Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2006 г. N Ф08-6526/05 "Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что постановление администрации города нарушает права и законные интересы собственников квартир, поскольку привело к отчуждению права общей долевой собственности на помещения общего пользования в жилом доме, что противоречит статье 246 Гражданского кодекса РФ" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 января 2007 г. N Ф08-6872/06, от 13 октября 2004 г. N Ф08-4814/04

Товарищество собственников жилья "Цитадель" (далее товарищество) обратилось к ООО "Фирма "Облик"" (далее фирма), ООО "Строительная фирма "Вест"" (далее строительная фирма) и администрации г. Ставрополя (далее администрация) со следующими требованиями:

- признать недействующим акт от 10.07.2000 приемки законченных строительством служебных помещений площадью 188,8 кв. м, находящихся в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Коминтерна, 52 (далее акт приемки от 10.07.2000);

- признать недействующим постановление главы г. Ставрополя от 13.07.2000 N 2578 "О регистрации акта законченного строительством служебных помещений ООО "Фирма "Облик"" по ул. Коминтерна, 52 в 151 квартале" (далее постановление N 2578);

- признать незаконными действия должностного лица органа местного самоуправления, издавшего названное постановление.

До принятия решения товарищество собственников жилья "Цитадель" отказалось от последнего требования.

Суд по ходатайству товарищества восстановил срок подачи заявления, предусмотренный пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определением от 29.06.04 (судья Ермилова Ю.В.) производство по делу прекращено по пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на том основании, что акт приемки от 10.07.2000 и постановление N 2578 не являются нормативными актами, поэтому не могут быть рассмотрены арбитражным судом в порядке избранного товариществом способа защиты гражданского права. В части признания незаконным действия главы г. Ставрополя, издавшего постановление N 2578, производство по делу прекращено в связи с принятием отказа товарищества от иска.

Законность и обоснованность определения от 29.06.04 в суде апелляционной инстанции не проверялись. Постановлением кассационной инстанции от 13.10.04 определение от 29.06.04 оставлено без изменения в части прекращения производства по делу по требованию, от которого товарищество отказалось. В остальной части определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал, что заявленные требования следует рассмотреть по существу. Постановление N 2578 является ненормативным актом. Вывод о неподведомственности спора об оспаривании акта приемки от 10.07.2000 без установления его правовых последствий для товарищества преждевременен.

При новом рассмотрении дела товарищество неоднократно уточняло заявленные требования, в окончательном виде сформулировав их следующим образом:

- признать недействительным акт приемки от 10.07.2000; - признать недействительным постановление N 2578 о регистрации акта приемки. К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен глава г. Ставрополя, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Решением от 12.10.05 в удовлетворении заявления отказано. Суд пришел к выводу, что акт приемки от 10.07.2000 и постановление N 2578 имеют властный характер, порождают правовые последствия для определенного круга лиц, т. е. являются ненормативными актами. На основании постановления N 2578 и акта приемки от 10.07.2000 фирма зарегистрировала право собственности на нежилые помещения площадью 188,8 кв. м, что привело к отчуждению права общей долевой собственности на помещения общего пользования в жилом доме. Дом, в котором находятся спорные помещения, принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию по акту в феврале 1999 г., утвержденному постановлением главы г. Ставрополя от 27.02.99 N 836. Суд установил, что товарищество узнало об оспариваемых актах в ноябре 2000 г., заявление подало 18.03.04, т. е. пропустило 3-летний срок исковой давности, о применении которого заявили фирма и администрация. В силу статьи 198 Гражданского кодекса Российской Федерации суд отказал в удовлетворении заявления и со ссылкой на статью 208 Кодекса и указал, что товарищество вправе защитить свои права иным способом.

Законность и обоснованность решения от 12.10.05 в суде апелляционной инстанции не проверялись.

