Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 июня 2004 г. N Ф08-2328/04 "Вывод суда о воспрепятствовании истцом доступу ответчицы в арендованное помещение основан на неполно исследованных обстоятельствах" (извлечение)

ОАО "Ростовское грузовое автотранспортное предприятие N 1" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Севериной Г.Н. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды и взыскании 84 тыс. рублей арендной платы и 1 122 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.03 по 10.09.03 (уточненные требования).

Решением от 31.03.04 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу предприятия взыскано 4 666 рублей 67 копеек арендной платы за период с 10.03.03 по 20.03.03 и 763 рубля процентов за период с 21.03.03 по 24.03.03. Суд пришел к выводу, что с 20.03.03 предпринимателем фактически не использовалось арендованное у истца помещение, поскольку с этого времени он прекратил доступ ответчицы в это помещение. В удовлетворении иска о расторжении договора аренды отказано на том основании, что срок действия договора истек.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе предприятие просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в иске о взыскании 79 333 рублей 33 копеек арендной платы и 359 рублей процентов, и принять в этой части новое решение об удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что не препятствовал доступу ответчицы в арендованное помещение, в связи с чем оснований для неуплаты арендной платы за период с 21.03.03 по 10.09.03 не имеется. Имевшие место временные отключения электроэнергии и прекращение водоснабжения, по мнению истца, не исключают обязанности уплачивать арендную плату, поскольку арендодатель не является снабжающей организацией и отключения производились не им.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, считает, что решение от 31.03.04 в обжалуемой части подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.02 сроком действия до 01.10.03, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилое помещение площадью 180 кв. м., находящееся на территории предприятия по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Технологический, 6. Арендная плата определена сторонами в размере 14 тыс. рублей с учетом налога на добавленную стоимость и расходами по оплате коммунальных услуг. В приложении N 1 к договору стороны согласовали условие о том, что арендная плата подлежит уплате через 40 дней после заключения договора аренды. В соглашении от 14.03.03 N 1 о внесении изменения в договор аренды от 01.11.02 стороны указали, что арендатор оплачивает стоимость потребленной электроэнергии согласно показаниям электросчетчика сверх суммы арендной платы.

За период пользования арендованным помещением с 10.12.02 по 10.03.03 предприниматель уплатила истцу арендную плату в установленном договором размере.

С 10.03.03 предприниматель перестала уплачивать предприятию арендную плату. В направленном истцу письме она просила приостановить исполнение договора аренды до 30.04.03 и не взимать арендную плату за указанный период.

В дальнейшей переписке с предприятием предприниматель указывала, что в арендованном помещении прекращено водоснабжение, в связи с чем это помещение не может использоваться по назначению, и арендная плата должна быть соразмерно уменьшена.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако временное отключение электроэнергии и прекращение водоснабжения в арендованном помещении не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества в том смысле, который содержится в статьях 611 - 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий.

Расходы по оплате коммунальных услуг не относятся к арендной плате, поскольку в этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду недвижимое имущество.

При пользовании арендованным помещением у арендатора не возникает с арендодателем отношений по снабжению энергией, водой и другим аналогичным товаром. Арендатор получает энергию и другой аналогичный товар в связи с арендой помещения. Арендодатель при этом сам является абонентом и не является снабжающей организацией. В связи с этим, арендодатель не может отвечать перед арендатором за действия снабжающих организаций.

Из материалов дела следует, что отключение электроэнергии и прекращение подачи воды имело место в нескольких помещениях, находящихся на территории предприятия. Поэтому у предпринимателя не имелось оснований требовать уменьшения арендной платы.

Вывод суда о воспрепятствовании истцом доступу ответчицы в арендованное помещение основан на неполно исследованных обстоятельствах.

Статья 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требует указания судом мотивов, по которым он принял или отклонил доводы участвующих в деле лиц, отверг те или иные доказательства.

Суд исходил из представленных предпринимателем актов от 21.03.03, от 02.04.04, составленных в одностороннем порядке ее представителями, и из свидетельских показаний работников предпринимателей Фенина В.В. и Пономаренко Е.В.

Между тем, суд не указал мотивов, по которым он отклонил доводы истца об отсутствии факта опечатывания сданного ответчице в аренду помещения, свидетельские показания бывшего работника предприятия Стадниковой Е.А., акт осмотра от 16.10.03, составленный представителями предприятия.

Кроме того, судом не дано оценки переписке предпринимателя с предприятием, относящейся к спорному периоду, в которой не имеется сведений о воспрепятствовании доступа ответчицы в арендованное помещение.

При таких обстоятельствах, выводы суда не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам в соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для направления дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.04 по делу N А53-7331/03-С2-7 отменить в части отказа в иске о взыскании 79 333 рублей 33 копеек арендной платы и 359 рублей процентов.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В остальной части решение от 31.03.04 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.