Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2007 г. N Ф08-1410/07 "Незаключенный договор не может быть признан недействительным" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2008 г. N Ф08-3699/2008

МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Таврия" (далее - общество) о выселении из нежилого помещения "подземный переход" общей площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов / Парковая аллея, взыскании 719 858 рублей, из которых 606 500 рублей - задолженность по арендной плате по договору от 25.03.04 N 1218, 113 358 рублей - штрафные санкции (уточненные требования).

Решением от 15.11.06 иск удовлетворен. Суд указал, что договор аренды от 25.03.04 N 1218 ввиду отсутствия государственной регистрации является недействительной сделкой, в связи с чем сбереженная ответчиком арендная плата подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе (с учетом дополнения) общество просит отменить решение суда по следующим основаниям:

- судебный акт принят при отсутствии сведений о надлежащем уведомлении общества;

- не исследован вопрос о взыскании с учреждения стоимости неотделимых улучшений;

- договор аренды от 25.03.04 N 1218 прошел государственную регистрацию;

- истец не заявлял требование о взыскании арендной платы;

- выселение ответчика незаконно, поскольку срок действия договора определен сторонами до 25.03.19.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель учреждения просил оставить судебный акт без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.03.04 N 1218 (с учетом дополнительного соглашения), на основании которого последнему передано указанное имущество для организации розничной торговли, срок действия договора определен с 25.03.04 по 25.04.19, размер арендной платы - 6 563 рублей 89 копеек. Объект передан по акту передачи-приема от 25.03.04.

11 апреля 2006 г. истец направил ответчику претензию, указав на необходимость погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 461 784 рублей, уплатить штраф за ненадлежащее исполнение обязательств в размере квартальной арендной платы в сумме 113 358 рублей. Невыполнение арендатором указанных требований явилось основанием для обращения арендодателя в суд.

С учетом доводов учреждения, изложенных в заявлении об изменении предмета исковых требований (л. д. 41), и в отсутствие возражений общества, суд на основании пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о недействительности договора аренды в связи с несоблюдением требования о его регистрации. Данный вывод основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Ссылка суда на статью 165 Кодекса несостоятельна, поскольку в силу указанной нормы права несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, прямо установленных законом. Пункт 2 статьи 609 и пункт 2 статьи 651 Кодекса не устанавливают подобного последствия для договора аренды, следовательно, действует общее правило статьи 433 Кодекса о незаключенности договора, требующего государственной регистрации, в случае ее отсутствия. Незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Вместе с тем ответчик с кассационной жалобой предоставил копию договора от 25.03.04 N 1218 с отметкой о его государственной регистрации (дата регистрации 19.04.04). В судебном заседании обозревался подлинный экземпляр спорного договора.

Наличие доказательств государственной регистрации договора аренды свидетельствует о необходимости применения к отношениям сторон его условий о цене и порядке расторжения при наличии к этому оснований.

Поскольку ответчик не участвовал в судебных заседаниях ввиду направления судебных уведомлений по адресу: г. Новороссийск, ул. Энгельса 66 кв. 184, в то время как его юридический адрес согласно уставу - г. Новороссийск, проспект Ленина 33, общество следует считать не извещенным о времени и месте судебного заседания, что является основанием к отмене решения (пункт 2 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд не исследовал, решение подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит полно, всесторонне и объективно оценить все имеющиеся в деле и дополнительно представленные участниками спора доказательства, рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.06 по делу N А32-24859/2006-37/212 отменить и дело направить на новое рассмотрение тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.