Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 мая 2007 г. N Ф08-2775/07 "Право пользования соответствующей частью земельного участка, возникшее у покупателя на основании статьи 552 Гражданского кодекса РФ, не прекращается в момент сноса приобретенных у продавца зданий" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2008 г. N Ф08-2908/2008

ООО "Мострансгаз" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное в г. Сочи по ул. Кирпичная, 24: сушильную камеру (литера Б) площадью 323,3 кв. м; склад (литера В) площадью 820,16 кв. м; здание шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 156,5 кв. м; часть бывшего здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 523,9 кв. м; пристройку (литера Я2) площадью 944,1 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Автогрузсервис", которое в судебном заседании заявило ходатайство об объединении настоящего дела в одно производство с делом N А32-7654/2006-39/186 по иску ОАО "Автогрузсервис" к ООО "Мострансгаз" об устранении препятствий в пользовании земельным участком с участием в качестве третьего лица без самостоятельных требований Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю.

Определением от 26.04.06 ходатайство ОАО "Автогрузсервис" удовлетворено; дела N А32-65536/2005-39/1547 и А32-7654/2006-39/186 объединены в одно производство; объединенному делу присвоен N А32-65536/2005-(7654/2006-39/186)-39/1547.

Решением от 22.05.06 в иске ООО "Мострансгаз" отказано; требования ОАО "Автогрузсервис" частично удовлетворены: ООО "Мострансгаз" обязано устранить препятствия в пользовании ОАО "Автогрузсервис" земельным участком, расположенным в г. Сочи по ул. Кирпичная, 24 путем сноса за счет собственных средств самовольных построек - ограждения (забора) земельного участка площадью 5 709 кв. м, сушильной камеры (литера Б) площадью 323,3 кв. м, склада (литера В) площадью 820,16 кв. м, здания (литера Я1) площадью 523,9 кв. м, пристройки (литера Я2) площадью 944,1 кв. м; с ООО "Мострансгаз" в пользу ОАО "Автогрузсервис" и федерального бюджета взыскано по 1 тыс. рублей. Суд исходил из того, что спорные строения являются самовольными постройками. ООО "Мострансгаз" не предоставило доказательств предоставления ему земельного участка под возведенные объекты в настоящий момент или в будущем. Земельный участок, на котором расположена спорная недвижимость, принадлежит на праве аренды ОАО "Автогрузсервис", поэтому данное общество как владелец земельного участка в силу статей 222, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации вправе требовать устранения всяких нарушений его права, в том числе путем сноса самовольных построек. Пристройка к шиномонтажному цеху (литера Я) площадью 156,5 кв. м является частью здания шиномонтажного цеха вулканизации (литера Я) площадью 523,9 кв. м, принадлежащего ООО "Мострансгаз", в связи с чем не подлежит сносу.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.03.07 решение от 22.05.06 в части удовлетворения встречного иска ОАО "Автогрузсервис" и взыскания госпошлины отменено; в удовлетворении встречных требований отказано; с ОАО "Автогрузсервис" в пользу ООО "Мостарнсгаз" взыскано 500 рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины и в пользу федерального бюджета - 1 тыс. рублей госпошлины. Согласившись с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания права собственности ООО "Мострансгаз" на спорные самовольные строения, апелляционная инстанция отметила следующее. ОАО "Автогрузсервис" не является владельцем земельного участка, на котором истцом без разрешения возведены постройки, поскольку после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отчужденное ОАО "Автогрузсервис" (продавец) ООО "Мострансгаз" (покупатель), продавец в силу закона утратил право аренды на земельный участок, который был занят реализованной недвижимостью. Заключенный сторонами договор от 01.08.03, по условиям которого ОАО "Автогрузсервис" передало ООО "Мострансгаз" земельный участок на праве субаренды для эксплуатации приобретенных по договору купли-продажи недвижимых объектов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не соответствует положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе ОАО "Автогрузсервис" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение, ссылаясь на следующие доводы:

- суд апелляционной инстанции нарушил процессуальные сроки рассмотрения апелляционной жалобы, вынесения и направления участвующим в деле лицам мотивированного постановления;

