Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 октября 2006 г. N Ф08-3964/06 "В силу статей 166, 449 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае проведения торгов, обязательное проведение которых не предусмотрено законом, а зависит от воли собственника, с нарушением сроков, установленных законом, они могут быть признаны судом недействительными по иску собственника, но не потенциального покупателя, так как сроки установлены в интересах собственника. Интересы потенциального покупателя сокращением срока уведомления не нарушаются" (извлечение)

ООО "Лидер" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Республиканскому совету профсоюзов на территории Республики Северная Осетия-Алания (далее - совет) о признании недействительными торгов от 12.09.05 по реализации двухэтажного здания общей площадью 498,5 кв. м (литера А) и сторожевой будки общей площадью 14,3 кв. м (литера Б), расположенных по адресу: г. Владикавказ, ул. Иристонская, 70 "А" (уточненные требования).

В качестве второго ответчика к участию в деле по инициативе истца привлечена предприниматель Цораева Л.А. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Северная Осетия-Алания.

Совет предъявил встречный иск об истребовании из незаконного владения общества нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Иристонская, 70 "А", путем выселения, и взыскании арендной платы за пользование чужим имуществом с августа 2002 г. по ноябрь 2005 г. в размере 266 760 тыс. руб.

Решением от 25.04.06, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 21.06.06, в основном иске отказано, встречный иск удовлетворен в части взыскания арендной платы за период с 11.11.05 по 30.11.05. Суды указали, что общество не было участником аукциона от 12.09.05, в установленный срок не обратилось к ответчику с заявкой на принятие участия в аукционе, не является стороной оспариваемой сделки, следовательно, его права не нарушены. В процессе рассмотрения дела общество выселилось из спорных объектов недвижимости, в связи с чем в иске о выселении отказано.

В кассационной жалобе ООО "Лидер" просит отменить состоявшиеся судебные акты. По мнению заявителя:

- суды неправильно определили срок окончания приема заявок на участие в торгах;

- аукцион проведен с нарушением преимущественного права общества как участника долевой собственности;

- Положение "Об организации продажи профсоюзного имущества" является сфальсифицированным документом;

- общество является заинтересованным лицом по заявленному требованию, поскольку имело намерение участвовать в торгах, однако было лишено этой возможности;

- недвижимое имущество отчуждено с нарушением закона, так как не проведена государственная регистрация прав на него.

В отзывах на кассационную жалобу Республиканский совет профсоюзов на территории Республики Северная Осетия-Алания, Цораева Л.А., Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Северная Осетия-Алания просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением суда кассационной инстанции от 24.01.02 по делу N А61-770/2001-13 по иску совета к обществу оставлено без изменения постановление апелляционной инстанции, которым признано право собственности совета на спорные объекты и общество выселено из указанных зданий. При этом в судебном акте указано, что совет доказал факт принадлежности ему недвижимого имущества и осуществления его строительства за свой счет. Таким образом, преимущественное право общества на приобретение в собственность спорных зданий как участника общей долевой собственности не нарушено.

Довод заявителя жалобы о том, что на момент реализации недвижимого имущества право на него за советом не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отклоняется. Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, поскольку судебными актами по делу N А61-770/2001-13 установлено, что право собственности возникло у совета до момента вступления в силу Федерального закона"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Разрешая спор, суды установили, что постановлением президиума совета от 04.02.04 N 23 утверждено "Положение о проведении продажи профсоюзного имущества". Согласно пункту 6 Положения прием заявок начинается с даты, объявленной в информационном сообщении о проведении аукциона, осуществляется в течение 10 календарных дней и заканчивается не позднее чем за один рабочий день до даты рассмотрения продавцом заявок.

24 августа 2005 г. президиум совета профсоюзов Республики Северная Осетия-Алания принял постановление N 37 о реализации нежилого двухэтажного здания и сторожевой будки на аукционе со стартовой ценой 237 756 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости.

1 сентября 2005 г. в газете "Слово" N 99 опубликовано сообщение совета о проведении аукциона по продаже объектов профсоюзного имущества, в том числе спорных объектов. При этом аукцион определен открытым по составу участников и закрытым по форме подачи предложений по цене реализуемого имущества. В информационном сообщении указано, что заявки на участие в аукционе принимаются в течение десяти дней с момента опубликования объявления.

12 сентября 2005 г. аукционная комиссия приняла решение о допуске двух претендентов (из двух подавших заявки на участие в аукционе). В этот же день проведен аукцион, по результатам которого победителем признана Цораева Л.А., предложившая наиболее цену за продаваемый объект - 242 тыс. руб. Имущество передано по акту приема-передачи от 30.09.05.

Согласно статье 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Последний день подачи заявок являлся выходным днем (10.09.05 - суббота), поэтому суд правильно указал, что заинтересованные лица вправе были подать заявки на участие в торгах в ближайший следующий за ним рабочий день, т.е. 12.09.05. Однако истец подал заявку только 14.09.05, поэтому суд сделал обоснованный вывод о пропуске истцом срока на подачу заявки.

Ссылка заявителя жалобы на неправильное применение судом статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в части неприменения тридцатидневного срока извещения о торгах отклоняется ввиду следующего.

Требования закона об обязательном распространении в средствах массовой информации извещения о предстоящих торгах их организатором не менее чем за тридцать дней до проведения, обязательности сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, определении лица, выигравшего торги, а также данные о начальной цене соответствуют положениям статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации, и должны служить определенной цели - выявлению из достаточно широкого круга покупателей, того, кто способен приобрести имущество на наиболее выгодных условиях.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу пунктов 3 и 6 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы о торгах, предусмотренные статьями 447, 448, 449 Кодекса, применяются в тех случаях, когда правила торгов не установлены специальными актами.

Пункт 2 статьи 448 Кодекса применяется к торгам, обязательное проведение которых не предусмотрено законом, а зависит от воли собственника, в случае, если сам собственник не определил для организатора торгов иные сроки. Лицо, заинтересованное в использовании торгов для выбора своего контрагента, вправе самостоятельно организовать торги либо поручить их организацию специализированной организации. В этих случаях (когда обязательное проведение торгов не предусмотрено законом) торги проводятся исключительно в частном интересе, т. е. в интересе собственника имущества, выставленного на торги. Поэтому в силу статей 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае проведения торгов с нарушением сроков, установленных законом, они могут быть признаны судом недействительными по иску собственника, но не потенциального покупателя, так как сроки установлены в интересах собственника. Интересы потенциального покупателя сокращением срока уведомления не нарушаются.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.04.06 и постановление апелляционной инстанции от 21.06.06 Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания по делу N А61-2391/05-12 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.