Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 мая 2007 г. N Ф08-2234/07 "Требование о понуждении к исполнению обязательства по договору на оказание коммунальных услуг не может быть предъявлено лицом, не являющимся стороной договора. В соответствии со статьями 606, 611 Гражданского кодекса РФ обязанность предоставления имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, лежит на арендодателе, к которому арендатор вправе заявить соответствующие требования" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Сподарева А.А. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Альтаир" (далее - общество) об устранении нарушений права пользования арендуемым нежилым помещением и просила запретить обществу отключать питьевую воду в системе водоснабжения нежилых встроено-пристроенных помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 11 А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник нежилых помещений Сподарев А.А.

Решением от 04.09.06 исковые требования удовлетворены. Суд запретил обществу при отсутствии задолженности по оплате за поставленную в данные помещения воду производить отключение питьевой воды в системе водоснабжения арендуемых предпринимателем нежилых встроено-пристроенных помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции 11 А, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.02.07 решение от 04.09.06 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец не указал, какие его права нарушены и какие неблагоприятные последствия причинены действиями общества. Суд апелляционной инстанции указал, что требования предпринимателя не направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, либо на пресечение конкретных действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционной инстанции от 05.02.07, решение от 04.09.06 оставить в силе. Заявитель ссылается на необоснованность выводов суда апелляционной инстанции, так как отсутствие воды в магазине создает ограничения для осуществления предпринимательской деятельности. По мнению заявителя, выбранный им способ защиты нарушенного права является надлежащим, так как в качестве арендатора истец является законным пользователем помещений.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что возможность отключения водоснабжения предусмотрена договором общества с собственником помещений (арендодателем), который не выполняет обязанности по внесению оплаты за оказанные ему коммунальные услуги.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела, Сподарев А.А. является собственником нежилых помещений N 24 - 38, 39 - 56 площадью 999,8 кв. м, расположенных на первом и втором этажах здания литера А по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 11 А (свидетельство о государственной регистрации от 24.11.05 серия 26 АА 223260).

Сподарев А.А. и общество 24.11.05 заключили договор управления домом, по условиям которого общество обязалось собственникам и законным пользователям помещений оказывать за плату коммунальные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления жилым домом деятельность (управлять). Согласно пункту 5.1.3 Правил предоставления коммунальных услуг, являющихся неотъемлемой частью договора, общество вправе до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений прекращать предоставление услуг в случае просрочки оплаты более двух месяцев или нарушения пункта 4.3 Правил, либо по решению домового комитета. 25 апреля 2006 г. на общем собрании собственников жилых помещений дома принято решение обязать общество, при наличии задолженности более 30 дней по уплате обязательных платежей, отключать у должников - собственников помещений воду, тепло, энергоресурсы до погашения долга.

Сподарев А.А. (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 25.11 05 заключили договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.06) нежилых помещений литеры А, А1 общей площадью 1 482,76 кв. м, в том числе 268,52 кв. м торговой площади в помещениях, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Октябрьской революции, 11 А. По акту приема-передачи помещения переданы предпринимателю.

Часть арендованных помещений предприниматель передал по договорам субаренды от 01.02.06 N 012, от 23.03.06 N 01, от 07.05.06 N 23 третьим лицам.

В силу пунктов 2.2.9, 3.5 договора аренды от 25.11.05 расходы по эксплуатации и обслуживанию здания, коммунальные платежи и оплата услуг телефона возложены на арендатора; оплата производится согласно заключенным договорам.

В письме от 06.06.06 N 47 общество уведомило Сподарева А.А. о наличии задолженности по договору управления домом и предстоящем прекращении подачи воды с 10 часов 10.06.06 до погашения долга (в соответствии с условиями договора на управление домом и решением общего собрания собственников помещений).

Последующее прекращение подачи воды в нежилые помещения, принадлежащие Сподареву А.А. послужило основанием для предъявления иска.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Договоры на оказание коммунальных услуг, в том числе на оказание услуг водоснабжения, между предпринимателем и обществом не заключены. Предприниматель оплачивал коммунальные услуги во исполнение своих обязанностей перед собственником по договору аренды помещений.

Требования истца сводятся к понуждению общества исполнять обязательства по оказанию услуг водоснабжения.

Сторонами в договоре водоснабжения являются энергоснабжающая организация и потребитель (статьи 539, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предприниматель не является стороной договора управления домом, на основании которого общество предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений. Требование о понуждении к исполнению обязательства по договору на оказание коммунальных услуг не может быть предъявлено лицом, не являющимся стороной договора.

В соответствии со статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предоставления имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, лежит на арендодателе. Из материалов дела следует, что прекращение водоснабжения нежилых помещений произошло по основаниям, предусмотренным в договоре общества и собственника нежилых помещений.

Собственник помещений претензий к обществу по поводу незаконного отключения водоснабжения не заявлял.

При таких обстоятельствах требования предпринимателя предъявлены к ненадлежащему ответчику, поэтому суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.07 по делу N А63-8247/2006-С3 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.