- суд в нарушение требований статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 24.11.06 восстановил срок подачи апелляционной жалобы за пределами установленного законом шестимесячного срока;

- постановление апелляционной инстанции вынесено без принятия определения о назначении слушания дела и без надлежащего уведомления участвующих в деле лиц о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы;

- по договору купли-продажи от 01.02.02 ООО "Мострансгаз" (покупатель) приобрело у ОАО "Автогрузсервис" (продавец) два здания и в силу норм статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком под этими строениями в размере 1 280,1 кв. м (523,9 кв. м + 756,2 кв. м); вместе с тем после разрушения приобретенных объектов и самовольного возведения построек ООО "Мострансгаз" самоуправно заняло 2 611,46 кв. м (323,3 кв. м + 820,16 кв. м + 523,9 кв. м + 944,1 кв. м), чем нарушило права ОАО "Автогрузсервис" на спорный земельный участок;

- право пользование соответствующей частью земельного участка, возникшее у покупателя на основании статьи 552 Кодекса, прекратилось в момент сноса приобретенных у продавца зданий, поскольку этот участок не был оформлен и право на него не зарегистрировано в установленном порядке.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Как установлено судебными инстанциями, на основании договора купли-продажи от 01.02.02 между ОАО "Автогрузсервис" (продавец) и ООО "Мострансгаз" (покупатель) и передаточного акта от 22.04.02 покупатель приобрел в собственность здание профилактория для автотранспорта (литера Ъ) общей площадью 756,2 кв. м и здание шиномонтажного цеха вулканизации (литера Я) общей площадью 523,9 кв. м, расположенные по ул. Кирпичная в г. Сочи, 24, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от 07.05.02. В пункте 2.2 договора предусмотрено, что покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для использования недвижимости, являющейся предметом договора.

Позднее стороны заключили договор субаренды земельного участка от 01.08.03, по условиям которого ООО "Мострансгаз" предоставлен в субаренду земельный участок площадью 5 709 кв. м, расположенный по тому же адресу для эксплуатации здания шиномонтажного цеха вулканизации и здания профилактория для автотранспорта. Границы данного земельного участка обозначены в приложении N 1 к договору субаренды.

Согласно техническим паспортам за период с 01.02.02 по 2004 год ООО "Мострансгаз" за счет собственных средств возвело на указанном земельном участке следующие объекты: сушильную камеру (литера Б) площадью 323,3 кв. м; склад (литера В) площадью 820,16 кв. м, а также произвело снос и реконструкцию здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 156,5 кв. м, части бывшего здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 523,9 кв. м, пристройки (литера Я) площадью 944,1 кв. м, объединив вторую часть бывшего здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 523,9 кв. м, которая на данный момент является пристройкой (литера Я) площадью 400,4 кв. м, бывшее здание профилактория для автотранспорта (литера Ъ) площадью 756,2 кв. м, в состав которого входит здание производственного цеха N 3 (литера Ъ) площадью 512,67 кв. м, пристройка (литера Ъ1) площадью 55,13 кв. м, пристройка (литера Ъ2) площадью 145,2 кв. м.

Данные обстоятельства послужили причиной для обращения в арбитражный суд ООО "Мострансгаз" с иском о признании права собственности на возведенные и реконструированные объекты, а также для заявления ОАО "Автогрузсервис" требования об устранении ООО "Мострансгаз" препятствий в пользовании участком, на котором осуществлены спорные постройки.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований ОАО "Автогрузсервис" в связи с тем, что права названного общества не нарушены действиями ООО "Мострансгаз" по возведению объектов недвижимости на спорном земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов нижестоящих инстанций исходя из доводов кассационной жалобы и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда об отсутствии нарушения его прав на пользование земельным участков, на котором находятся возведенные истцом объекты недвижимости. Кроме того, ОАО "Автогрузсервис" указывает на нарушение судом апелляционной инстанции процессуальных норм.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В названном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Поскольку право аренды земельного участка в силу закона переходит к приобретателю недвижимости, то аналогичное право аренды на соответствующий участок утрачивается (прекращается) у отчуждателя этой недвижимости. Поэтому даже в случае прекращения права аренды у покупателя на основании правил гражданского или земельного законодательства, это право не может само по себе восстановиться у бывшего арендатора, реализовавшего объекты недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что ОАО "Автогрузсервис" пользовалось земельным участком под проданными зданиями по договору аренды, поэтому к ООО "Мострансгаз" в связи с приобретением этих строений, перешли права и обязанности арендатора на часть земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Право собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты зарегистрировано 07.05.06, в связи с чем именно с этого времени ООО "Мострансгаз" приобрело право аренды на земельный участок.

