Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2004 г. N Ф08-985/04 "Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия" (извлечение)

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Гусейновой О.С. (далее - предприниматель) о взыскании 545 014 рублей 88 копеек арендной платы и 916 700 рублей 42 копеек неустойки за нарушение срока уплаты арендной платы по договору аренды от 22.03.01 N 2719-2 (уточненные требования).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца к участию в деле привлечено муниципальное учреждение с функциями заказчика в сфере жилищно-коммунального хозяйства Первомайского района г. Ростова-на-Дону.

Решением от 29.10.03 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя взыскано 9 909 рублей 05 копеек арендной платы и 5 тыс. рублей пени. В остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу, что договор аренды от 22.03.01 ничтожен, так как после изменения сторонами срока аренды до 15.03.06 он подлежал регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не был зарегистрирован. В связи с этим арендная плата и пени взысканы за период до 28.03.02. Кроме того, сумма неустойки уменьшена на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.01.04 решение суда первой инстанции изменено, с предпринимателя взыскано 545 014 рублей арендной платы и 81 500 рублей пеней. Суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды от 22.03.01 вследствие отсутствия государственной регистрации является незаключенным. Однако факт пользования предпринимателем нежилым помещением служит основанием для взыскания с ответчика денежной суммы в виде арендной платы. Поэтому суммы долга и неустойки рассчитаны за период фактического пользования имуществом до 06.10.03.

В кассационной жалобе предприниматель просит изменить постановление апелляционной инстанции, уменьшив сумму подлежащей взысканию арендной платы до 202 969 рублей 12 копеек за период пользования арендованным имуществом с 01.04.02 до 06.10.03. Заявитель считает, что суд при расчете суммы долга неправомерно применил ставки арендной платы, которые не были согласованы сторонами в установленном порядке. По мнению предпринимателя, подлежит применению ставка арендной платы, предусмотренная в договоре аренды от 22.03.01, в размере 29 053 рубля 84 копейки.

В отзыве на жалобу истец, считая постановление законным и обоснованным, просит его оставить в силе.

В судебном заседании представитель предпринимателя повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, считает, что постановление апелляционной инстанции надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между правопредшественником департамента - Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 22.03.01 N 2719-2, по условиям которого арендатор на срок до 15.03.02 получил в пользование нежилое помещение литер "А" площадью 459 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепропетровская, 8.

Дополнительным соглашением от 28.03.02 стороны продлили до 15.03.06 срок действия договора аренды от 22.03.01.

Ответчик прекратил пользование арендуемым имуществом и возвратил его истцу по акту от 06.10.03.

Спор между сторонами возник по сумме задолженности предпринимателя за период пользования помещением.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 22.03.01 и дополнительного соглашения к нему от 28.03.02, а апелляционная инстанция - его незаключенности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ответчик после истечения срока аренды - 15.03.02 - продолжал пользование имуществом, а истец не возражал против этого, то договор от 22.03.01 считается заключенным на неопределенный срок.

Дополнительным соглашение от 28.03.02 стороны намеревались установить срок аренды до 15.06.06.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Дополнительное соглашение направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, поэтому в силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к числу сделок. Поскольку указанным соглашением стороны внесли изменения в условия договора аренды от 22.03.01 и установили срок аренды более года, то это соглашение и договор подлежали государственной регистрации. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности дополнительного соглашения.

Поэтому между сторонами сохранились правоотношения по договору от 22.03.01 на неопределенный срок.

В договоре аренды от 22.03.01 стороны указали, что расчет арендной платы производится по формуле в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 13.05.98 N 855. При этом арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из величины минимального размера оплаты труда и соответствующих коэффициентов, действующих на момент фактического внесения платежа (пункты 3.1, 3.2 договора).

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 09.04.02 N 680 изменены значения коэффициентов.

Произведенный истцом расчет не уплаченной предпринимателем арендной платы за период с 01.04.01 по 06.10.03 основан на методике и величинах, предусмотренных постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от 13.05.98 N 855 и от 09.04.02 N 680, и соответствует условиям договора.

Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Потому доводы кассационной жалобы о неправильном расчете задолженности являются необоснованными и подлежат отклонению.

Постановление апелляционной инстанции соответствует нормам материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения по доводам кассационной жалобы не имеется.

Государственную пошлину с кассационной жалобы суд взыскивает с предпринимателя с учетом ее имущественного положения.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.04 по делу N А53-9966/03-С2-9 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гусейновой О.С. государственную пошлину с кассационной жалобы в доход федерального бюджета в размере 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.