Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 октября 2006 г. N Ф08-5103/06 "При рассмотрении спора о правомерности передачи на основании постановления мэра города земельного участка из аренды в постоянное (бессрочное) пользование образовательного учреждения федерального уровня подлежат выяснению вопросы: о праве мэра изменять уровень собственности на землю; о возможности указания в кадастровом плане земельного участка обременения правом аренды земли коммерческой организацией, о сохранении у собственника объектов недвижимости (арендатора) права на выкуп земли из постоянного (бессрочного) пользования образовательного учреждения федерального уровня" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2008 г. N Ф08-4061/2008, от 28 августа 2007 г. N Ф08-3300/07, от 24 июля 2007 г. N Ф08-3163/07

ООО "Фирма "ВМ"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании недействительными постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 15.12.03 N 2613 "О предоставлении ГОУ ВПО "РГУ" земельного участка по ул. Левобережная, 28а для эксплуатации гидрометеостанции, прибрежной зоны и акватории озера" (далее - постановление N 2613) в части включения в предоставленный участок 3 598 кв. м земли, занятой объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ГОУ ВПО "Ростовский государственный университет" (далее - университет, РГУ), Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области (далее - управление), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Решением от 04.05.06 восстановлен срок подачи заявления и признано недействительным постановление N 2613 в части включения в предоставленный университету участок 3 598 кв. м земли, занятой принадлежащими заявителю на праве собственности объектами недвижимости. Судебный акт мотивирован тем, что в этой части оспариваемый ненормативный акт не соответствует нормам действующего земельного законодательства и существенно нарушает права и законные интересы общества.

На основании протокольного определения апелляционной инстанции от 05.07.06 в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле допущен прокурор Ростовской области.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.07.06 решение оставлено без изменения с указанием, что постановление N 2613 противоречит номам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает исключительное право общества на приватизацию либо получению в аренду земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие заявителю.

В кассационной жалобе университет просит отменить принятые судебные акты. По мнению заявителя, суд не указал норму земельного законодательства, которой не соответствует постановление. Университет полагает, что законные интересы общества оспариваемым ненормативным актом не нарушены. Заявитель в жалобе указал, что НКТБ "Пьезоприбор" является структурным подразделением РГУ и использует переданный в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок для испытания нового вооружения в интересах Министерства обороны Российской Федерации, Военно-Морского флота России и других ведомств. Кроме того, университет указывает, что спорный участок находится в водоохранной зоне. В судебном заседании представитель университета поддержал изложенные в жалобы доводы и заявил ходатайство о приобщении к делу дополнительных материалов, подтверждающих характер деятельности НКТБ "Пьезоприбор".

Ходатайство о приобщении дополнительных доказательств отклонено, как не соответствующее процессуальным нормам об ограничении полномочий кассационной инстанции.

Прокурор Ростовской области поддержал изложенные в кассационной жалобе доводы.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании общество просило решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменений, ссылаясь на его законность и обоснованность. Представитель общества пояснил, что земельный участок, занятый принадлежащими обществу объектами недвижимости, используется истцом для указанной цели с согласия университета. В постоянное (бессрочное) пользование университета либо его подразделения земля до издания оспариваемого постановления предоставлена не была. В материалах дела имеются доказательства использования университетом значительной части земельного участка в виде зоны отдыха для сотрудников университета, для чего возведены соответствующие объекты недвижимости. Передача земли в постоянное (бессрочное) пользование федерального учреждения влечет за собой изменение формы собственности и препятствует обществу в реализации его прав на участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, администрация г. Ростова-на Дону и Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области в отзывах на кассационную жалобу возражали против ее удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными; просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Управление в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании поддержало изложенные обществом доводы, просило судебные акты оставить без изменения. По мнению представителя управления, изменение формы землепользования и уровня собственности на земельный участок исключает возможность реализации обществом прав на приобретение земли в собственность. Доводы университета о том, что общество вправе пользоваться земельным участком на праве аренды не соответствуют нормам Земельного кодекса Российской Федерации и ограничивают права собственника объектов недвижимости.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 01.11.95г. N 1806 фирма "ВМ" до ноября 1998 года на условиях аренды использовала земельный участок для размещения сезонного кафе площадью 0,01 га на левом берегу р. Дон в районе Голубого озера, заключив соответствующий договор с администрацией г. Ростова-на-Дону. (т. 1, л. д. 38 - 42).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.97 N 2149 площадь для размещения кафе "У Голубого озера" увеличено до 0,0558 га за счет земельного участка, предоставленного ранее в аренду НКТБ "Пьезоприбор".

На ТОО "ВМ" возложены обязанности по межеванию земельного участка, уточнению границ, предоставлению в земельный комитет акта плана закрепления земли в натуре, с оформлением договора субаренды с НКТБ "Пьезоприбор" сроком на три года. Одновременно обществу разрешено получить исходные данные для проектирования реконструкции кафе (АПЗ, технические условия и др.), разработать проектно-сметную документацию и согласовать ее в комитете по архитектуре и градостроительству (т. 1, л. д. 119 - 122).

В связи с реконструкцией кафе и разработкой проектной документации на строительство дополнительных объектов недвижимости, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 28.07.2000 N 2022 НКТБ "Пьезоприбор" РГУ дано разрешение заключить с обществом сроком на 15 лет договор аренды земельного участка площадью 0,36 га из земель, предоставленных НКТБ "Пьезоприбор" РГУ в аренду на левом берегу р. Дон в районе Голубого озера.