Однако при обосновании данного вывода судом не было учтено следующее. При переходе к покупателю права собственности на недвижимость размер передаваемых ему прав на земельный участок определяется по правилам статьи 552 Кодекса с учетом земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, а не в зависимости от условий договора субаренды, заключенного покупателем с арендатором земельного участка. ООО "Мострансгаз" приобрело по договору купли-продажи здание профилактория для автотранспорта общей площадью 756,2 кв. м и здание шиномонтажного цеха вулканизации общей площадью 523,9 кв. м. Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.06 по делу N А32-66396/2005-31/1427 за ООО "Мострансгаз" признано право собственности на трансформаторную подстанцию ТП - 453, расположенную по тому же адресу, что и спорные объекты (г. Сочи, ул. Кирпичная, 24). Следовательно, суду необходимо было определить размер земельного участка, необходимого для использования данных объектов недвижимости. Вместе с тем в обоснование правомерности использования истцом земельного участка площадью 5709 кв. м суд сослался на договор субаренды от 01.08.03 и не указал, по каким критериям он определил, что данный размер земельного участка является необходимым для использования приобретенных объектов недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства предоставления участникам процесса равных процессуальных возможностей, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при назначении экспертного учреждения по проведению расчета земельного участка, необходимого для использования объектов, приобретенных обществом. Согласно определению от 14.02.07 в судебном заседании объявлен перерыв до 21.02.07 и сторонам предложено внести свои предложения о назначении компетентного экспертного учреждения и определиться с перечнем вопросов, которые следует поставить перед ним. Однако при принятии постановления от 21.02.07 представитель ОАО "Автогрузсервис" в судебном заседании не участвовал (в тексте постановления ошибочно указан представитель Лоскутов В.А.) и в деле отсутствуют доказательства получения от него необходимой информации по запросу суда. Поскольку суд не полностью выяснил существенные для дела обстоятельства, касающиеся размера земельного участка, необходимого для использования принадлежащей ООО "Мострансгаз" недвижимости, постановление апелляционной инстанции следует отменить и направить дело в этой части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы, что право пользования соответствующей частью земельного участка, возникшее у покупателя на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратилось в момент сноса приобретенных у продавца зданий, поскольку этот участок не был оформлен и право на него не зарегистрировано в установленном порядке. Гражданское (главы 26, 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) и земельное (статьи 22, 39, 46 Земельного кодекса Российской Федерации) законодательство не предусматривают такого основания для безусловного (без соответствующей инициативы арендодателя) прекращения арендных отношений, хотя бы и возникших в силу закона, как разрушение объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке.

В случае возведения лицом на не принадлежащем ему земельном участке самовольной постройки надлежащим способом защиты прав собственника или титульного владельца является иск об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком путем обязания ответчика снести возведенное им на участке строение. По смыслу статей 2, 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 222, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с негаторным иском о сносе, должно в первую очередь доказать нарушение (оспаривание) его прав и законных интересов действиями ответчика, в частности, наличие у него законных прав владения на земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка.

С момента регистрации перехода к ООО "Мосгрузсервис" права собственности на здания профилактория и шиномонтажного цеха отчуждатель этого имущества (ОАО "Автогрузсервис") утратило право аренды на соответствующую часть земельного участка под реализованной недвижимостью и необходимой для ее эксплуатации. Данное право аренды не восстановлено у ОАО "Автосервис" после разрушения зданий ООО "Мострансгаз". Поскольку размер земельного участка, необходимого для использования приобретенной недвижимости, в установленном порядке не определен, ОАО "Автогрузсервис" не вправе требовать сноса всех строений, возведенных истцом на арендованном земельном участке.

