Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2007 г. N Ф08-340/07 "Вывод судебных инстанций о том, что спорное здание не подлежит возврату истцу на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что в результате проведенной реконструкции прежнее здание не сохранилось, а создан новый объект недвижимости, является необоснованным" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 декабря 2004 г. N Ф08-5845/04

ФГУП "Северо-Кавказская железная дорога" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Новороссийская бункеровочная компания" (далее - компания) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - заключенного сторонами договора мены от 30.07.02 - в виде возвращения предприятию здания конторы дистанции пути (литера А) площадью 314 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, Восточный округ г. Новороссийска, станция Новороссийск, 807 км, "Парк Нижний", а компании - вновь построенного им производственно-бытового комплекса, расположенного по этому же адресу.

Определениями от 16.09.03, 05.03.04 и 19.04.04 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, Комитет по управлению государственным имуществом г. Ростова-на-Дону и Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области.

Решением от 21.05.04 иск удовлетворен.

Суд установил, что предприятие распорядилось недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника, поэтому договор мены от 30.07.02 противоречит пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Кодекса. Доводы ответчика о невозможности возврата недвижимости истцу в связи с проведенной им реконструкцией здания конторы отклонены судом, указавшим, что компания вправе обратиться к истцу с отдельным иском о взыскании неосновательного обогащения.

Определением апелляционной инстанции от 19.08.04 в связи с реорганизацией предприятия произведена замена истца на его правопреемника - ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество).

Постановлением апелляционной инстанции от 25.08.04 решение от 21.05.04 оставлено без изменения.

Согласившись с выводом суда первой инстанции о ничтожности договора мены в силу статей 168 и 295 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд указал также на незаключенность предварительного договора от 28.12.01, который не позволяет определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче истцу (статьи 432 и 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ходатайство ответчика о проведении строительно-технической экспертизы для подтверждения факта реконструкции (капитальной перестройки) спорного объекта отклонено судом со ссылкой на то, что результаты экспертизы не могут повлиять на правильность разрешения данного спора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.12.04 решение от 21.05.04 и постановление апелляционной инстанции от 25.08.04 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационная инстанция поддержала вывод судов первой и апелляционной инстанций о недействительности (ничтожности) договора мены от 30.07.02. Вместе с тем, удовлетворяя требование истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суды не учли следующее. По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для отказа в удовлетворении требования о возврате объекта недвижимости в натуре может служить наличие в деле надлежащих доказательств, подтверждающих, что полученное по сделке недвижимое имущество в первоначальном виде не сохранилось, а приобретателем создан новый объект. Таким образом, выяснение вопроса о том, сохранилось ли спорное здание в первоначальном виде либо в результате его реконструкции (капитальной перестройки) создан новый объект недвижимости, имеет существенное значение для правильного разрешения спора. Следовательно, суды необоснованно отклонили доводы ответчика о невозможности возврата здания в связи с его реконструкцией и отклонили его ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. При новом рассмотрении дела суду предложено обсудить вопрос о назначении строительно-технической экспертизы с целью установления факта реконструкции (капитальной перестройки) спорного объекта недвижимости.

Определением от 14.02.06 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (т. 3, л. д. 129).

Решением от 16.06.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.10.06, в иске отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что возврат здания конторы дистанции пути истцу в порядке применения последствий ничтожной сделки невозможен, поскольку ответчик осуществил его реконструкцию, в результате которой создан новый объект. Данное обстоятельство подтверждается заключением экспертизы, установившей, что здание конторы в том виде, в каком оно передано компании, не сохранилось (проведены работы по строительству пристройки к зданию, демонтированы и возведены новые перегородки, выполнена бетонная подготовка под пол и др.). Здание производственно-бытового корпуса возведено ответчиком на не принадлежащем ему земельном участке и без получения разрешения на строительство, поэтому является самовольной постройкой и не могло быть передано компанией обществу по сделке (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, указанный объект недвижимости не может быть возвращен ответчику (т. 4, л. д. 92, 158).

Общество обжаловало судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение и апелляционное постановление, ссылаясь на их незаконность и необоснованность в части отказа истцу в удовлетворении требования о возврате здания конторы дистанции пути. Общество указывает, что в результате ремонтных работ в указанном здании, произведенных по заказу компании, этажность и площадь его не увеличились. Поэтому данные работы нельзя рассматривать как реконструкцию, в результате которой ответчиком создан новый объект недвижимости. В деле отсутствуют доказательства фактического выполнения подрядной организацией (ООО "Роман") работ по реконструкции спорного здания. В экспертном заключении содержатся противоречия, которые не устранены судом. В частности, эксперт пришел к выводу о реконструкции здания конторы, несмотря на то, что не смог технически определить конструктивные изменения объекта недвижимости по сравнению с его техническим состоянием на 30.07.02 (дату заключения договора мены). Эксперт указал, что длина здания на момент проведения осмотра составляет 37,5 метров, при этом перекрытие (крыша) заменено полностью в длину здания 27,3 метра. Суд не учел также показания свидетеля Федорова В.В. о том, что часть здания конторы (под литерой А1) построена в 1976 году и технический паспорт 1970 года не отражает существовавшей на момент отчуждения здания конторы пристройки под литерой А1.

Компания, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, Комитет по управлению государственным имуществом г. Ростова-на-Дону и Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области отзывов на жалобу не представили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить решение и апелляционное постановление в оспариваемой части и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предприятие в лице руководителя Краснодарского отделения Северо-Кавказской железной дороги (структурного подразделения предприятия) и компания подписали предварительный договор от 28.12.01 о заключении в будущем договора мены (т. 1, л. д. 43).

