Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2006 г. N Ф08-6517/06 "Решение о признании права собственности на самовольную постройку затрагивает права арендатора земельного участка, на котором расположено спорное строение, в то время как он не был привлечен к участию в деле. Указанное обстоятельство является безусловным основанием для отмены судебных актов" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2008 г. N Ф08-7410/2008

ЗАО "Гюмри" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Геленджик о признании права собственности на кафе литера "А", площадью 82,2 кв. м, открытую террасу литер "а", площадью 214,5 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 300 кв. м по ул. Набережная, пос. Архипо-Осиповка, г. Геленджик Краснодарского края.

Решением от 31.08.05 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что спорный объект недвижимости возведен силами и средствами истца, отвечает правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволяет признать право собственности общества на названый объект.

В кассационной жалобе ЗАО "Турбаза "Изумруд"" просит решение отменить, передать дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле; вывод суда о том, что спорное строение является объектом недвижимости, не соответствует фактическим обстоятельствам дела; земельный участок обществу в установленном законом порядке под возведенный объект не предоставлялся.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ЗАО "Турбаза "Изумруд"" и общества поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ЗАО "Турбаза "Изумруд"" и общества, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, истец осуществил самовольное строительство кафе по ул. Набережной в пос. Архипо-Осиповка без получения разрешения на строительство.

По данным технического паспорта площадь кафе литера "А" составляет 82,2 кв. м, открытой террасы литер "а" 214,5 кв. м.

В обоснование своей позиции общество представило документы о выделении земельного участка, заключения, подтверждающие соответствие возведенного объекта санитарным, строительным и противопожарным нормам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делу данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости: наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; соблюдение целевого назначения и разрешение использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство, то есть документа, выданного заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и устанавливающего право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания и сооружения; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Оценив предоставленные в материалы дела документы, суд указал, что спорный объект недвижимости возведен силами и средствами истца и отвечает правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако суд не учел следующее.

Из доводов кассационной жалобы следует, что спорный объект возведен на земельном участке, который предоставлен на праве аренды ЗАО "Турбаза "Изумруд"" до 23.07.2023.

Судебными актами по делу N А32-20725/01-21/457-2002-41/289-2004-16/10 признано право собственности ЗАО "Турбаза "Изумруд"" на существующий имущественный комплекс турбазы по адресу: г. Геленджик, п. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, 13.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества, расположенного на не принадлежащем ему земельном участке, получает право пользования частью участка под недвижимостью. В обоснование решения о признании права собственности на самовольно возведенные строения, суд сослался на то, что бывший землепользователь ЗАО "Изумруд" отказалось от прав на этот земельный участок и передало его в ведение администрации Архипо-Осиповского ВТО, т.е. совершило соответствующие конклюдентные действия по прекращению своих прав в отношении земельного участка (письмо конкурсного управляющего ЗАО "Изумруд" и договор - соглашение между администрацией и обществом). Указанный вывод суда затрагивает права и обязанности арендатора земельного участка, однако он не был привлечен к участию в деле и в кассационной жалобе оспаривает действительность данных доказательств. Из отзыва администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 23.08.05 также следует, что копия письма конкурсного управляющего не содержит необходимые реквизиты (регистрационный номер и дату регистрации) в связи с чем невозможно установить полномочия подписавшего его лица. Кроме того, к указанному письму не приложен графический материал с изображением границ земельного участка, что затрудняет определение земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

Таким образом, решение по данному делу затрагивает права турбазы, в то время как она не была привлечена к участию в деле, что является основанием для отмены судебных актов в любом случае (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного решение от 31.08.05 следует отменить с передачей дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду необходимо привлечь ЗАО "Турбаза "Изумруд"" к участию в деле, проверить его доводы о расположении постройки на участке, который предоставлен турбазе на праве аренды.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим строительство на не принадлежащем ему земельном участке в случае, если данный участок будет предоставлен под возведенную постройку. Если земельный участок под спорным объектом находится в аренде у турбазы, предоставление такого участка истцу должно производиться в соответствии с нормами Земельного кодекса после изменения договора аренды с турбазой.

С учетом требований названной статьи без выяснения обстоятельств, связанных с правами на земельный участок, на котором расположено спорное имущество, не представляется возможным сделать вывод о наличии оснований для признания права собственности общества на спорное строение.

Также следует учесть, что право собственности на постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано только в отношении недвижимости, поэтому необходимо выяснить, отвечает ли сооружение, возведенное истцом, признакам недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.05 по делу N А32-20715/2005-21/430 отменить. Передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.