Довод жалобы, что суд апелляционной инстанции нарушил процессуальные сроки рассмотрения апелляционной жалобы, вынесения и направления участвующим в деле лицам мотивированного постановления, не принимается, поскольку заявитель не пояснил как данные нарушения привели или могли привести к принятию апелляционной инстанцией неправильного судебного акта.

Несостоятелен также довод о том, что суд в нарушение требований статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 24.11.06 восстановил срок подачи апелляционной жалобы за переделами установленного законом шестимесячного срока. На основании части 2 статьи 259 названного Кодекса суд апелляционной инстанции может восстановить срок подачи апелляционной жалобы при условии, что соответствующее ходатайство подано не позднее шести месяцев со дня принятия решения и арбитражный суд признает причины пропуска срока уважительными. Согласно штемпелю суда апелляционная жалоба ООО "Мострансгаз" на решение от 22.05.06 поступила в арбитражный суд 09.11.06 (т. 4, л. д. 73 - 74). Данная жалоба содержит также ходатайство о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы и обоснование причин пропуска этого срока. Признав эти причины уважительными и приняв во внимание, что ходатайство подано не позднее шести месяцев со дня принятия решения, суд апелляционной инстанции правомерно восстановил срок подачи жалобы и возбудил по ней производство.

Заявитель жалобы указывает на вынесение постановления апелляционной инстанции без определения о назначении слушания дела и на ненадлежащее извещение его о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы. Данный довод опровергается материалами дела. В силу части 1 статьи 266 Кодекса суд апелляционной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными настоящей главой. Статья 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания. Как видно из материалов дела, резолютивная часть постановления объявлена 21.02.07. Определением апелляционной инстанции от 14.02.07 объявлен перерыв по рассмотрению апелляционной жалобы до 21.07.07 в 10 часов 30 минут.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.06 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. В силу части 2 статьи 163 Кодекса перерыв в судебном заседании может быть объявлен на срок, не превышающий пяти дней. При необходимости переноса рассмотрения дела на срок более пяти дней суд откладывает судебное разбирательство. Перерыв может быть объявлен как в предварительном судебном заседании, так и в заседании суда любой инстанции. Поскольку перерыв объявляется на непродолжительный срок и в силу части 4 статьи 163 Кодекса после окончания перерыва судебное заседание продолжается, суд не обязан в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 Кодекса, извещать об объявленном перерыве, а также времени и месте продолжения судебного заседания лиц, которые на основании статьи 123 Кодекса считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, но не явились на него до объявления перерыва. Неизвещение судом не присутствовавших в судебном заседании лиц о перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания не является безусловным основанием для отмены судебного акта на основании статьи 8, части 5 статьи 163, пункта 2 части 4 статьи 288 Кодекса, если о перерыве и о продолжении судебного заседания было объявлено публично, а официально не извещенное лицо имело фактическую возможность узнать о времени и месте продолжения судебного заседания.

Из содержания определения от 14.02.07 следует, что от ОАО "Автогрузсервис" принимал участие в этом судебном заседании Захарчук В.Д., действующий по доверенности от 10.08.06 (т. 3, л. д. 143). В протоколе судебного заседания от 14.02.07 (т. 4, оборот л. д. 78) под информацией о перерыве и дате продолжения заседания от представителя ОАО "Автогрузсервис" проставлена подпись, визуально тождественная подписи, поставленной от имени представителя названного общества Захарчука В.Д. в других протоколах судебного заседания (т. 3, оборот л. д. 149; т. 3, оборот л. д. 122; т. 3, оборот л. д. 64). Таким образом, представитель ОАО "Автогрузсервис", действующий на основании доверенности от 10.08.06, знал о перерыве заседания по рассмотрению апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.07 по делу N А32-65536/2005-(7654/2006-39/186)-39/1547 отменить в части отказа ОАО "Автогрузсервис" в удовлетворении требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса за счет собственных средств самовольных построек: ограждения (забора) земельного участка площадью 5709 кв. м, сушильной камеры литера "Б" площадью 323,3 кв. м, склада литера "В" площадью 820,16 кв. м, здания литера "Я"1 площадью 523,9 кв. м, пристройки литера "Я"2 площадью 944,1 кв. м. Передать дело в этой части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.