Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2006 г. N Ф08-124/06 "Применение последствий по недействительному договору купли-продажи земельного участка без оценки законности сделки по капитальному строительству на нем с привлечением к участию всех заинтересованных лиц, а также рассмотрения спора с применением статьи 222 Гражданского кодекса РФ не соответствует принципу всесторонности, полноты и равенства всех участников спора перед законом" (извлечение)

Первый заместитель прокурора Республики Дагестан (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением в защиту публичных интересов о признании недействительными:

- постановления администрации г. Махачкала (далее - администрация) от 05.05.04 N 707 "О предоставлении ООО "Стройтранс" земельного участка под строительство 9-ти этажного жилого дома на бывшей территории техникума по ул. М. Гаджиева";

- распоряжения Территориального управления Минимущества Российской Федерации по Республике Дагестан (правопредшественника ТУ Росимущества по РД, далее - теруправление) от 15.09.04 N 28-р;

- договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2004 N 21, заключенного Теруправлением Минимущества Российской Федерации по Республике Дагестан и ООО "Стройтранс" с применением последствий по недействительной сделке.

- об обязании ООО "Стройтранс" снести самовольную постройку на территории техникума.

Определением от 11.07.05 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено государственное образовательное учреждение "Махачкалинский техникум строительства и экономики" (далее - техникум).

Решением от 19.08.05 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что управление, уполномоченное распоряжаться спорным земельным участком, реализовало его законно. Постановление администрации об изъятии у техникума земельного участка и предоставлении его ООО "Стройтранс" не нарушает чьих либо прав.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.10.05 решение суда отменено. Признаны недействительными:

постановление администрации г. Махачкалы от 05.05.04 N 707 "О предоставлении ООО "Стройтранс" земельного участка под строительство 9-ти этажного жилого дома на бывшей территории техникума по ул. М. Гаджиева";

распоряжение Территориального управления Минимущества Российской Федерации по Республике Дагестан от 15.09.04 N 28-р;

договор купли-продажи земельного участка от 20.09.04 N 21, заключенный Теруправлеием Минимущества РФ по РД и ООО "Стройтранс", как не соответствующий требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции обязал ООО "Стройтранс" возвратить техникуму 1042 кв. м земельного участка, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. М. Гаджиева, 170, и в 2-х месячный срок снести самовольную постройку - фундамент и каркас 1-го этажа с незаконченным перекрытием неоконченного строительством жилого дома размером 18х45=810 кв. м, расположенного по тому же адресу. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Дагестан обязано возвратить ООО "Стройтранс" 75 524 рубля, полученных за выкуп обществом земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 20.09.04 N 21.

Постановление мотивировано тем, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие отказ техникума от земельного участка площадью 1041,5 кв. м и согласие учредителя - Федерального агентства по строительству и жилищнокоммунальному комплексу - на изъятие указанного участка. Ненормативные акты администрации и управления не соответствуют нормам Закона РФ "Об образовании", Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации и затрагивают публичные интересы.

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционной инстанции от 24.10.05 отменить, оставить в силе решение от 19.08.05. Заявитель жалобы приводит следующие доводы. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что часть спорного участка находилась под двумя городскими подстанциями, остальная площадь предоставлена ООО "Стройтранс" с согласия техникума для долевого строительства жилого дома. Так как участок был занят городскими подстанциями, то он не мог использоваться техникумом для образовательных нужд и закрепляться за ним. Площадь земельного участка техникума не изменилась и составляет 1,439 га. Суд апелляционной инстанции не выяснил, кто является собственником земельного участка. При сносе дома нарушаются права дольщиков, которые в полном объеме оплатили свой паевой взнос. Указанные лица судом к участию в деле не привлекались.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить постановление апелляционной инстанции от 24.10.05 без изменения, как законное и обоснованное.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Махачкала от 25.07.96 в редакции постановления N 962 от 02.06.97 за Махачкалинским техникумом строительства и экономики закреплен участок площадью 1 493 га, включая спорный участок. Землепользователю выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей.

