Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06 "При отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права, отсутствуют основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Рашидов А.М. обратился в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Чеченской Республике (далее - управление; в настоящее время его функции выполняет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чеченской Республике), ГУП "Управление торговли г. Грозного" и индивидуальному предпринимателю Гиреевой Д.Х. о признании недействительными договора аренды нежилых помещений от 17.05.04 N 161, распоряжения руководителя управления о передаче Гиреевой Д.Х. в аренду нежилого помещения, площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: г. Грозный, ул. К. Цеткин, 43, и об обязании Гиреевой Д.Х. освободить указанное помещение.

Решением от 07.06.05 договор аренды признан недействительным на том основании, что в нарушение прав и законных интересов Рашидова А.М. договор заключен на часть нежилого помещения, которое во время совершения оспариваемой сделки находилось в его пользовании по договору аренды от 06.06.03 N 035. В части признания незаконным распоряжения управления отказано в связи с необоснованностью и недоказанностью данных требований. В части обязания Гиреевой Д.Х. освободить спорное нежилое помещение производство по делу прекращено ввиду неподведомственности спора арбитражному суду.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.02.06 решение от 07.06.05 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 06.06.03 N 035, на основании которого истец заявил свои требования, является незаключенным. Кроме того, Рашидов А.М. не доказал, что помещение, предоставленное в аренду Гиреевой Д.Х., входило в арендуемую площадь истца.

В кассационной жалобе Рашидов А.М. просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. Заявитель не согласен с выводом суда о незаключенности договора аренды от 06.06.03 N 035. Истец ссылается на то, что акт приема-передачи нежилых помещений и схема их расположения, являющаяся частью названного договора аренды, позволяют определить его предмет. Договор зарегистрирован в установленном порядке в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению заявителя, договор аренды от 17.05.04 N 161 и акт приема-передачи помещений не позволяют четко установить объект аренды. В нарушение положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор не зарегистрирован и является незаключенным. Заявитель полагает, что в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция не приняла во внимание решение Октябрьского суда г. Грозного от 18.03.05, которыми признано право владения и пользования спорными помещениями за истцом, Гиреева Д.Х. выселена из помещений, принадлежащих ГУП "Сакля", распоряжение Территориального управления Министерства имущества Российской Федерации по Чеченской Республике от 03.07.03 N 500 о признании утратившим юридическую силу договора аренды с Рашидовой Б.М. признано незаконным.

В отзывах на жалобу управление и Гиреева Д.Х. просят постановление апелляционной инстанции оставить без изменения. В судебном заседании представители Рашидова А.М. и Гиреевой Д.Х. повторили доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее. Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судебными инстанциями, ГУП "Сакля" (арендодатель) и Рашидов А.М. (арендатор) с согласия управления подписали договор аренды от 06.06.03 N 035, по условиям которого арендатор получил в пользование на срок до 06.06.13 нежилые помещения общей площадью 784 кв. м, расположенные по адресу: г. Грозный, Заводской район, ул. К. Цеткин, 43.

Приказом Министерства экономического развития и торговли Чеченской Республики от 03.11.03 N 59 принято решение о ликвидации ГУП "Сакля". Его основные и оборотные средства переданы ГУП "Управление торговли г. Грозного". С согласия управления ГУП "Управление торговли г. Грозного" (арендодатель) и Гиреева Д.Х. (арендатор) подписали договор аренды от 17.05.04 N 161, согласно которому арендатор получил в пользование до 17.05.09 нежилое помещение площадью 60 кв. м, расположенное по адресу: г. Грозный, Заводской район, ул. К. Цеткин, 43.

Считая, что по договору от 17.05.04 N 161 ответчику в пользование передано помещение, находящееся в аренде истца по договору от 06.06.03 N 035, Рашидов А.М. обратился в арбитражный суд с иском. Основываясь на том, что ГУП "Управление торговли г. Грозного" без изменения или расторжения договора от 06.06.03 N 035 заключило договор аренды от 17.05.04 N 161 с Гиреевой Д.Х. на часть помещения, находящегося в пользовании Рашидова А.М., суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части признания спорного договора недействительным.

Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что договор аренды от 06.06.03 N 035 является незаключенным ввиду отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить предмет аренды, и отказала Рашидову А.М. в иске со ссылкой на то, что он не представил доказательства, подтверждающие его право на помещения, занимаемые Гиреевой Д.Х.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно части 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В материалах дела имеется приложение N 1 - поэтажный план домовладения ГУП "Сакля", расположенного по ул. К. Цеткин, 43 в г. Грозном, в котором указаны помещения, переданные в аренду Рашидову А.М. под номерами 1-8 (т. 1 л.д. 158). Приложение подписано арендодателем - ГУП "Сакля" и арендатором - Рашидовым А.М. В свидетельстве о государственной регистрации права от 10.09.03 указано, что объектом права аренды являются нежилые помещения под номерами 1-8 общей площадью 784 кв. м, расположенные в г. Грозном, по ул. К. Цеткин, 43.

При отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права, отсутствуют основания считать договор от 06.06.03 N 035 незаключенным ввиду неопределенности объекта. При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что стороны не согласовали подлежащее передаче в аренду имущество нельзя признать соответствующим материалам дела.

Вывод суда первой инстанции об обоснованности требований Рашидова А.М. в части признания недействительным договора от 17.05.04 N 161 также нельзя признать соответствующим материалам дела. Гиреева Д.Х. представила договор аренды от 04.01.03 N 02, в соответствии с которым ГУП "Сакля" (арендодатель) передало Гиреевой Д.Х. (арендатор) помещение площадью 66 кв. м, расположенное в г. Грозный, по ул. К. Цеткин, 43 (т. 1 л. д. 76). Согласно пункту 1.2 договора срок аренды установлен с 04.01.03 по 04.09.03. Факт передачи указанного помещения и его использования Гиреевой Д.Х., а также внесения ею арендной платы, стороны не оспаривают. Договор аренды ГУП "Сакля" и Рашидов А.М. заключили до истечения срока действия договора от 04.01.03 N 02. Из смысла статей 305, 606, 607 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель при действующем договоре не вправе без согласия арендатора заключать на это же помещение новый договор аренды с третьим лицом. Последующее предоставление в аренду помещения, которое уже находится в возмездном владении и пользовании арендатора по действующему договору аренды, противоречит нормам материального права.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права и их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, поэтому решение и постановление в силу частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить и дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, вошло ли помещение, переданное Гиреевой Д.Х. по договору аренды от 04.01.03 N 02, в предмет договора от 06.06.03 N 035, заключенного ГУП "Сакля и Рашидовым А.М., привлечь к участию в деле ГУП "Сакля" (если процесс ликвидации не завершен и оно не исключено из Единого государственного реестра юридических лиц) и оценить договор аренды от 06.06.03 N 035 на предмет его действительности в части передачи в аренду помещения, ранее переданного Гиреевой Д.Х. по договору от 04.01.03 N 02, и с учетом выяснения указанных обстоятельств решить вопрос о возможности удовлетворения иска Рашидова А.М.

Кассационная инстанция отклоняет довод жалобы о нарушении судом апелляционной инстанции статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. В решении от 18.03.05 Октябрьский районный суд г. Грозного не установил обстоятельства, имеющие отношения к лицам, участвующим в настоящем деле.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чеченкой Республики от 07.06.05 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Ингушетия от 14.02.06 по делу N А77-67/05 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Чеченской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.