Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2006 г. N Ф08-1683/06 "В силу статей 606, 607, 610, 614, 621, 622 ГК РФ договор аренды является срочной возмездной сделкой, предусматривающей преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений при условии надлежащего исполнения обязательств по договору. По истечении срока договора арендованное имущество подлежит возврату арендодателю. Суды правомерно взыскали с арендатора предусмотренные договором платежи за период фактического пользования имуществом, а также предусмотренный договором штраф за несвоевременный его возврат..." (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 26 апреля 2006 г. N Ф08-1683/06
"В силу статей 606, 607, 610, 614, 621, 622 ГК РФ договор аренды
является срочной возмездной сделкой, предусматривающей преимущественное
право арендатора на возобновление арендных отношений при условии
надлежащего исполнения обязательств по договору. По истечении срока
договора арендованное имущество подлежит возврату арендодателю. Суды
правомерно взыскали с арендатора предусмотренные договором платежи за
период фактического пользования имуществом, а также предусмотренный
договором штраф за несвоевременный его возврат. Одновременное взыскание
пеней за нарушение срока оплаты и процентов по статье 395 ГК РФ является
ошибочным"
(извлечение)

ЗАО "Торговый комплекс "Горизонт"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Ягоровой Н.В. (далее - предприниматель) о взыскании 310 285 рублей 73 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 23.06.04 N Е7, 25 402 рубля 31 копейку пени за просрочку уплаты предусмотренных договором платежей, 8 619 рублей 12 копеек штрафа за несвоевременный возврат арендодателю имущества, 7 162 рубля 10 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель обратилась со встречным иском к обществу о признании недействительным договора аренды N Е7 от 23.06.04 и применении последствий недействительности ничтожной сделки взыскании с общества в пользу предпринимателя 1 507 545 рублей 93 копейки, уплаченных во исполнение недействительной сделки.

Решением от 10.11.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.01.06, первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы доказанностью исковых требований общества по существу и по размеру. Суд указал, что основания для признания договора аренды нежилого помещения N Е7 ничтожным отсутствуют. Ссылка предпринимателя на нарушение истцом статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при сдаче в аренду помещения до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости суды не приняли во внимание, указав, что приведенная ответчиком норма закона не содержит ограничений для эксплуатации собственником объекта недвижимости, а лишь определяет порядок ввода объекта в эксплуатацию. В удовлетворении встречного иска отказано в связи с тем, что предпринимателем использовалось помещение истца, доказательства отказа от предоставленного в аренду имущества отсутствуют.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, в иске к ответчику отказать, встречные исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя, суды неправильно применили статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку содержание указанной нормы о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не ограничивается определением порядка ввода, а определенно ограничивает оборотоспособность объекта недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение от 10.11.05 и постановление апелляционной инстанции от 24.01.05 без изменения указывая, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и возражения, изложенные в жалобе и отзыве. Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, 23.06.04 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N Е7, по условиям которого истец представил ответчику за оговоренную в договоре плату во временное пользование часть нежилого помещения литера АК, комнату N 157 площадью 54 кв. м, расположенную на первом этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 32/2. Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 2.1). Согласно разделу 7 договора, платежи за пользование помещением включают в себя: базовую арендную плату, оплату эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, электроэнергии. Пунктами 7.7, 7.10 договора предусмотрены сроки и порядок оплаты за пользование недвижимостью, ответственность за просрочку внесения платежей.

Спорное помещение передано арендатору по акту приемки-передачи от 12.07.04. Из акта следует, что состояние помещения соответствует параметрам, указанным в приложении N 7 к договору аренды, арендатор не имеет претензий к арендодателю.

В процессе исполнения договора требования об либо устранении недостатков арендованного имущества ответчик предприниматель не заявлял. При таких обстоятельствах суды правомерно не приняли во внимание доводы ответчика о том, что до сдачи всего здания в эксплуатацию Ягорова Н.В. была лишена возможности пользоваться правами арендатора.

Стороны 14.02.05 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, исключили условие о платежах за коммунальные услуги и увеличили стоимость эксплуатационных расходов. В связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы и иных предусмотренных договором платежей, общество направило предпринимателю претензию от 11.05.05 N 179 с требованием до 20.05.05 погасить долг и уплатить предусмотренные договором санкции. В претензии общество уведомило арендатора о расторжении с 22.05.05 договора аренды, обосновав свое требование 5.1 договора (систематическое неисполнение обязательств по своевременному внесению предусмотренных договором платежей).

Предприниматель 20.05.05 изъявил желание заключить договор аренды занимаемых им помещений на новый срок. Истец письмом от 25.05.05 N 265/1 уведомил об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в связи с ненадлежащем исполнением обязательств по договору, повторно предложил погасить задолженность. 29 июня 2005 года стороны подписали акт сдачи-приема (возврата) помещения из аренды. Из акта следует, что помещение возвращено арендатором с просрочкой на 34 дня установленного договором срока, при наличии долга. Предприниматель акт подписал с протоколом разногласий.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по внесению платежей, предусмотренных договором аренды N Е 7, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд. При рассмотрении спора суды правильно применили нормы материального права. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу статей 606, 607, 610, 614, 621, 622 Кодекса договор аренды является срочной возмездной сделкой, предусматривающей преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений при условии надлежащего исполнения обязательств по договору. По истечении срока договора арендованное имущество подлежит возврату арендодателю.

При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали с арендатора предусмотренные договором платежи за период фактического пользования имуществом, а также предусмотренный договором штраф за несвоевременный его возврат. Вместе с тем, при взыскании пеней и процентов за нарушение срока исполнения денежного обязательства суды неправильно применили нормы материального права. Пени одновременно с процентами суды взыскали со ссылкой на предусмотренный договором штрафной характер неустойки. Данное условие подлежит применению в порядке, предусмотренном статьей 394 Кодекса, при взыскании убытков. Условие о коммерческом кредитовании и плате за кредит в договоре отсутствует. Предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты в силу прямого указания закона являются самостоятельной мерой ответственности за неисполнение денежного обязательства. В связи с недопустимостью одновременного взыскания предусмотренных законом и договором санкций за одно и то же нарушение судебные акты в части взыскания процентов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 10.11.05 и постановление апелляционной инстанции от 24.01.06 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-16412/2005-С4-41 изменить.

В части взыскания 7 162 рублей 10 копеек процентов отказать. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.