В кассационной жалобе товарищество просит решение отменить, дело направить на новое рассмотрение по следующим основаниям:

- суд первой инстанции неправомерно применил срок исковой давности, ходатайство администрации г. Ставрополя о его применении не было предметом судебного разбирательства, до 25.08.05 товарищество не располагало подлинниками или надлежаще заверенными копиями оспариваемых ненормативных актов;

в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие полномочия строительной фирмы, администрации г. Ставрополя, главы г. Ставрополя, их представителей, в том числе представителя администрации г. Ставрополя, заявившего о пропуске срока исковой давности;

в нарушение статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после привлечения к участию в деле главы г. Ставрополя суд не начал рассмотрение дела с предварительного судебного заседания;

решение вынесено в отсутствие главы г. Ставрополя, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

в определении от 13.01.05 о рассмотрении заявления об отводе судьи в нарушение статьи 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указано место вынесения определения, фамилия лица, которое вело протокол судебного заседания, наименования участвующих в деле лиц, порядок и срок обжалования; кроме того, в материалах дела отсутствует протокол судебного заседания, доказательства надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте рассмотрения заявления об отводе судьи. Названные нарушения в силу пунктов 2 и 6 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловным основанием для отмены судебного акта.

В отзыве на кассационную жалобу фирма просит решение оставить без изменения и указывает, что акт приемки законченного строительством объекта, составленный заказчиком и подрядчиком, не является ненормативным актом. В 1999 г. государственная комиссия по акту приняла жилые помещения (квартиры). Фирма, являясь застройщиком, обязана сдать в эксплуатацию помещения, не вошедшие в акт приемки 1999 г. Товарищество пропустило срок исковой давности, поэтому ему обоснованно отказано в иске.

Товарищество и Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в их отсутствие, которые в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение следует отменить.

Как видно из материалов дела, строительная фирма (подрядчик), ТОО "Фирма "Облик"" (правопредшественник фирмы; заказчик, инвестор) и 10 физических лиц (инвесторы) заключили договор от 28.02.97 N 24 долевого участия в строительстве 12-квартирного жилого дома со служебными помещениями, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Коминтерна, 52. Согласно пункту 2.4 договора фирма получала часть объекта на первом этаже по оси ВМ 1 3, общей площадью 84,10 кв. м, физические лица - 12 квартир, граждане Ковалева Л.А. и Бойко А.В., кроме квартир, цокольный этаж и автомобильную стоянку в первом блоке по оси ВМ 1 3. Помещения общего пользования (благоустроенная территория, тамбуры и лестничные клетки), а у граждан и помещения цокольных этажей во втором и третьем блоках с расположенными в них гаражами стоянками являются общей собственностью инвесторов. По акту государственная приемочная комиссия в феврале 1999 г. приняла в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Коминтерна, 52, в том числе помещения подземной части общей площадью 1 370 кв. м. Согласно акту к приемке в эксплуатацию предъявлен 5-этажный 12-квартирный жилой дом со служебными помещениями фирмы. Постановлением главы г. Ставрополя от 24.02.99 N 836 утвержден акт государственной приемочной комиссии. Таким образом, спорный дом введен в эксплуатацию в 1999 г. Постановлением администрации г. Ставрополя от 11.03.99 N 1110 в жилом доме 12 квартир переданы физическим лицам, создавшим товарищество.

По акту приемки от 10.07.2000 фирма приняла от строительной фирмы служебные помещения площадью 188,8 кв. м, расположенные в жилом доме. Постановлением N 2578 зарегистрирован акт приемки от 10.07.2000 законченных строительством служебных помещений фирмы. На основании акта и постановления фирма зарегистрировала право собственности на помещения N 1 - 7 подземной части жилого дома (цокольного этажа) общей площадью 104,9 кв. м (литера А) и помещения N 1 - 5 первого этажа жилого дома общей площадью 83,9 кв. м (литера А). Согласно техническому паспорту помещение цокольного этажа N 1 является лестничной платформой (клеткой), N 2 - подсобным помещением (тамбуром), N 3 - помещением электрических щитов, N 4 - подсобным помещением (водомерной).