На заседании совета техникума 12.02.04 принято решение согласиться с предложением ООО "Стройтранс" о строительстве жилого дома с долевым участием сотрудников техникума на участке, занятом городскими электрическими подстанциями, между техникумом и зданием Центрального государственного архива Республики Дагестан. В чертеже границ, приложенном к государственному акту (т. 1, л. д. 59-60), указание на участок, занятый городскими подстанциями, отсутствует.

В соответствии с письмом директора техникума от 14.02.04 N 5 (т. 1, л. д. 50) глава администрации г. Махачкала постановлением от 05.05.04 N 707 изъял земельный участок площадью 1041,5 кв. м и предоставил его ООО "Стройтранс" под строительство 9-ти этажного жилого дома со сносом трансформаторной подстанции. Доказательства, свидетельствующие о проведении работ по формированию спорного земельного участка и его государственном кадастровом учете, в материалы дела не предоставлены.

Распоряжением теруправления от 15.09.04 N 28-р спорный земельный участок площадью 1041,5 кв. м из земель поселений, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании техникума, предоставлен в собственность ООО "Стройтранс" в порядке приватизации.

В соответствии с указанным распоряжением теруправление и ООО "Стройтранс" заключили договор купли-продажи земельного участка от 20.09.04 N 21, согласно которому теруправление продало обществу за 75 524 рубля указанный земельный участок под строительство жилого дома. К этому времени на участке уже был возведен цоколь 9-ти этажного здания.

Во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.12.04 N 1770-р согласно акту Росстрой передал, а Министерство образования Республики Дагестан приняло в собственность государственное образовательное учреждение Махачкалинский техникум строительства и экономики.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок в порядке приватизации не мог отчуждаться.

В силу пунктов 1, 2 и 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Как следует из материалов дела, торги по спорному земельному участку не проводились. Это лишило средств республиканский бюджет, что является нарушением прав и законных интересов республики в экономической сфере.

Следовательно, обжалованные по настоящему делу ненормативные акты не соответствуют закону, а равным образом договор купли-продажи земельного участка от 20.09.2004 N 21, заключенный Теруправлением Минимущества Российской Федерации по Республике Дагестан и ООО "Стройтранс" во исполнение упомянутых актов с нарушением закона является недействительным (ничтожным).

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил заявление прокурора в части признания ненормативных актов и сделки купли продажи земельного участка недействительными.

Однако при вынесении судебных актов суды не учли следующее. Суд установил, что на спорном земельном участке, подлежащему возврату по недействительной сделке расположены самовольные постройки - фундаменты и каркас первого этажа с незаконченным перекрытием неоконченного строительством жилого дома. Фактически прокурором заявлены два самостоятельных требования с различным предметом спора, вытекающим из различных правовых и фактических оснований. Суд апелляционной инстанции дал правовую оценку лишь договору купли-продажи земельного участка. Вместе с тем в материалах дела имеется договор на строительство многоэтажного дома, заключенный техникумом и ООО "Стройтранс".

В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на непренадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку

Поэтому применение последствий по недействительному договору купли-продажи земельного участка без оценки законности сделки по капитальному строительству на нем с привлечением к участию всех заинтересованных лиц, а также рассмотрения спора с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствует принципу всесторонности, полноты и равенства всех участников спора перед законом.

При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку доводам администрации об участии граждан в долевом строительстве жилого дома, обсудить вопрос о привлечении их к участию в деле, рассмотреть вопрос о возможности применения последствий по возврату земельного участка в случае признания недействительной сделки по капитальному строительству жилого дома.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.09.05 и постановление апелляционной инстанции от 24.10.05 того же суда по делу N А15-817/05-13 оставить без изменения в части восстановления истцу срока подачи заявления и признания недействительными постановления администрации города Махачкалы от 05.05.04 N 707, распоряжения Территориального управления Министерства имущества Российской Федерации по Республике Дагестан от 15.09.04 N 28-р и договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2004 N21, заключенного Теруправлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Республике Дагестан и ООО "Стройтранс". В остальной части судебные акты отменить и дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.