Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2006 г. N Ф08-6480/05 "Договор о долевом участии в строительстве соответствует действующему законодательству, истец вправе при наличии доказательств, подтверждающих исполнение своих обязательств, потребовать исполнения по нему. Обстоятельства, касающиеся исполнения истцом инвестиционных обязательств, исследованы неполно, в связи с чем дело направлено на новое рассмотрение" (извлечение)

Открытое акционерное общество энергетики и электрификации Кубани (далее - ОАО "Кубаньэнерго") обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Строительная фирма "ВСВ"" о понуждении передать 10 трехкомнатных квартир общей площадью 882,32 кв. м.

Решением от 21.06.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.10.05, в иске отказано. Суд пришел к выводу, что у ООО "Строительная фирма "ВСВ"" отсутствует обязанность передать ОАО "Кубаньэнерго" квартиры, поскольку договор от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве 80-квартирного жилого дома является незаключенным. В договоре не только не определены квартиры, подлежащие передаче ОАО "Кубаньэнерго", но и сам строящийся жилой дом, а также отсутствует условие о передаче 10 трехкомнатных квартир. Более того, ОАО "Кубаньэнерго" не доказало факт исполнения обязанностей по договору (поставку строительных материалов).

В кассационной жалобе ОАО "Кубаньэнерго" просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение по следующим основаниям:

- судебные инстанции не учли, что договор от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве 80-квартирного жилого дома является договором инвестирования, и не применили соответствующие положения действующего законодательства; Закон РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" не содержит требований об определении результата инвестиционной деятельности в качестве предмета договора; договор от 23.02.98 N 6 содержит сведения, необходимые для индивидуализации его предмета; на момент заключения договора акт распределения квартир не мог быть составлен, так как не мог быть установлен размер будущих инвестиций; впоследствии стороны вправе заключить такое соглашение;

- неправомерны выводы судов о недоказанности размера инвестиций ОАО "Кубаньэнерго" в строительство 80-квартирного жилого дома; документы, на отсутствие которых сослались суды, отсутствуют у общества в связи с тем, что оно не является заказчиком строительства; факт вложения и размер инвестиций подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами (акты сверки расчетов, акты передачи квартир, счета-фактуры) и справкой ООО "Строительная фирма "ВСВ"" о целевом использовании объектов инвестиций.

В отзыве на жалобу ООО "Строительная фирма "ВСВ"" высказывается против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО "Строительная фирма "ВСВ"" (застройщик) и ОАО "Кубаньэнерго" (дольщик) заключили договор от 23.02.98 N 6 (с учетом дополнительного соглашения от 11.03.98) о долевом участии в строительстве 80-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, микрорайон Кудепста, со сроком ввода дома в эксплуатацию во 2 квартале 1999 г. Согласно данному договору ОАО "Кубаньэнерго" обязалось поставить строительные материалы на сумму 7 456 283 рубля, а ООО "Строительная фирма "ВСВ"" после ввода жилого дома в эксплуатацию передать 22 квартиры общей площадью 1 476,48 кв. м (из расчета 5 050 рублей 04 копейки за 1 кв. м). Окончательная стоимость и общая площадь квартир определяется по фактическим затратам на момент ввода жилого дома в эксплуатацию.

Из приложения к договору видно, что ООО "Строительная фирма "ВСВ"" обязалось передать ОАО "Кубаньэнерго" 3 однокомнатные, 12 двухкомнатных и 7 трехкомнатных квартир.

13 октября 2000 г. ООО "Строительная фирма "ВСВ"" и ОАО "Кубаньэнерго" заключили дополнительное соглашение к договору, в котором согласовали номера квартир, выделяемых последнему как дольщику (3 двухкомнатные квартиры N 4, 14, 21). По акту от 27.11.2000 названные квартиры, оцененные сторонами в размере 2 099 814 рублей, переданы ОАО "Кубаньэнерго". Однако в акте содержится указание не на договор от 23.02.98 N 6, а на договор от 23.02.99 N 6.

Из материалов дела следует, что ООО "Строительная фирма "ВСВ"" и ОАО "Кубаньэнерго" одновременно с поименованным договором заключили договор о долевом участии в строительстве 72- квартирного жилого дома, также расположенного по адресу: г. Сочи, микрорайон Кудепста.