В предварительном договоре стороны предусмотрели обязанность в срок до 01.06.02 заключить договор мены недвижимости, по условиям которого отделение дороги обязалось передать компании здание конторы дистанции пути площадью 237,1 кв. м, расположенное на станции Новороссийск, 807 км "Парк Нижний", а последняя - передать отделению производственно-бытовое здание, расположенное по тому же адресу.

Во исполнение условий предварительного договора компания заключила с ООО "Роман" договор подряда от 10.01.02 на строительство производственно-бытового здания по адресу: г. Новороссийск, станция Новороссийск, 807 км "Парк Нижний". Проект строительства согласован с заинтересованными подразделениями Краснодарского отделения Северо-Кавказской железной дороги. В деле имеются также локальная смета на строительные работы от 10.01.02 N 02/2002 и акт приемки подрядных работ от 15.07.02.

30 июля 2002 года Новороссийская дистанция пути (структурная единица предприятия) и компания заключили договор мены, в соответствии с которым дистанция пути обязалась передать компании здание конторы, находящееся на станции Новороссийск, 807 км "Парк Нижний". В свою очередь, компания обязалась передать контрагенту вновь построенный производственно-бытовой комплекс, расположенный по тому же адресу (т. 1, л. д. 8).

Установив, что собственник (Российская Федерация) не давал согласия на отчуждение предприятием объекта недвижимости (здания конторы), судебные инстанции пришли к правильному выводу о недействительности (ничтожности) договора от 30.07.02 по основаниям, предусмотренным статьями 168, 294 и 295 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также установил, что здание производственно-бытового корпуса возведено компанией на не принадлежащем ей земельном участке и без получения разрешения на строительство, поэтому является самовольным строительством. Следовательно, договор мены от 30.07.02 противоречит пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе ею распоряжаться.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, основанием для отказа в удовлетворении требования о возврате объекта недвижимости в натуре может служить наличие в деле надлежащих доказательств, подтверждающих, что полученное по сделке недвижимое имущество в первоначальном виде не сохранилось, а приобретателем создан новый объект.

Объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате нового строительства, но и при реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем существенного изменения его основных технических характеристик, либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта. К новому объекту применимы правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о сносе и признании права собственности при наличии указанных в данной статье признаков.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Вместе с тем возведение приобретателем пристроек к зданию, либо перепланировка им помещений в здании сами по себе не могут свидетельствовать о создании иного (нового) объекта недвижимости, если строительные работы не привели к изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков реконструируемого объекта.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость проверить доводы ответчика о том, что здание конторы в первоначальном виде не сохранилось, поскольку в результате его реконструкции (капитальной перестройки) создан новый (иной) объект недвижимости.

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции с целью выяснения вопроса о том, создан ли приобретателем новый объект недвижимости, назначил строительно-техническую экспертизу (т. 3, л. д. 49). На основании заключения эксперта Краснодарской лаборатории судебной экспертизы от 07.12.05 (т. 3, л. д. 83 - 101) судебные инстанции пришли к выводу, что здание конторы в первоначальном виде не сохранилось, а в результате его реконструкции ответчиком создан новый объект.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемое судом решение должно быть законным, обоснованным и мотивированным. При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу и решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 Кодекса).

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Однако в обжалуемых судебных актах отсутствует какое-либо обоснование вывода об утрате зданием конторы дистанции пути (литера А) прежних индивидуализирующих признаков после возведения пристройки к зданию (литера А1) и проведения компанией других строительных работ, которые в ходе исследования выявил эксперт. Так, из содержания заключения следует, что внутри здания (литера А) осуществлена перепланировка помещений с изменением их количества и площади путем демонтажа части внутренних перегородок и возведения новых. На основании проведенного осмотра эксперт ответил на вопрос, была ли произведена реконструкция или капитальный ремонт здания. Вопрос о создании ответчиком нового объекта недвижимости (возможности индивидуализировать прежний объект по сохранившимся конструктивным элементам здания) судом не исследовался.

Между тем сравнительный анализ чертежей здания конторы (литера А) в технических паспортах от 16.11.70 (т. 1, л. д. 46) и 02.10.03 (т. 4, л. д. 3) показывает, что в результате работ по реконструкции здания снесены только четыре перегородки из одиннадцати и возведены три новые перегородки, основные стены остались без изменения. При этом из заключения эксперта не следует, что снесенные в ходе выполнения строительных работ перегородки являлись несущими, и такое конструктивное изменение существенно повлияло на первоначальные индивидуально-определенные признаки спорного объекта недвижимости.

В экспертном заключении указано, что размер здания конторы дистанции пути (11,8 - 37,5) на момент проведения его осмотра не соответствует размеру, указанному в техническом паспорте от 16.11.70 (11,5 - 27,3). Таким образом, эксперт исходил только из данных технического паспорта от 16.11.70, не определяя давность возведения пристройки к зданию, обозначенной в техническом паспорте от 02.10.03 под литерой А1, в результате строительства которой увеличена длина здания, обозначенного в техническом паспорте от 02.10.03 под литерой А. Истец утверждает, что пристройка под литерой А1 возведена задолго до отчуждения здания конторы (в 1976 году). При этом в деле отсутствуют какие-либо доказательства выполнения подрядной организацией работ по реконструкции спорного объекта недвижимости (возведения пристройки к нему).

При изложенных обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что здание конторы дистанции пути не подлежит возврату истцу на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что результате проведенной реконструкции прежнее здание не сохранилось, а создан новый объект недвижимости, нельзя признать обоснованным.

В силу части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела кассационная инстанция проверяет, соответствуют ли выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом акте, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования и оценки как имеющихся в материалах дела, так и дополнительно представленных сторонами документов, а также с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при новом рассмотрении дела с учетом суммы, уплаченной истцом при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 16.06.06 и постановление апелляционной инстанции от 27.10.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-19966/2003-9/324-2004-50/1153 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.