Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 мая 2006 г. N Ф08-1684/06 "При проверке доводов арендатора о нарушении его права пользования земельным участком при предоставлении его части иному землепользователю судам следовало проверить кадастровые планы земельных участков на момент их предоставления сторонам, выяснить вопрос о нахождении на спорном участке принадлежащих истцу объектов недвижимости" (извлечение)

ООО "АЗИК" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным постановления главы г. Ейска от 27.12.02 N 3676 "О предоставлении земельного участка предпринимателю Севастьянову В.А. под кафе-бар в г. Ейске по ул. Коммунистической, 67/3, а также пункта 3 постановления главы г. Ейска от 28.07.04 N 2153 "О строительстве автостоянки ООО "АЗИК" в районе кинотеатра "Родина" по ул. Коммунистической, 67".

Решением от 01.11.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.01.05, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что Ейский филиал ККОП "Крайкиновидеофонд" не имел права сдавать в аренду обществу земельный участок и заключать с ним об этом долгосрочный договор. В соответствии со статьями 4, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 16.05.92 N 14 ничтожен. Суды указали, что земельные участки общества и предпринимателя являются обособленными объектами, имеющими разные кадастровые номера и границы, обозначенные межевыми знаками.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить. По мнению заявителя, принимая постановление от 27.12.02 N 3676, глава г. Ейска нарушил требования Земельного кодекса Российской Федерации и предоставил в аренду несуществующий земельный участок, не имеющий кадастрового номера и определения на местности, предоставил предпринимателю для строительства земельный участок предоставлен предпринимателю без проведения торгов по продаже права аренды и публикации об этом. Заявитель полагает, что суды неправомерно не приняли во внимание взаимосвязь пункта 3 постановления N 2153 с постановлением N 3676 и ограничение права общества на использование зарегистрированной автостоянки.

В отзыве предприниматель возражает против кассационной жалобы и просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные в кассационной жалобе и отзыве доводы. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, 27.12.02 постановлением главы г. Ейска N 3676 предпринимателю Севастьянову В.А. в аренду сроком на 49 лет для строительства кафе-бара предоставлен земельный участок площадью 949 кв. м. из земель поселений в г. Ейске по ул. Коммунистической, 67/3 (район кинотеатра "Родина"). Земельный участок предоставлен по заявке предпринимателя от 10.04.01, постановлению главы г. Ейска от 30.09.02 N 2824 об утверждении акта выбора земельного участка предполагаемой площадью 500 кв .м. и разрешению на осуществление проектно-изыскательных работ (т. 1, л. д. 64, 76-78, 80, 96).

Предприниматель Севастьянов В.А. и администрация 21.01.03 заключили договор аренды земельного участка, который поставлен на государственный кадастровый учет 04.02.03 с присвоением номера 23:42:05 01 001:0008. При рассмотрении спора установлено, что решением исполнительного комитета Ейского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.91 N 181 Ейской городской киновидеосети было дано разрешение на строительство платной автостоянки для 80 машин на территории кинотеатра "Родина".

Ейский филиал ККОП "Крайвидеофонд" (впоследствии - Ейская киновидеокомпания) и общество 16.05.92 заключили сроком на 15 лет договор N 14 о передаче обществу в аренду земельного участка площадью 0,17 га с целью оборудования и эксплуатации автостоянки на территории кинотеатра "Родина" по адресу: г. Ейск, ул. Коммунистическая, 67.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 29.03.04 N 362-р обществу в аренду для строительства и эксплуатации автостоянки предоставлен земельный участок площадью 1 647,0 кв. м, с кадастровым номером 23:42:05 01 001:0006, расположенный по этому же адресу. Постановлением главы г. Ейска N 2153 разрешено строительство автостоянки, пунктом 3 признано утратившим силу решение от 14.06.91 N 181 о выделении земельного участка предыдущему землепользователю - Ейской городской киновидеосети.

Общество и Департамент имущественных отношений Краснодарского края заключили договор от 11.05.04 N 0000000609 аренды указанного участка. Постановлением от 23.12.04 N 3263 (с изменениями, внесенными постановлением от 15.09.05 N 1075) глава администрации г. Ейска утвердил акт от 15.12.04 N 126 о приемке в эксплуатацию автостоянки общества площадью 2930 кв.м.

Общество 14.10.05 получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на автостоянку общей площадью 2 930 кв.м. (т. 1, л. д. 123-128, 137). Считая, что земельный участок площадью 1 647,0 кв. м. с кадастровым номером 23:42:05 01 001:0006, а также занятый объектом недвижимости остальной земельный участок совпадают по площади с земельным участком, предоставленным предпринимателю, а постановления N 3676 и N 2153 нарушают его права и законные интересы по использованию объекта собственности, общество обратилось в суд.

При рассмотрении спора суды не выяснили вопрос о том, имелась ли 04.02.03 недвижимость (автостоянка) на предоставленном предпринимателю земельном участке при постановке его на кадастровый учет с присвоением номера 23:42:05 01 001:0008. Суды оставили без оценки доводы общества о нарушении норм Земельного кодекса Российской Федерации в части предоставления земельного участка под строительство кафе-бара. Не проверен довод общества о нарушении процедуры изъятия земельного участка и земель предыдущего землепользователя, которому земля под строительства выделялась Ейскому филиалу ККОП "Крайвидеофонд" (впоследствии - Ейская киновидеокомпания). Этот землепользователь к участию в деле не привлечен.

Обстоятельства приемки автостоянки площадью 2 930 кв.м. в эксплуатацию по акту от 15.12.04 N 126, утвержденному постановлением главы администрации от 23.12.04 N 3263 (с изменениями, внесенными постановлением от 15.09.05 N 1075) и свидетельства о праве собственности на объект суды не проверили.

Предметом рассмотрения судом являлись кадастровые планы на земельные участки, сформированные в 2003-2004 г. Между тем, строительство автостоянки осуществлено на земле, выделенной Ейскому филиалу ККОП "Крайвидеофонд" в 1991 году. Суды не проверили: изменялось ли с 1991 до предоставления земельного участка предпринимателю его целевое назначение и совпадают ли границы земли, предоставленной под строительство автостоянки в 1991 году со спорным земельным участком для строительства кафе-бара.

Выяснение указанных обстоятельств в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо, в связи с чем судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду следует обсудить вопрос о привлечении к участию в деле предыдущего землепользователя, установить границы выделяемого земельного участка под строительство автостоянки, дать оценку документам общества о праве собственности на объекты недвижимости и его доводам о несоблюдении процедуры предоставления предпринимателю в аренду земельного участка для целей строительства.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 01.11.05 и постановление апелляционной инстанции от 24.01.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-18234/2005-53/552 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.