Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2005 г. N Ф08-5435/05 "Определение выкупной цены на основании ставки арендной платы, устаревшей вследствие инфляционных процессов, противоречит смыслу и принципам законодательства о приватизации. Поэтому за основу расчета выкупной цены арендуемых ООО "Галант" нежилых помещений должна приниматься ставка арендной платы, действующая на момент принятия решения о выкупе" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2013 г. N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011

ООО "Галант" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара (далее - Департамент муниципальной собственности) и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о понуждении Департамента муниципальной собственности заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 636,5 кв. м: N 4, 5, 9 (литера А); 9.1, 10 - 12, 14, 15, 18, 18.1 (литера А1); 1 - 4 (литера А1антр); 19, 20 (литера А4); 1 - 4, 4. 1, 6, 7, 9, 9.1, 14 (литера п/А), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, по цене 3 314 453 рубля (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и Департамент культуры Краснодарского края.

Решением от 11.05.05 иск удовлетворен по следующим основаниям.

Заявки ООО "Галант" от 23.08.94 N 125 и от 15.08.99 о выкупе спорных нежилых помещений (оферты) направлены до вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поэтому порядок продажи муниципального имущества, установленный данным Законом, не применяется. Договор купли-продажи данных помещении должен заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством о приватизации (пункт 2 статьи 43 названного Закона). ООО "Галант", как юридическое лицо, выкупившее имущество муниципального предприятия, вправе на основании заявки от 15.08.99 приобрести сданные ему в аренду спорные помещения (встроенные нежилые помещения в жилом доме) в соответствии с пунктами 4.2 и 4.5 Указа Президента от 22.07.94 N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (далее - Программа приватизации после 1 июля 1994 года)". Заявка ООО "Галант" от 23.08.94 N 125 не может служить основанием для выкупа спорных нежилых помещений, являющихся памятником истории и культуры местного значения, поскольку на тот момент не был утвержден перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения (20.02.95) и не получено согласие Министерства культуры на приватизацию помещений, необходимые в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26.11.94 N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения". В связи с тем, что заявка от 15.08.99 подана после вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", не подлежат применению положения пункта 4.9 Программы приватизации после 1 июля 1994 года (выкупная цена определяется по методике, утверждаемой органом местного самоуправления, но не более суммы годовой арендной платы, установленной в договоре арен ды, умноженной на коэффициент 2). Выкупная цена определена исходя из добровольно предложенной ООО "Галант" стоимости спорных нежилых помещений (8 353 000 рублей), уменьшенной на стоимость строительно-монтажных работы, выполненных обществом (5 038 547 рублей).

Постановлением апелляционной инстанции от 14.09.05 решение от 11.05.05 оставлено без изменения.

Между тем суд апелляционной инстанции указал на необоснованное отклонение судом первой инстанции заявки ООО "Галант" от 23.08.94 N 125, посчитав, что право выкупа помещений возникло на основании пункта 5.14.6 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". По мнению апелляционной инстанции, Указ Президента Российской Федерации от 26.11.94 N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" не изменил момент возникновения данного права, установив особый порядок его реализации. Выкупная цена определена в размере 384 253 рублей 24 копеек в соответствии с действовавшим на момент подачи заявки пунктом 5 Положения о продаже и Временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденного распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 16.02.94 N 353-р (годовая арендная плата, установленная на дату подачи заявления и умноженная на коэффициент 2). Однако иск удовлетворен исходя из добровольно предложенной ООО "Галант" стоимости спорных нежилых помещений, уменьшенной на стоимость строительно-монтажных работы, выполненных обществом.