Согласно акту сверки от 27.12.2000, подписанному директорами и главными бухгалтерами ООО "Строительная фирма "ВСВ"" и ОАО "Кубаньэнерго", на 01.01.2000 за первым обществом в пользу второго общества числилась задолженность в размере 5 329 403 рублей 01 копейки. С учетом передачи ОАО "Кубаньэнерго" трех квартир и отпуска им ООО "Строительная фирма "ВСВ"" электроэнергии на сумму 86 236 рублей 67 копеек на 28.12.2000 стороны подтвердили наличие задолженности ООО "Строительная фирма "ВСВ"" перед ОАО "Кубаньэнерго" на сумму 3 315 825 рублей 68 копеек и указали в акте об отнесении данной суммы в счет участия ОАО "Кубаньэнерго" в долевом строительстве 72- квартирного жилого дома.

Факт финансирования ОАО "Кубаньэнерго" строительства 72- и 80 квартирных жилых домов в размере 5 415 639 рублей 68 копеек и указанного в акте сверки от 27.12.2000 порядка распределения фактически вложенных средств подтверждается справкой ООО "Строительная фирма "ВСВ"", направленной в адрес ОАО "Кубаньэнерго" и налогового органа. Справка подписана директором и главным бухгалтером ООО "Строительная фирма "ВСВ"". Факт наличия задолженности ООО "Строительная фирма "ВСВ"" перед ОАО "Кубаньэнерго" на сумму 3 315 825 рублей 68 копеек признавался и подтверждался сторонами в акте сверки от 01.03.03, подписанном директорами и главными бухгалтерами обществ.

В материалах дела имеются сведения о том, что ООО "Строительная фирма "ВСВ"" и ОАО "Кубаньэнерго" заключили договор от 05.01.03 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, микрорайон Кудепста, ул. Искры, N 66/1. Согласно данному договору ООО "Строительная фирма "ВСВ"" обязалось передать ОАО "Кубаньэнерго" 2 трехкомнатные квартиры (N 38 и 62), стоимость которых соответствует размеру задолженности ООО "Строительная фирма "ВСВ"" перед ОАО "Кубаньэнерго" по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве. По акту от 25.12.03 названные квартиры переданы ОАО "Кубаньэнерго". В акте отмечено, что расчет между сторонами произведен полностью и стороны не имеют претензий друг к другу не имеют. Однако в акте сверки от 27.01.04, подписанному директорами и главными бухгалтерами ООО "Строительная фирма "ВСВ"" и ОАО "Кубаньэнерго", стороны подтвердили наличие у ответчика задолженности на сумму 3 315 825 рублей 68 копеек.

ОАО "Кубаньэнерго", полагая, что у ООО "Строительная фирма "ВСВ"" имеется обязанность по передаче ему 10 трехкомнатных квартир в счет участия в договоре от 23.02.98 N 6 долевого участия в строительстве 80- квартирного жилого дома, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Первоначально в отзывах на иск ООО "Строительная фирма "ВСВ"" подтверждало поставку ОАО "Кубаньэнерго" строительных материалов на сумму 5 415 639 рублей 68 копеек, однако считало свои обязательства по договорам долевого участия в строительстве исполненными путем передачи последнему 3 двухкомнатных квартир (акт от 27.11.2000) и 2 трехкомнатных квартир (акт от 25.12.03). Впоследствии ООО "Строительная фирма "ВСВ"" указало на отсутствие кредиторской задолженности перед ОАО "Кубаньэнерго" и, напротив, наличие у последнего задолженности перед ним в размере 3 315 826 рублей (стоимости 2 трехкомнатных квартир, полученных по договору от 05.01.03 о долевом участии в строительстве жилого дома). Затем ООО "Строительная фирма "ВСВ"" стало ссылаться на то, что ОАО "Кубаньэнерго" вообще не осуществляло поставку каких-либо материалов, а подписание актов сверок ошибочно.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, признали подписанный ООО "Строительная фирма "ВСВ"" и ОАО "Кубаньэнерго" договор от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве 80квартирного жилого дома незаключенным. Основанием для такого вывода послужило отсутствие в договоре указаний на номера квартир, подлежащих передаче ОАО "Кубаньэнерго" после ввода жилого дома в эксплуатацию, и точного адреса дома.

Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. Договор долевого участия в строительстве не является по своей правовой природе договором купли-продажи, поэтому отсутствует необходимость определения в договоре конкретных квартир, подлежащих передаче дольщику после ввода жилого дома в эксплуатацию. Заключенный сторонами договор от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве 80- квартирного жилого дома является договором инвестирования. Из договора и приложения к нему видно, что ООО "Строительная фирма "ВСВ"" (застройщик) обязалось передать ОАО "Кубаньэнерго" (дольщик) 3 однокомнатные, 12 двухкомнатных и 7 трехкомнатных квартир, окончательная стоимость и общая площадь квартир определяется по фактическим затратам на момент ввода жилого дома в эксплуатацию. Данные условия соответствуют законодательству, регулирующему инвестиционную деятельность.

При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора. Из материалов дела следует, что договор от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве исполнялся сторонами. По акту от 27.11.2000 ООО "Строительная фирма "ВСВ"" передало ОАО "Кубаньэнерго" 3 двухкомнатные квартиры (квартиры N 4, 14, 21), находящиеся в 80квартирном жилом доме. При передаче квартир между сторонами не возникало споров относительно неопределенности местонахождения жилого дома. Сведения о том, что ООО "Строительная фирма "ВСВ"" осуществляло строительство в микрорайоне Кудепста г. Сочи другого 80- квартирного жилого дома, отсутствуют. Таким образом, до предъявления иска спор между сторонами по поводу заключенности договора отсутствовал. В настоящее время также отсутствует неопределенность по поводу жилого дома, являющегося предметом договора от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве.

Суд первой инстанции неправомерно отклонил акт передачи ОАО "Кубаньэнерго" 3 двухкомнатных квартир как доказательство, подтверждающее исполнение договора от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве, сославшись на то, что акт содержит ссылку на другой договор от того же числа и за тем же номером, но другой год (1999 г). Суд не учел, что акт передачи составлен во исполнение дополнительного соглашения от 13.10.2000 к договору от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве, в котором стороны согласовали номера квартир, подлежащих передаче ОАО "Кубаньэнерго" по этому договору. Кроме того, сведения о заключении сторонами самостоятельного договора от 23.02.99 N 6 долевого участия в строительстве 80- квартирного жилого дома, расположенного адресу: г. Сочи, микрорайон Кудепста, отсутствуют.

Поскольку договор от 23.02.98 N 6 о долевом участии в строительстве соответствует действующему законодательству, ОАО "Кубаньэнерго" вправе при наличии доказательств, подтверждающих исполнение своих обязательств, потребовать исполнения по нему от ООО "Строительная фирма "ВСВ"".

Таким образом, в предмет доказывания по данному делу входили обстоятельства, касающиеся исполнения ОАО "Кубаньэнерго" инвестиционных обязательств.

Однако судебные инстанции в нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неполно исследовали обстоятельства исполнения ОАО "Кубаньэнерго" договора от 23.02.98 N 6 в части поставки строительных материалов. Предоставленные акты сверки, подписанные сторонами, а также акты взаимозачета с участием сторон необоснованно не приняты во внимание. Суд не проверил надлежащим образом отраженные в них сведения. В материалах дела имеются счета-фактуры ОАО "Новороссийск", которые содержат сведения об отпуске ООО "Строительная фирма "ВСВ"" строительных материалов. В счетах указано, что поставка осуществлялась железнодорожным транспортом и названы номера железнодорожных накладных. Если у суда возникли сомнения в достаточности перечисленных доказательств, следовало предложить истцу представить доказательства, подтверждающие получение ООО "Строительная фирма "ВСВ"" строительных материалов от органов железнодорожного транспорта по накладным, указанным в счетах. Ссылка на то, что доказательством передачи строительных материалов может служить только накладная на отпуск материалов на сторону, выполненная по форме N М-15, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30.10.97 N 71а, несостоятельна, поскольку ОАО "Кубаньэнерго" не является заказчиком строительства.

Судебные инстанции правомерно пришли к выводу, что ОАО "Кубаньэнерго" не вправе требовать предоставления ему 10 трехкомнатных квартир. Однако при этом суд не учел, что согласно приложению к договору от 23.02.98 N 6 у ответчика имеется обязанность предоставить истцу 7 трехкомнатных квартир; не исследовал, имеются ли в 80квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, микрорайон Кудепста, незанятые (свободные) трехкомнатные квартиры; строительство какого количества квартир ОАО "Кубаньэнерго" профинансировало.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, поэтому дело надлежит направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать вышеуказанные обстоятельства и доказательства, дать им надлежащую оценку.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 21.06.05 и постановление апелляционной инстанции от 03.10.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А-32-10902/2005-49/255 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.