Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2006 г. N Ф08-4600/06 "Обременение недвижимого имущества ранее заключенным договором продажи не влечет ничтожность договора с тем же имуществом, заключенного позднее собственником с другим лицом" (извлечение)

ООО "Строймонтаж-2" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Рисагропром" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея (далее - управление) со следующими требованиями:

признать недействительным договор купли-продажи двух свинарников от 30.04.04 на 1 900 голов площадью 1 992 кв. м и на 1 900 голов площадью 1 916,3 кв. м, заключенный ООО "Рисагропром" и государственным предприятием "Совхоз "Прикубанский"" (далее - совхоз "Прикубанский");

признать право собственности на указанное имущество, а также на свинарник на 104 головы площадью 2 019 кв. м, расположенные в п. Прикубанский Тахтамукайского района, ул. Ленина, 18;

обязать управление зарегистрировать договор купли-продажи от 24.03.04, заключенный совхозом "Прикубанский" и истцом, и переход права собственности истца на указанные объекты недвижимости.

Решением от 02.06.06, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 14.08.06, удовлетворены требования о признании недействительным договора от 30.04.04 в части купли-продажи двух свинарников площадью 1 992 кв. м и 1 916 кв. м. За истцом признано право собственности на это имущество. В остальной части в иске отказано. Суд установил, что совхоз "Прикубанский" в ходе процедуры конкурсного управления продал два свинарника площадью 1 992 кв. м и 1 916 кв. м сначала истцу по договору от 24.03.04, затем ответчику по договору от 30.04.04. Истец оплатил полную стоимость имущества, а совхоз "Прикубанский" уклонился от государственной регистрации перехода права собственности к истцу и после завершения процедур банкротства был ликвидирован. Фактически имущество находится в распоряжении истца. После заключения договора купли-продажи от 24.03.04 совхоз "Прикубанский" не вправе был распоряжаться спорным имуществом, в связи с чем договор от 30.04.04 является ничтожной сделкой. В отношении свинарника площадью 2 019,9 кв. м в удовлетворении иска о признании права собственности отказано, так как права истца на это имущество ответчик не оспаривает. В удовлетворении требований к управлению также отказано, поскольку последнее не отказывало истцу в регистрации перехода права собственности, а регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества законом не предусмотрена.

В кассационной жалобе ООО "Рисагропром" просит отменить принятые по делу судебные акты. По мнению заявителя жалобы, договор от 24.03.04, на котором основаны требования истца, является ничтожной сделкой, так как заключен с нарушением статьи 112 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" без проведения торгов, оценки имущества независимым оценщиком, в отсутствие согласия собрания или комитета кредиторов. В то же время при совершении сделки купли-продажи с ответчиком указанные условия соблюдены. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что совхоз "Прикубанский" уклонялся от регистрации права собственности за истцом.

В отзыве истец просит отказать в удовлетворении жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты следует изменить.

Как видно материалов дела, совхоз "Прикубанский" в лице конкурсного управляющего Шамугия С.И. (продавец) и ООО "Строймонтаж-2" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 24.03.04, по которому продавец обязался передать покупателю свинарники на 1 900 голов площадью 1 992 кв. м, на 1 900 голов площадью 1 916,3 кв. м и на 104 головы площадью 2 019,9 кв. м на общую сумму 327 306 рублей (л. д. 16, 17). В договоре указано, что на момент его подписания продавец уплатил всю сумму, договор имеет силу передаточного акта и обязательства по передаче имущества сторонами исполнены.

30 апреля 2004 года совхоз "Прикубанский" в лице конкурсного управляющего Соколова Ю.В. (продавец) по результатам торгов заключил с ООО "Рисагропром" (покупатель) договор купли-продажи имущества, в том числе двух свинарников каждый на 1 900 голов площадью 1 992 кв. м и 1 916,3 кв. м (л. д. 30 - 36). Стороны договора подписали акт купли-продажи спорного имущества и товарную накладную от 01.09.04 (л. д. 72 - 74, 78). 17 февраля 2005 года за ООО "Рисагропром" зарегистрировано право собственности на свинарники, литера В, площадью 1 922 кв. м и литера Г, площадью 1 916,3 кв. м (л. д. 75, 76).

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 556 Кодекса исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Содержание названных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право собственности на недвижимость может перейти к приобретателю только после ее фактической передачи. Фактическая передача договорного имущества не может быть исключена из юридического состава, требующегося для перехода права собственности.

Оценивая представленные истцом в материалы дела документы, суд установил, что спорное имущество находится во владении истца. Во владении ответчика это имущество никогда не находилось. Данные обстоятельства заявителем не оспариваются.

С учетом указанных обстоятельств, а также приведенных норм права, суд правомерно признал за истцом право собственности на недвижимое имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи от 24.03.04.

Доводы ООО "Рисагропром" о недействительности договора от 24.03.04 отклоняются. Нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", на которые ссылается ответчик, защищают интересы должника и его кредиторов. В материалах дела отсутствуют сведения о претензиях кредиторов и должника относительно предполагаемого нарушения их прав заключением договора купли-продажи от 24.03.04 с истцом. Заявитель не указал, каким образом могло нарушить его права и законные интересы предполагаемое несоблюдение сторонами сделки названных норм, защищающих права и законные интересы иных лиц. Суд апелляционной инстанции исследовал материалы дела о признании банкротом совхоза "Прикубанский" и дал им надлежащую оценку; суд кассационной инстанции не полномочен переоценивать доказательства.

Вопрос о наличии доказательств уклонения совхоза "Прикубанский" от государственной регистрации перехода права к истцу собственности на спорное имущество не имеет значения для существа данного спора, поскольку ответчик оспаривает право истца, а совхоз ликвидирован.

Вместе с тем выводы о недействительности договора от 30.04.03 не соответствуют закону. Из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на который сослались суды, не следует, что заключенный продавцом с другим лицом более поздний договор является ничтожным. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец, так же, как и покупатель, не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В названном пункте также указано, что в случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. Таким образом, покупатель по второму договору может привлечь продавца к ответственности за его неисполнение, то есть договор предполагается действительным.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 02.06.06 и постановление апелляционной инстанции от 14.08.06 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу N А01-744-2006-11 в части признания недействительным договора купли-продажи от 30.04.03 между совхозом "Прикубанский" и ООО "Рисагропром" отменить, в этой части в иске отказать.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.