В кассационной жалобе Департамент муниципальной собственности просит отменить вынесенные судебные акты, в иске отказать по следующим основаниям:

- судебные инстанции не учли, что в соответствии с пунктом 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" спорные помещения подлежат продаже ООО "Галант" по рыночной стоимости;

- необходимым условием выкупа данных помещений в соответствии с названной нормой является заключение договоров аренды с правом выкупа помещении; заключенные ООО "Галант" договоры аренды от 12.12.95 N 80 и от 21.02.96 N 213 не содержат такого условия;

- суды необоснованно не учли, что согласно отчету ООО "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга" об оценке от 20.04.05 N О-05-114 рыночная стоимость спорных нежилых помещений составила 20 млн. рублей.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "Галант" и Департамент культуры Краснодарского края высказываются против удовлетворения жалобы, а Департамент имущественных отношений Краснодарского края считает исковые требования необоснованными.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Краснодарский горпромторг (арендодатель) и трудовой коллектив объединения N 10 (организация арендаторов) заключили договор аренды с правом выкупа от 20.03.90 (с изменениями от 28.11.90). Предметом договора выступили основные средства объединения в размере 50 тыс. рублей и оборотные средства в размере 1 122 тыс. рублей.

По акту указанное имущество передано арендатору.

Решением исполнительного комитета Первомайского районного Совета народных депутатов от 25.12.90 N 726 зарегистрировано арендное предприятие "Объединение N 10 Горпромторга" и его устав.

Впоследствии арендное предприятие привело свою организационно-правовую форму в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.90 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности" путем преобразования в товарищество с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Галант"". ТОО "Торговое предприятие "Галант"" зарегистрировано решением Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Краснодара от 26.02.92 N 138.

В соответствии с Указом Президента РСФСР от 25.11.91 N 232 "О коммерциализации деятельности предприятий торговли в РСФСР", предусматривавшего реорганизацию государственных (муниципальных) предприятий и организаций розничной торговли и общественного питания путем выделения из них структурных единиц с предоставлением последним прав юридического лица и соответствующее переоформление заключенных договоров аренды данных предприятий, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Краснодара принял решение от 04.02.92 N 161.32 выделить из ТОО "Торговое предприятие "Галант"" структурное подразделение и переоформить договор аренды от 20.03.90 с учетом разделительного баланса.

23 ноября 1992 г. ТОО "Торговое предприятие "Галант"" перезаключило договор аренды с правом выкупа. Предметом договора указано в числе прочего имущество промтоварного магазина N 10, расположенного в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, отнесенного в соответствии с решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 23.12.87 N 615 к историко-культурным памятникам местного значения.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" Комитет по управлению имуществом г. Краснодара и ТОО "Торговое предприятие "Галант"" заключили дополнительное соглашение от 25.12.92 к последнему договору аренды, определившего порядок выкупа части арендованного имущества (за исключением недвижимого имущества).

На основании договора купли-продажи от 30.07.93 ТОО "Торговое предприятие "Галант"" выкупило указанное имущество.

Соответствующие изменения в учредительных документах ТОО "Торговое предприятие "Галант"" зарегистрированы постановлением главы администрации Первомайского района г. Краснодара от 15.02.94 N 246.

Во исполнение приказов Комитета по управлению имуществом г. Краснодара от 08.12.95 N 812/3 и от 21.02.96 N 164/2 о перезаключении договоров аренды в связи с выкупом части арендованного имущества с ТОО "Торговое предприятие "Галант"" заключены договоры от 12.12.95 N 80 и от 31.02.96 N 213 аренды без права выкупа нежилых помещений площадью 302,1 кв. м и подвальных помещений общей площадью 264,6 кв. м.

23 августа 1994 г. ТОО "Торговое предприятие "Галант"" подало в Комитет по управлению имуществом г. Краснодара заявление N 125 о выкупе арендуемых муниципальных помещений. В письме от 21.08.98 N 2793.49 Департамент муниципальных ресурсов г. Краснодара (правопредшественник Комитет по управлению имуществом г. Краснодара) отказал в выкупе в связи с тем, что здание, в котором расположены указанные помещения, является памятником культуры местного значения.

ТОО "Торговое предприятие "Галант"" подало в Департамент муниципальных ресурсов г. Краснодара заявления 29.04.97 N 3-01/59 и от 20.11.97 N 3-01/195 о выкупе указанных нежилых помещений.

В удовлетворении заявлений отказано в связи с неопределенностью уровня собственности на помещения, невключением помещений в реестр муниципальной собственности и отсутствием разрешения Городской думы г. Краснодара (письма б/д N 939.49 и от 25.11.97 N 2637).

