Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 февраля 2006 г. N Ф08-510/06 "Утвержденный акт выбора земельного участка в нарушение статьи 31 Земельного кодекса РФ не содержит расчета убытков арендатора в случае возможного изъятия земельных участков для строительства. Выводы об отсутствии необходимости произведения такого расчета до момента фактического изъятия земельных участков не соответствуют нормам материального права" (извлечение)

ЗАО "Интерстройкорд" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Азова Ростовской области (далее - администрация) о признании недействительным постановления мэра г. Азова Ростовской области от 21.02.05 N 236 "Об отмене постановления мэра города от 07.05.04 N 652" (далее - постановление N 236).

Определением от 09.08.05 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Подгорный М.И.

Решением от 19.09.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.12.05, заявление удовлетворено, постановление N 236 признано недействительным. Судебные акты мотивированы тем, что постановление мэра г. Азова от 07.05.04 N 652 "О предварительном согласовании ЗАО "Интерстройкорд" места размещения земельного участка под застройку микрорайона жилыми домами в южной части г. Азова" (далее - постановление N 652) принято в соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Отмена данного постановления, по мнению судов, нарушает права и законные интересы общества, заключившего инвестиционный контракт на осуществление мероприятий по строительству жилого микрорайона, а также оплатившего работы по выполнению генерального плана застройки микрорайона.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что судами первой и апелляционной инстанций не дана правовая оценка акту выбора земельного участка от 29.03.04. Неправомерно сделан вывод о том, что расчет убытков арендатора спорного участка, отсутствующий в акте выбора, может быть составлен в любое время в течение 3 лет. По мнению заявителя, письмо начальника отдела по строительству и архитектуре администрации г. Азова от 27.02.04 N 127 не является уведомлением арендатора о возможном изъятии его земельных участков, а содержит предложение арендатору расторгнуть договор аренды от 02.02.01 N 3314.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя администрации, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлениями мэра г. Азова от 22.01.01 N 54, 13.02.01 N 157 и на основании договоров от 02.02.01 N 3318 и 28.02.01 N 3339 Подгорнову М.И. предоставлены в аренду земельные участки площадью 10,6611 га, кадастровый номер 61:45:349:23 и площадью 2,4486 га, кадастровый номер 61:45:349:24, расположенные в южной части г. Азова. Срок действия договоров аренды - 5 лет с момента их государственной регистрации.

В соответствии с решением градостроительного совета администрации от 13.02.05 произведен выбор земельного участка в южной части города Азова в районе ул. Дружбы площадью ориентировочно 29 га для предоставления обществу под застройку микрорайона жилыми домами, о чем составлен акт от 29.03.04. Данный участок включает в себя, в том числе, участок площадью 13,1097 га, находящийся в аренде у Подгорнова М.И.

В письме отдела по строительству и архитектуре администрации г. Азова Подгорнову М.И. от 27.02.04 N 127 в связи с планируемым развитием многоэтажного строительства и дальнейшей застройкой микрорайона предложено расторгнуть договор аренды земли от 02.02.01 на данный земельный участок.

Постановлением мэра г. Азова N 652 утвержден акт выбора земельного участка от 29.03.04 под застройку микрорайона жилыми домами в районе ул. Дружбы в южной части г. Азова. Предварительно согласовано место размещения земельного участка ориентировочной площадью 29 га для ведения проектно-изыскательских работ в границах плана, выданного отделом по строительству и архитектуре администрации города. На общество возложена обязанность выступить заказчиком по проектно-изыскательским работам.

Постановлением N 236, принятым на основании протеста Азовского межрайонного прокурора от 20.01.05 N Н-10-05, постановление N 652 отменено.

Несогласие общества с постановлением N 236 явилось основанием для обращения с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иных органов и должностных лиц может быть признан судом недействительным, если он не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию осуществляется с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования мест размещения объектов. Предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта предшествует выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно пункту 4 статьи 31 Кодекса при осуществлении выбора земельного участка для строительства орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия соответствующего земельного участка для строительства.

Материалами дела подтверждено, что в состав выбранного для общества земельного участка вошли участки площадью 10, 6611 га кадастровый номер 61:45:349:23 и площадью 2,4486 га кадастровый номер 61:45:00 00 349:24, предоставленные по договорам аренды Подгорнову М.И. для выращивания сельхозпродукции. В дело не представлены доказательства надлежащего информирования Подгорнова М.И. о возможном изъятии арендованных им земельных участков для строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства. Утвержденный постановлением N 652 акт выбора земельного участка от 29.03.04 в нарушение статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит расчета убытков Подгорнова М.И. в случае возможного изъятия земельных участков для строительства. Выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии необходимости произведения такого расчета до момента фактического изъятия земельных участков не соответствуют нормам материального права.

Указанные нарушения закона отражены в протесте Азовского межрайонного прокурора от 20.01.05 N Н-10-05. Постановление от 21.02.05 N 236 "Об отмене постановления мэра города от 07.05.04 N 652", принятое по результатам рассмотрения протеста, вынесено законно и обоснованно.

Данные обстоятельства являются основанием для отказа обществу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 19.09.05 и постановление апелляционной инстанции от 01.12.05 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-8727/2005-С5-5 отменить, в удовлетворении заявления ЗАО "Интерстройкорд" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.