Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 апреля 2007 г. N Ф08-2199/07 "Учитывая, что истец не предоставил доказательств, подтверждающих нарушений его прав и охраняемых законом интересов оспариваемой сделкой, а заявленные в качестве основания иска обстоятельства свидетельствуют лишь об уклонении истца от заключения основного договора, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске" (извлечение)

ООО "Лала" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Грандайс" и ОАО "Импексбанк" в лице Ростовского филиала о взыскании солидарно 642 749 рублей 08 копеек неосновательного обогащения, перечисленных истцом ООО "Грандайс" по платежным поручениям от 05.10.04 N 547 и 19.10.04 N 533 по договору от 27.09.04 N 2-30, и 123 420 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами,

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Лала" отказалось от исковых требований к ОАО "Импексбанк". Определением от 31.10.06 производство по делу в отношении ОАО "Импексбанк" прекращено.

До принятия решения по делу ООО "Лала" отказалось от иска в части требований о взыскании 383 084 рублей 90 копеек, перечисленных по платежному поручению от 05.10.04 N 547, и 61 710 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами и обосновало иск недействительностью договора от 27.09.04 N 2-30.

Решением от 28.11.06 (с учетом исправительного определения от 25.01.07) с ООО "Грандайс" в пользу ООО "Лала" взыскано 383 084 рублей 90 копеек основного долга и 61 710 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, в части отказа от иска производство по делу прекращено.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.02.07 решение от 28.11.06 отменено, в иске отказано. Суд исходил из того, что предметом предварительного договора аренды является обязательство по заключению будущего договора, а не по поводу недвижимого имущества, поэтому вывод суда первой инстанции о ничтожности договора от 27.09.04 в связи с отсутствием у ООО "Грандайс" права собственности на нежилое помещение не обоснован. Объект аренды сторонами согласован. Поскольку ООО "Лала" уклонилось от заключения договора аренды, ООО "Грандайс" правомерно в соответствии с пунктом 7.4.1 предварительного договора не возвратило перечисленную истцом гарантийную сумму.

В кассационной жалобе ООО "Лала" просит отменить постановление апелляционной инстанции, решение оставить без изменения. Заявитель ссылается на недействительность предварительного договора аренды от 27.09.04 N 2-30 в связи с отсутствием у ООО "Грандайс" права собственности на нежилое помещение, подлежащее передаче по договору аренды. По мнению заявителя, условия предварительного договора аренды не позволяют определенно установить предмет основного договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Грандайс" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО "Грандайс" и ООО "Лала" заключили 27.09.04 предварительный договор аренды помещения. По условиям договора стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, которое будет расположено в построенном ООО "Грандайс" или привлеченными ею лицами здании многофункционального торгового-досугового центра по адресным ориентирам: г. Москва, Варшавское шоссе, площадь станции метро "Варшавская" на земельном участке с кадастровым номером 770503006038, принадлежащем ООО "Грандайс" на основании договора аренды от 28.09.01 N M-05-017568. В пункте 1.3 предварительного договора стороны предусмотрели, что площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит около 81,2 кв. м и будет уточнена по данным БТИ г. Москвы. Ориентировочное расположение помещения в торговом центре обозначено линиями синего цвета на предварительном плане 2-го этажа торгового центра (приложение N 1).

Согласно пункту 2.2 предварительного договора стороны обязались подписать основной договор в течение 20 рабочих дней со дня получения ООО "Грандайс" свидетельства о праве собственности на здание, о чем ООО "Грандайс" обязано уведомить ООО "Лала" в течение 5 дней со дня его получения.

На основании пункта 3.1 предварительного договора ООО "Лала" обязалось перечислить на расчетный счет ООО "Грандайс" 33 089 долларов США в указанные в договоре сроки, которые будут являться обеспечением исполнения ООО "Лала" своих обязательств по предварительному договору. В случае заключения основного договора гарантийная денежная сумма подлежала возврату. При отказе ООО "Лала" от заключения основного договора, а также в случае одностороннего расторжения предварительного договора истцом в соответствии с пунктами 6.2, 7.4.1, 7.4.2 гарантийная сумма возврату не подлежит и остается у ООО "Грандайс" в качестве штрафа (пункт 3.5 предварительного договора).