В связи с неопределенность уровня собственности на указанные нежилые помещения ТОО "Торговое предприятие "Галант"" заключило договор аренды помещений без права выкупа от 21.01.98 N 591 с Комитетом по управлению государственным имуществом Краснодарского края, являющегося территориальным органом Министерства имущественных отношений Российской Федерации, и подало ему заявления о выкупе арендуемых помещений от 21.01.98 N 3-01/20 и от 05.08.99 N 132.

В удовлетворении заявлений отказано в связи с отсутствием нормативно-правовых актов, регулирующих порядок реализации объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 08.02.98 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" ТОО "Торговое предприятие "Галант"" перерегистрировано в ООО "Галант" (решение Регистрационной палаты г. Краснодара от 07.05.99 N 10691).

Впоследствии ООО "Галант" обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявкой на приватизацию арендуемых нежилых помещений от 24.01.03 N 2 (с дополнениями от 14.04.03 N 77 и от 29.04.03 N 100).

В удовлетворении заявки отказано в связи с подачей в неуполномоченный орган.

22 июля 2003 г. ООО "Галант" обратилось в Департамент муниципальной собственности с заявкой N 190 на приватизацию арендуемых нежилых помещений, в удовлетворении которой также отказано.

ООО "Галант", полагая, что Департамент муниципальной собственности неправомерно уклоняется от предоставления обществу возможности выкупить арендуемые нежилые помещения, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судебные инстанции, удовлетворяя иск, неправомерно приняли во внимание заявки ООО "Галант" от 23.08.94 N 125 и от 15.08.99 о выкупе арендуемых нежилых помещений. Правопредшественники Департамента муниципальной собственности отказали в удовлетворении указанных заявок. Данные отказы в установленном порядке общество не оспорило.

Кроме того, в материалах дела отсутствует заявка от 15.08.99, поданная правопредшественнику Департамента муниципальной собственности. Заявка от 05.08.99 N 132 подавалась в Комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края, являющийся неуполномоченным органом по распоряжению спорными нежилыми помещениями.

Суды должны были разрешить спор на основании заявки, поданной ООО "Галант" 22.07.03, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (пункт 2 статьи 43 данного Закона).

Вместе с тем доводы Департамента муниципальной собственности об отсутствии у ООО "Галант" права выкупить арендуемые нежилые помещения нельзя признать обоснованными.

В соответствии с законодательством, действовавшим до введения в действие Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества": пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, и пунктом 4.5 Программы приватизации после 1 июля 1994 года юридическое лицо, ставшее собственником в результате выкупа ранее сданного в аренду имущества муниципального предприятия, вправе было приобрести нежилые помещения, используемые ими в процессе своей уставной деятельности. Исключительный характер такого права свидетельствует о том, что ранее действовавшее законодательство не ставило право на выкуп указанных помещений в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп таких помещений и от истечения срока договора аренды.

Таким образом, ООО "Галант", являясь арендатором по договорам от 12.12.95 N 80 и от 31.02.96 N 213 имело право выкупить нежилые помещения общей площадью 302,1 кв. м и подвальные помещения общей площадью 264,6 кв. м (спорные нежилые помещения).

Министерство культуры Российской Федерации согласовало возможность приватизации арендуемых помещений (письмо от 19.06.98 N 116-01-56/2-14).

Из материалов дела следует, что до февраля 1995 года не был утвержден перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, необходимый в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26.11.94 N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" для приватизации помещений, арендуемых ООО "Галант".