Обществу разрешено выполнение проектных и строительных работ по реконструкции кафе "У Голубого озера" за земельном участке общей площадью 0,36 га , в том числе площадь существующего кафе - 131,2 кв. м, площадь пристройки к зданию кафе - 244,5 кв. м (т. 1, л. д. 7 - 8).

Университет (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договоры от 18.02.98 N 184 и 24.10.2000 N184"и" о предоставлении в субаренду сроком, соответственно, на 3 года земельного участка 0,0558 га, а затем на 15 лет - увеличив его площадь до 3 600 кв. м для реконструкции и эксплуатации кафе "У Голубого озера". Университет подписал акт N 659 установления и согласования границ земельного участка площадью 0, 3598 га (т. 1, л. д. 9 - 11, 113, 125 - 127).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.02.01 N 301 утвержден акт от 15.01.01 по приемке в эксплуатацию кафе "Голубое озеро" по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Левобережная, 28а (т. 1, л. д. 13).

Общество зарегистрировало право собственности на строения (литеры "АА", "Б") с условными номерами земельных участков под строениями 61:44:04 13 11:0002:1919/75:АА и 61:44:04 13 11:0002:1919/75:Б, получив свидетельства о государственной регистрации права от 28.02.01 серии АБ 2000 РО 61 N 191268, 191269 (т. 1, л. д. 14, 15).

Из материалов дела видно, что на основании решений городского исполнительного комитета Совета народных депутатов г. Ростова-на-Дону от 04.06.69 N 380, 03.04.74 N 260, 21.06.78 N 680, постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 16.12.02 N 1578 для строительства и эксплуатации метеостанции НКТБ "Пьезоприбор" в аренду сроком до 2002 года последовательно предоставлялся земельный участок, площадь которого увеличивалась и до вынесения оспариваемого постановления составляла 9 га ( т.1, л. д. 54, 57-59). План земельного участка , находящегося в аренде подразделения университета, предметом оценки суда не был.

Постановлением N 2613 признано утратившим силу постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.03 N 806 "О заключении с РГУ на новый срок договора аренды земельного участка по ул. Левобережной, 28а, занимаемого гидрометеостанцией, прибрежной зоной и акваторией озера" с кадастровым номером 61:44:04 13 11:002 общей площадью 26.1651га, в том числе 2,5367 га для эксплуатации гидрометеостанции; 8,5303 га для эксплуатации прибрежной полосы; 15,0981 га для эксплуатации акватории озера. Данным ненормативным актом этот земельный участок предоставлен университету в постоянное (бессрочное) пользование.

Таким образом, оспариваемым постановлением площадь земельного участка, предоставленного НКТБ "Пьезоприбор", увеличена на 2.067 га прибрежной зоны.

Общество, полагая, что постановление N 2613 не соответствует действующему земельному законодательству и нарушает его права и законные интересы как собственника недвижимости, находящейся на спорном земельном участке, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного акта.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, судебные инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Данные выводы мотивированы тем, что согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

В соответствии с выпиской из кадастрового плана земельного участка площадью 261 651 кв. м с местоположением по ул. Левобережная, 28а в г. Ростове-на-Дону (кадастровый номер 61:44:04 13 11:0002) часть этого участка с кадастровым номером 61:44:04 13 11:0002/005 площадью 3 598 кв. м обременена правом аренды земли обществом (т. 1, л. д. 149 - 162).

На обремененном участке находятся строения, принадлежащие обществу на праве собственности.

Суды признали, что предоставлением земельного участка площадью 3 598 кв. м в постоянное (бессрочное) пользование университета прекращены арендные отношения между администрацией и университетом, поэтому в силу статей 615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента принятия постановления N 2613 прекращены субарендные отношения университета и общества по пользованию земельным участком, на котором располагалась недвижимость субарендатора.

Между тем суды не обсудили вопросы том, сохраняется ли у общества предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право в качестве собственника объектов недвижимости приобрести земельный участок в собственность из земель, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование образовательного учреждения федерального уровня с учетом того, что участок обременен правом аренды.

При рассмотрении спора судами ее проверены доводы университета о его праве на получение спорного земельного участка в большем размере, чем ранее арендованный. Не выяснен размер площади земли, необходимой для использования объектов недвижимости подразделения. Не проверена компетенция органа местного самоуправления на передачу земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование учреждения федерального уровня. Из материалов дела не представляется возможным установить - влечет ли такая передача изменение уровня собственности на конкретную площадь земли. Следует также дать оценку доводам университета о том, что весь переданный в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок используется для испытания нового вооружения.

В силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Вместе с тем, пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, по смыслу указанных норм после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В связи с тем, что в кадастровый план спорного земельного участка включено обременение его правом аренды, судам следует проверить соответствие кадастрового плана указанный выше нормам земельного законодательства (т.1, л. д. 164-162).

Довод жалобы о том, что спорный земельный участок находится в водоохранной зоне, не влияет на сделанные выводы о частичной недействительности постановления N 2613. Включение земельного участка в земли водоохранного назначения (земли, ограниченные в обороте) влияет только на установление особого режима охраны этих земель и запрет приватизации данных участков (пункты 2, 5 статьи 27, пункт 1 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), но это не препятствует собственнику недвижимого имущества выбрать иной разрешенный законом титул пользования земельным участком, на котором находятся названное имущество.

В связи с тем, что оценка и исследование доказательств в компетенцию суда кассационной инстанции не входят, выяснение указанных в настоящем постановлении обстоятельств возможно при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 04.05.06 и постановление апелляционной инстанции от 12.07.06 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-2107/2006-С5-5 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.