Платежными поручениями от 05.10.04 N 547 и 19.10.04 N 533 ООО "Лала" перечислило ООО "Грандайс" 642 749 рублей 80 копеек.

В связи с неправильным указанием основания платежа в платежном поручении от 05.10.04 N 547, платежным поручением от 07.10.04 N 301 ООО "Грандайс" возвратило ООО "Лала" 321 374 рубля 90 копеек

В письмах от 14.01.05 N 1330, 31.01.05 N 1515 ООО "Грандайс" сообщило ООО "Лала" об открытии торгового центра с 01.02.05, а затем с 05.02.05, получении ООО "Грандайс" свидетельства о праве собственности до указанной даты и необходимости заключения договора аренды с 05.02.05.

1 февраля 2005 г. ООО "Грандайс " получило свидетельство о праве собственности на здание по ул. Варшавское шоссе, 87 Б. Письмом от 04.02.05 N 1620 ООО "Грандайс" уведомило ООО "Лала" о получении свидетельства о праве собственности.

В срок, установленный пунктом 2.2 предварительного договора, основной договор не заключен.

Полагая, что ООО "Грандайс" необоснованно удерживает перечисленную в соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора сумму, ООО "Лала" обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что предварительный договор аренды от 27.09.04 N 2-30 является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО "Грандайс" не являлось собственником нежилого помещения и не обладало правом распоряжения имуществом. Условия предварительного договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Отменяя судебный акт и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.

Заключая предварительный договор аренды, ООО "Грандайс" не распорядилось недвижимым имуществом, а приняло на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ООО "Грандайс" права собственности на момент заключения договора неправомерен, статья 167 Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям. При этом следует учесть условия предварительного договора, по которым ООО "Лала" согласилось на то, что ООО "Грандайс" на момент его подписания не имело право собственности на строящийся объект, приняв обязательство по регистрации такого права к моменту заключения основного договора аренды. Это условие предварительного договора ответчиком выполнено.

В силу пункта 3 статьи 429 Кодекса предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Оценив в порядке статьи 431 Кодекса условия предварительного договора об имуществе, подлежащем передаче по основному договору, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами данного условия. В предварительном договоре и приложениях к нему объект аренды конкретно определен с учетом возможных при строительстве нежилого помещения отклонений по его площади. Расположение помещения в торговом центре согласовано сторонами путем привязки к ориентирам в прилагаемом предварительном плане 2-го этажа здания, с указанием номера и места расположения относительно других помещений и инженерных сооружений на земельном участке, прошедшем кадастровый учет. Названные обстоятельства свидетельствуют о возможности индивидуализации объекта аренды, поэтому предварительный договор не может считаться незаключенным, а денежные средства, перечисленные ответчику ООО "Лала" по платежному поручению от 19.10.04 N 533, - неосновательно полученными.

Истец не привел других оснований к возврату спорной суммы.

Условие предварительного договора об обеспечении обязательств по нему гарантийной денежной суммой не противоречит законодательству (пункт 1 статьи 329 Кодекса) и соответствует принципу свободы договора (статья 421 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Лала" после получения уведомлений о регистрации права собственности и открытии торгового центра не обращалось к ООО "Грандайс" с предложением заключить основной договор. Это свидетельствует об отказе истца от исполнения обязательств по предварительному договору (пункт 7.4.1). Пунктом 3.5 предварительного договора предусмотрено право ООО "Грандайс" в этом случае оставить перечисленную гарантийную денежную сумму в качестве штрафа.

Учитывая, что истец не предоставил доказательств, подтверждающих нарушений его прав и охраняемых законом интересов оспариваемой сделкой, а заявленные в качестве основания иска обстоятельства свидетельствуют лишь об уклонении истца от заключения основного договора, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске.

Нормы права при разрешении спора суд апелляционной инстанции применил правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для отмены или изменения обжалуемого постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.07 по делу N А53-14925/2006-С1-12 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.