С 1996 по 2001 год рассматривалось дело N 30-25(96)-33/67 о признании недействительным постановления главы администрации г. Краснодара от 13.07.95 N 713, которым в состав муниципальной собственности включены находящиеся на балансе муниципальных предприятий и учреждений здания, являющиеся историко-культурными памятниками местного значения (том числе здание, в котором расположены указанные нежилые помещения). По существу рассматривался спор об уровне собственности (федеральная или муниципальная) на указанные здания, поэтому направляемые ООО "Галант" заявки на приватизацию названных нежилых помещений оставались без удовлетворения до рассмотрения и общество вынуждено было заключать договоры аренды с обоими спорящими сторонами.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у ООО "Галант" препятствий в реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений, возникших по вине ответчиков по настоящему делу.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

С учетом наличия у ООО "Галант" препятствий в реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений, суд кассационной инстанции, принимая во внимание положения статьи 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.50, обязательной для Российской Федерации в силу Федерального закона от 30.03.98 N 54-ФЗ "О ратификации Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод и протоколов к ней", которая обязывает национальный суд соблюдать баланс публичных и частных интересов в вопросах защиты прав собственности, считает справедливым и обоснованным предоставить ООО "Галант" право выкупить арендуемые нежилые помещения на основании заявки от 22.07.03 в порядке, предусмотренном законодательством, действовавшим до введения в действие Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Более того, Департамент муниципальной собственности при рассмотрении дела в суде первой инстанции не возражал против выкупа ООО "Галант" арендуемых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 4 и пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" к ведению государственной программы приватизации государственного имущества в Российской Федерации не отнесена регламентация порядка определения стоимости выкупаемого арендаторами имущества, находящегося в муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" и пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" порядок и условия приватизации муниципальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления самостоятельно. Поэтому установленное пунктом 4.9 Программы приватизации после 1 июля 1994 года ограничение выкупной стоимости нежилых помещений (не более суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на коэффициент 2) не подлежит применению. Выкупная цена данных помещений должна определяться по методикам, утвержденным органами местного самоуправления.

Судебные инстанции указанные методики не исследовали и выкупную цену на основании их не устанавливали. В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе устанавливать новые обстоятельства, которые не были установлены судом первой или апелляционной инстанций, поэтому дело в порядке пункта 3 части 1 статьи 287 данного Кодекса надлежит направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть следующее.

В случае если до введения в действие Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" выкупная цена арендованного муниципального имущества определялась в зависимости от размера арендной платы, определенной в договоре аренды, необходимо учесть, что при установлении такого порядка выкупа арендованного имущества имелось в виду, что ставка арендной платы, от которой исчисляется сумма выкупа, должна отражать реальную стоимость пользования арендованным имуществом на момент выкупа. Определение выкупной цены на основании ставки арендной платы, устаревшей вследствие инфляционных процессов, противоречит смыслу и принципам законодательства о приватизации. Поэтому за основу расчета выкупной цены арендуемых ООО "Галант" нежилых помещений должна приниматься ставка арендной платы, действующая на момент принятия решения о выкупе. Данный порядок следует и из необходимости соблюдения принципа баланса публичных и частных интересов в вопросах защиты права собственности, поскольку ООО "Галант" пассивно действовало при реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений, не обжалуя в установленном порядке отказ правопредшественников Департамента муниципальной собственности в выкупе этих помещений.

В случае если до введения в действие Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" органы местного самоуправления не определили порядок выкупа арендуемых нежилых помещений, выкуп таких помещений должен производится в соответствии с порядком, действующим на момент вынесения решения о выкупе, т.е. по рыночной стоимости (пункт 13 статьи 43 названного Закона).

В последнем случае суду следует оценить предоставленные отчеты о рыночной цене арендуемых нежилых помещений и учесть, что в соответствии со статьей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации является обязательным и договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Суду необходимо проверить причины, которыми обусловлена значительная разница в рыночной стоимости данных помещений 8 353 000 рублей (отчет эксперта Аксеновой М. от 01.12.04 N 04/90-О) и 20 млн рублей (отчет ООО "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга" от 20.04.05 N О-05-114).

Суду также необходимо уточнить размер подлежащих выкупу и арендуемых истцом помещений, поскольку в договорах аренды и в заявках о выкупе указано, что площадь арендуемых помещений составляет 568 кв.м. Истец заявил требование в отношении 636,5 кв.м.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 11.05.05 и постановление апелляционной инстанции от 14.09.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А-32-24712/2003-39/357 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.