Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 сентября 2006 г. N Ф08-4513/06 "В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации многоквартирного дома в составе кондоминиума с указанием об этом в паспорте домовладения по правилам статьи 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Поэтому суд кассационной инстанции отклонил доводы заявителя о том, что он является участником общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в силу указанного Закона" (извлечение)

ООО "Торговое предприятие "Радиотехника"" (далее - предприятие) обратилось с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) и Департаменту финансов администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) о взыскании с департамента за счет казны муниципального образования г. Краснодар неосновательного обогащения в сумме 155 966 рублей 35 копеек, излишне перечисленных по договору аренды земельного участка от 24.10.96 N 4300008472 в период с 01.10.02 по 24.01.06, и 22 059 рублей 08 копеек процентов за пользование денежными средствами согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.01.03 по 24.01.06 (уточненные требования).

Решением от 30.03.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.06.06, в иске отказано на том основании, что договор аренды земельного участка от 24.10.96 соответствует законодательству, действовавшему в период его заключения, поэтому арендная плата получена ответчиком правомерно.

В кассационной жалобе предприятие просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель полагает, что суд неправильно применил Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", Земельный кодекс Российской Федерации и пришел к выводу, что законодательство, действовавшее на момент заключения договора, не предусматривало приобретения в общую долевую собственность домовладельцев земельного участка под многоквартирным домом. По мнению заявителя, участок под многоквартирным домом находится в общей долевой собственности предприятия и других домовладельцев в силу статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", поэтому договор аренды является ничтожным. Заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что факт принятия данного закона не обязывает уполномоченные органы по собственной инициативе передать участок в общую долевую собственность домовладельцев. В соответствии с пунктом 2 статьи 14 указанного Закона паспорт домовладения составляется территориальными или местными бюро технической инвентаризации на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным имуществом. В момент заключения договора истец не имел возможности выбора титула владения спорным участком и обязан был заключить договор аренды на условиях, предложенных органом местного самоуправления.

Ответчики отзывов на жалобу не предоставили. В заседании суда кассационной инстанции представители предприятия поддержали доводы, изложенные в жалобе. Представители администрации и департамента просили в удовлетворении жалобы отказать, считая судебные акты законными и обоснованными. В судебном заседании объявлялся перерыв с 13.09.06 до 14 часов 15 минут 19.09.06. Изучив материалы дела, и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа,, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01 июля 1994 г." (далее - Указ Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535) предприятие (покупатель) и Комитет по управлению имуществом г. Краснодара (продавец) заключили договор купли-продажи от 11.10.95, по условиям которого покупатель приобрел в собственность муниципальное имущество - нежилые помещения (литера Ш/4) общей площадью 519,6 кв. м, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Селезнева, 76 (л. д. 25).

По договору аренды от 24.10.96 N 1179 администрация предоставила предприятию в аренду земельный участок общей площадью 448 кв. м под многоквартирным домом, без установления конкретных границ для эксплуатации торговых помещений, расположенных в здании по ул. Селезнева, 76. Срок договора установлен до 31.07.06 (пункт 1.1 договора).

Считая договор аренды недействительным, предприятие обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере, составляющем разницу между внесенной арендной платой и земельным налогом. Истец полагает, что не должен был вносить арендную плату за пользование земельным участком, поскольку, как собственник помещений он является участником общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в силу Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

По правилам пункта 1 статьи 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации многоквартирного дома, в составе кондоминиума с указанием об этом в паспорте домовладения по правилам статьи 14 названного Закона. Таким образом, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" не подлежит применению при разрешении спора по настоящему делу. Поэтому не могут быть приняты во внимание доводы заявителя о том, что он является участником общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в силу указанного Закона.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Судебные инстанции установили, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован и не прошел кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому истец не может считаться лицом, которое приобрело долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 4.6 Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

Судебные инстанции установили, что истец заключил договор аренды земельного участка и в период его действия вносил арендные платежи в полном объеме. Довод заявителя об отсутствии возможности выбора титула владения земельным участком не может быть принят во внимание, так как договор не был оспорен или расторгнут истцом в установленном порядке.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет правильность применения норм материального права и норм процессуального права судом первой инстанции и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на жалобу. Кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования.

Поскольку при рассмотрении дела судебные инстанции не допустили нарушений норм материального и процессуального права, основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 30.03.06 и постановление апелляционной инстанции от 16.06.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-52840/2005-9/1164 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.