Товарищество, членами которого являются все собственники квартир жилого дома, полагая, что помещения цокольного этажа это помещения общего пользования и принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Помещения N 1 - 4 цокольного этажа N 1 жилого дома являются помещениями общего пользования. Согласно пункту 7 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 г. товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Таким образом, товарищество вправе предъявить требования в защиту прав и законных интересов собственников квартир в жилом доме.

Суд первой инстанции установил, что постановление главы г. Ставрополя от 13.07.2000 N 2578 вынесено в отношении помещений, являющихся общей долевой собственностью собственников квартир в жилом доме, которые приняты в эксплуатацию по акту государственной комиссии в 1999 г., утвержденному постановлением главы г. Ставрополя от 24.02.99 N 836. Действующее законодательство не предусматривает принятия постановления о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, уже введенного в эксплуатацию ранее принятым постановлением. На основании оспариваемого постановления фирма зарегистрировала право собственности на нежилые помещения площадью 188,8 кв. м вместо 84,1 кв. м, предусмотренных договором от 28.02.97 N 24. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что постановление N 2578 нарушает права и законные интересы собственников квартир, поскольку привело к отчуждению права общей долевой собственности на помещения общего пользования в жилом доме, что противоречит статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признав постановление N 2578 не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы участников общей долевой собственности, суд отказал в удовлетворении заявления и указал, что товарищество пропустило срок исковой давности. Однако он не учел следующее. Суд установил, что о принятии постановления N 2578 товарищество узнало в ноябре 2000 г. после предъявления прокурором Ставропольского края иска в интересах граждан Ковалевой Л.А., Бойко А.В. и товарищества о признании незаконной государственной регистрации права собственности фирмы на помещения цокольного этажа дома N 52 по ул. Коминтерна в г. Ставрополе, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, договора купли-продажи, признании общей долевой собственности на нежилые помещения N 1 4 цокольного этажа за товариществом. Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10.07.02, оставленным без изменения определением Ставропольского краевого суда от 29.01.03, иск удовлетворен. Президиум Ставропольского краевого суда решение и определение отменил и дело направил на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г. Ставрополя. Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском 18.03.04. В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново, время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. В обоснование иска прокурор указал на недействительность постановления главы г. Ставрополя от 13.07.2000 N 2578. При таких обстоятельствах основания для признания срока исковой давности пропущенным отсутствуют. Срок исковой давности товариществом не пропущен и суд установил, что постановление главы г. Ставрополя от 13.07.2000 N 2578 не соответствует закону и нарушает права товарищества, поэтому решение следует отменить и признать названное постановление недействительным.

Акт от 10.07.2000 составлен двумя коммерческими организациями и констатирует факт предъявления фирме к приемке служебных помещений. Акт не является ненормативным актом, поскольку не имеет властного характера, не принят уполномоченным органом. При таких обстоятельствах производство по делу в части признания недействительным акта от 10.07.2000 в силу пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует прекратить, так как дело в названной части не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Доводы заявителя о нарушении норм процессуального права следует отклонить. В материалах дела имеется доверенность главы г. Ставрополя от 03.08.04, подтверждающая полномочия представителя Бусыгиной О.Б. (т. 2, л. д. 13). Статья 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает проведения предварительного судебного заседания после привлечения к участию в деле нового заинтересованного лица. Определение от 13.01.05 о рассмотрении заявления об отводе судьи соответствует статье 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При рассмотрении заявления об отводе судьи ведение протокола, указания в нем участвующих в деле лиц и извещения их о времени и месте рассмотрения заявления не предусмотрено. Названное определение не обжалуется. Глава г. Ставрополя надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, состоявшегося 05.10.05, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении судебного извещения N 18750 (т. 3, л. д. 135)

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.05 по делу N А63-2173/04-С4 отменить.

Признать недействительным постановление главы г. Ставрополя от 13.07.2000 N 2578 "О регистрации акта законченного строительством служебных помещений ООО "Фирма "Облик"" по ул. Коминтерна, 52 в 151 квартале".

Производство по делу в части признания недействительным акта приемки законченных строительством служебных помещений от 10.07.2000 прекратить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.