Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 ноября 2006 г. N Ф08-5139/06 "При таких обстоятельствах суду следовало выяснить, вправе ли администрация муниципального образования как исполнительный орган в интересах публичного образования участвовать в вопросах распоряжения земельными участками на его территории. Кроме того, любое изменение границ землепользования в пределах этого образования должны с ним согласовываться" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 апреля 2008 г. N Ф08-1391/2008, от 14 марта 2006 г. N Ф08-6504/05

Краснопартизанская сельская администрация (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка от 27.06.03 N 53, заключенного администрацией г. Зверево и ООО "Компания по управлению недвижимостью "Квартал"" (далее общество), и применении последствий недействительности данной сделки.

Определением от 07.07.04 удовлетворено заявление о вступлении в арбитражный процесс прокурора Ростовской области в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определением от 15.06.04 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области (правопредшественник Главного управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области).

Определением от 28.10.04 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Постановлением апелляционной инстанции от 24.12.04 определение отменено; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане Ковальчук М.И., Поздняков В.И., Санников В.Н., Забулдыгин П.А., Батора В.В; дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 19.04.05 исковые требования удовлетворены, договор аренды земельного участка от 27.06.03 признан недействительным. Суд обязал общество возвратить администрации г. Зверево земельный участок, а администрацию г. Зверево возвратить обществу денежные средства, перечисленные по договору аренды от 27.06.03.

Определением апелляционной инстанции от 21.06.05 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Роснедвижимости по Ростовской области. Постановлением апелляционной инстанции от 03.11.05 решение отменено, производство по делу прекращено. Судебный акт мотивирован тем, что администрация упразднена постановлением Законодательного собрания Ростовской области от 24.12.04 N 767 "О внесении изменений в административно-территориальное устройство Ростовской области" (далее постановление N 767).

Постановлением кассационной инстанции от 14.03.06 постановление апелляционной инстанции от 03.11.05 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. Определением апелляционной инстанции от 25.05.06 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование Михайловское сельское поселение, администрация г. Красный Сулин и Красносулинского района. Третье лицо - Поздняков В.И. исключен из состава участников процесса в связи со смертью.

Определением апелляционной инстанции от 24.07.06 в связи с изменением арендодателя по договору из числа участников процесса исключена администрация г. Зверево. Судом произведена замена истца Краснопартизанской сельской администрации на муниципальное образование Михайловское сельское поселение. В качестве надлежащего ответчика по делу привлечена администрация Красносулинского района.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.08.06, решение от 19.04.05 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что сообщение о намерении сдать в аренду земельный участок с указанием места и времени приема заявок было опубликовано в эфире Красносулинской телерадиокомпании "Лик". В течение месяца после опубликования указанного объявления заявка на заключение договора аренды земельного участка поступила только от общества, следовательно, оснований для проведения торгов у администрации г. Зверево не возникло. Спорный земельный участок ранее использовался совхозом "Красный партизан" для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в настоящее время он также не входит в земли поселений. Переданный обществу в аренду земельный участок окружают участки, принадлежащие другим землепользователям. Доказательств изъятия участков у этих землепользователей, либо доказательств нарушения их прав и законных интересов иным образом в материалы дела не представлено.

В кассационной жалобе Ковальчук М.И., Санников В.Н., Забулдыгин П.А., Батора В.В. просят постановление апелляционной инстанции от 10.08.06 отменить, решение от 19.04.05 оставить без изменения. По мнению заявителей, договор аренды нарушает их права, поскольку в аренду обществу частично переданы земли, ранее арендованные Санниковым В.Н., Забулдыгиным П.А., Баторой В.В., и частично земли, собственником которых является Ковальчук М.И. Данное обстоятельство подтверждается вступившим в силу постановлением апелляционной инстанции от 24.12.04. Спорный земельный участок относится к категории земли поселений, суд апелляционной инстанции неправомерно сослался в постановлении на Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Торги, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Апелляционная инстанции Арбитражного суда Ростовской области не является пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, следовательно постановление незаконно.

В отзыве на кассационную жалобу глава администрации Красносулинского района просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, администрация и общество на основании постановления главы администрации г. Зверево от 27.06.03 N 546 заключили договор аренды земельного участка от 27.06.03 N 53 общей площадью 8 624 га, кадастровый номер 61:51:02 02 01:0876, расположенного в границах кадастрового квартала 61:51:02 02 01.

Считая, что договор аренды заключен с нарушением статей 11, 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, Правил организации и проведения торгов по продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.02 N 808, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске суд апелляционной сослался на то, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и к спорным правоотношениям применимы нормы Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поскольку после публикации в средствах массовой информации сведений о сдаче в аренду спорного земельного участка поступило только одно заявление торги не проводились. При заключении оспариваемого договора нарушений законодательства не допущено.

Однако выводы суда не достаточно обоснованны и сделаны в следствие неправильного применения норм права. В силу статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Действие настоящего Закона не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Как видно из договора аренды от 27.06.03 N 53, акта приема передачи, характеристики земельного участка, отзыва Управления Роснедвижимости по Ростовской области и других документов, обществу переданы земельные участки из земель поселений со строениями, отнесенные в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации к категории "земли поселений" в зоне сельскохозяйственного использования. (л.д. 7-17 т.1, 122 т.3). К договору в качестве неотъемлемой части не приложен кадастровый план арендуемого земельного участка, составленный лишь 14.03.04. Из графического плана видно, что спорный земельный участок представляет единое целое, в который вошли земли иных землепользователей, в том числе и муниципального образования. В аренду сдан земельный участок в границах кадастрового квартала. Таким образом, суд не выяснил, был ли на момент заключения договора сформирован земельный участок, категорию земель, переданных в аренду, относится ли участок к землям сельскохозяйственного назначения либо к землям поселений, сельскохозяйственного использования. Суд не учел, что внесенные 11.01.05 в оспариваемый договор изменения, касающиеся площади земельного участка, не зарегистрированы в учреждении юстиции, а дополнительным соглашением от 1.04.06 лишь изменен арендодатель - Красносулинский район, без изменения арендуемой площади. Отсутствие в договоре сведений, позволяющих идентифицировать и выделить из числа других предоставленный в аренду земельный участок, может свидетельствовать о незаключенности договора.

В силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии со статьей 30 Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. По смыслу земельного законодательства объектом аренды может быть лишь сформированный земельный участок и в том случае, когда после публикации в средствах массовой информации о сдаче в аренду поступит только одна заявка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются юридическим лицам на определенном праве и заблаговременно публикацию такой информации. Заинтересованные в предоставлении лица подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу данной нормы решение о предоставлении земельного участка на определенном праве принимает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись об аренде) арендодателем по договору значится Российская Федерация (дата регистрации 12.06.91). Из материалов дела следует, что спорный земельный участок изъят у ОАО "Михайловское" в связи с добровольным отказом и передачей в свободный фонд г. Зверево.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения поступающих в этот фонд, в том числе при добровольном отказе от земельного участка. Распоряжение им осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления - собственник земельного участка в соответствии со статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому суду следовало выяснить, вправе ли был орган местного самоуправления изъять земельный участок у ОАО "Михайловское", соответственно, предоставлять в аренду, в чью компетенцию в спорный период, входило прекращение прав землепользования сельскохозяйственного предприятия при отказе от бессрочного пользования.

В силу пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Из материалов дела видно, что заявка в ГТРК "ЛИК" поступила 26.05.03 с просьбой обеспечить опубликование информации о намерении администрации города Зверево сдать в аренду земельный участок общей площадью 8624 гектара, расположенный на территории Краснопартизанской сельской администрации. Доказательством опубликования 28.05.03 информационного сообщения является лишь справка, выданная телерадиокомпанией (л.д. 88-89 т.3). Между тем упомянутое информационное сообщение вышло в эфир в тот период, когда администрация не имела полномочий на распоряжение земельным участком, поскольку постановление об его изъятии у ОАО "Михайловское" принято только 27.06.03. В этот же день с обществом заключен договор аренды земельного участка. Самой по себе справки телерадиокомпании, без видеоматериалов, подтверждающих действительность и объем информации, опубликованной в средствах массовой информации, недостаточно. Материалами дела не подтверждается, что при заключении оспариваемого договора администрацией соблюдены принципы, установленные в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации: публичности, открытости и прозрачности, справедливости, процедур предоставления земельного участка. Этим обстоятельствам не дана надлежащая оценка.

Довод суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушения спорным договором прав и законных интересов истца сделан вследствие неполного выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. В материалах дела отсутствует устав муниципального образования Михайловское сельское поселение либо иные документы, свидетельствующие об объеме его полномочий. Из устава Краснопартизанской сельской администрации (правопредшественник истца) видно, что вопросы управления, распоряжения объектами муниципальной собственности, осуществление полномочий в области землепользования (сдача в аренду) находились в совместном ведении Краснопартизанской сельской администрации и администрации города Зверево (статья 45). Из областного Закона "Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципального образования Красносулинский район и муниципальных образований в его составе" от 24.12.04 следует, что оспариваемый земельный участок расположен в границах муниципального образования "Михайловское сельское поселение".

В соответствии со статьей 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6.10.03 N 131- ФЗ и статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации к вопросам местного значения поселения относятся в том числе осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

При таких обстоятельствах суду следовало выяснить вправе ли администрация муниципального образования как исполнительный орган в интересах публичного образования участвовать в вопросах распоряжения земельными участками на его территории. Кроме того, любое изменение границ землепользования в пределах этого образования должны с ним согласовываться.

Вместе с тем, суд первой инстанции при применении реституции не учел, что на территории спорного земельного участка, расположены объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности за ответчиком. Признание сделки ничтожной, как способ защиты, осуществляется во взаимосвязи с возможностью применения последствий по ничтожной сделке в виде возврата всего незаконно полученного по сделке. Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить возможность применения последствий в случае признания ничтожной сделки в полном объеме либо в части. При указанных обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Вместе с тем довод заявителей кассационной жалобы о неправомерности рассмотрения апелляционной жалобы апелляционной инстанцией Арбитражного суда Ростовской области, а не пятнадцатым апелляционным судом подлежит отклонению ввиду следующего. Согласно статье 2 Федерального конституционного закона от 04.07.2003 N 4-ФКЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации"" арбитражные суды субъектов Российской Федерации рассматривают в апелляционной инстанции повторно дела, рассмотренные в этих судах в первой инстанции, впредь до начала деятельности арбитражных апелляционных судов, которые будут осуществлять проверку судебных актов, принятых соответствующими арбитражными судами субъектов Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд считается образованным с момента назначения не менее трех судей этого суда. Решение о начале деятельности соответствующего арбитражного апелляционного суда принимает Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и официально извещает об этом.

Апелляционные жалобы, принятые к производству арбитражного суда субъекта Российской Федерации и не рассмотренные им до начала деятельности соответствующего арбитражного апелляционного суда, рассматриваются в апелляционной инстанции арбитражного суда субъекта Российской Федерации.

На момент принятия апелляционной жалобы апелляционная инстанция Арбитражного суда Ростовской области рассматривала дела в порядке апелляционного производства на основании Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации", поскольку пятнадцатый апелляционный суд не начал деятельность в установленном порядке.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 19.04.05 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.06 по делу N А53-5596/2004-С4-41 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.