирован тем, что ответчик пользуется земельным участком на основании договора аренды от 10.10.02 N 455, действие которого пролонгировано на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие и размер задолженности подтверждаются материалами дела. Пени рассчитаны в соответствии с условиями договора.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение. Заявитель не согласен с выводом суда, что арендные отношения сторон прекратились с момента государственной регистрации его собственности на спорный земельный участок. По мнению ответчика, договор аренды от 10.10.02 N 455 расторгнут 8 октября 2003 года (конечный срок действия договора аренды). Предприниматель также ссылается на отсутствие в расчете и исковом заявлении комитета сведений о площади земельного участка, за пользование которым начислена задолженность, и о размере арендной платы за квадратный метр земли. Кроме того, заявитель указал, что 17 ноября 2005 года стороны заключили договор аренды земельного участка N 455. Предприниматель также указывает на рассмотрение судом дела в его отсутствие, несмотря на заявленное им ходатайство об отложении дела в связи с нахождением на лечении.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить без изменения обжалуемое решение как законное и обоснованное и рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя. В силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство комитета о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствии его представителя подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению. Как видно из материалов дела и установлено судом, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 10.10.02 N 455, по условиям которого арендатор получил в пользование на срок с 10.10.02 по 08.10.03 земельный участок площадью 1 169 кв. м (кадастровый номер 61:56:46 00 00:0002), расположенный по адресу: г. Новошахтинск, ул. Нолбандяна, 2е (л. д. 8 - 13).

Базовый размер арендной платы составляет 74 рубля 50 копеек за 1 кв. м, размер арендной платы за год на момент заключения договора - 87 090 рублей 50 копеек, сумма ежеквартальных платежей - 21 772 рубля 62 копейки (пункты 2.1, 2.2). В пункте 2.5 договора закреплено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 10 числа последнего месяца квартала. Пункт 2.4 договора предоставляет право арендодателю в связи с решением местного муниципального органа после официального уведомления арендатора пересмотреть в одностороннем порядке размер арендной платы. За несвоевременное внесение арендной платы начисляется 0,03% пеней от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 2.8). Согласно свидетельству о государственной регистрации от 25.11.04 (серия 61 АА N 858361) предприниматель по договору купли-продажи от 12.11.04 приобрел в собственность земельный участок площадью 485 кв. м (кадастровый номер 61:56:46:00 00:00 06), расположенный по адресу: г. Новошахтинск, ул. Нолбандяна, 2е (л. д. 14).

Считая, что предприниматель не исполняет договорные обязательства в части внесения арендной платы за пользование земельным участком площадью 1 169 кв. м (кадастровый номер 61:56:46 00 00:0002), комитет обратился с иском в арбитражный суд. Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из наличия в спорный период между комитетом и предпринимателем договорных отношений по аренде земельного участка площадью 1 169 кв. м (кадастровый номер 61:56:46 00 00:0002) и руководствовался расчетом задолженности, произведенным истцом.

Вместе с тем суд не учел следующего. Расчет задолженности произведен за период с 01.04.04 по 01.08.05 и составляет 94 922 рубля 82 копейки, пеня - 11 840 рублей 66 копеек. Между тем в иске указана задолженность на 25.11.04 (л. д. 18). Отсутствует расчет основной суммы долга - 94 922 рубля 82 копейки.

Из представленного истцом расчета не ясно, из какой площади используемого земельного участка произведен расчет, какая ставка арендной платы (договорная или измененная) - применена в расчете, из чего складывается сумма 94 922 рубля 82 копейки. Суд не указал, почему в расчете на начало каждого расчетного периода (01.04.2004; 01.10.2004; 01.01.2005; 01.04.2005; 01.07.2005) размер основной задолженности является неизменным - 94 922,82 рубля. В расчете не указано, с какого периода арендная ставка изменена, с какого по какой период по иску задолженность (количество дней).

Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от 19.01.05 стороны расторгли договор от 17.06.04 N 455 площадью 485 кв. м., расположенного по адресу: ул. Налбандяна, 2е с 25.11.04. Арендодатель претензий не имел. (л. д. 19, 31). Суд не дал оценку этому документу и не выяснил отношение по договору от 10.10.02, является ли это соглашением на часть земельного участка, выделенного из площади земельного участка 1 109 кв. м, поскольку в нем содержится ссылка на тот же номер договора (N 455), по тому же адресу, что и в договоре от 10.10.02 (л. д. 19). Не выяснен вопрос разделен ли участок в связи с заключением нового договора и, судьба оставшегося участка (1 169 кв. м - 485 кв. м = 684 кв. м), был ли он возвращен арендодателю либо предприниматель продолжает пользоваться им до настоящего времени. При определении задолженности исключена ли из расчета площадь 485 кв. м земельного участка по договору от 17.06.04 N 455, поскольку в самом иске имеется ссылка на него. В материалах дела находится свидетельство о праве собственности ответчика на эту площадь.

Довод заявителя о необоснованном отклонении его ходатайства и рассмотрении дела в его отсутствие не принимается кассационной инстанцией, поскольку вместе с заявленным ходатайством об отложении дела суду не были представлены доказательства, подтверждающие нахождение заявителя в лечебном учреждении.

При новом рассмотрении суду следует учесть, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор купли-продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи прекращаются отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды. Арендная плата за пользование земельным участком с момента заключения договора купли продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок взысканию не подлежит.

Суду необходимо иметь ввиду, что договор аренды прекращен с 08.10.03, поэтому начисление пени после 08.10.03 необоснованно. Поскольку суд первой инстанции не выяснил, не оценил и не учел обстоятельства, имеющие существенное значения для правильного разрешения спора, на основании статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалованное решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.06 по делу N А53-35124/2005-С4-11 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.