См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июня 2009 г. N А32-9664/2006-36/170-2006-41/568-12007-41/203
ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю Ханояну С.Е. (далее - предприниматель) о признании недействительным зарегистрированного права собственности на кафе (литера А), расположенное по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Лазарева, 23/4, путем исключения записи из Единого государственного реестра прав и сносе строения за счет ответчика.
Определениями от 05.04.06 и 28.06.06 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) и главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба).
Решением от 25.12.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.07, в иске отказано по тем основаниям, что обществом не представлены доказательства тому, какие именно права и законные интересы нарушены государственной регистрацией права собственности предпринимателя на здание кафе. Суд также указал на недоказанность того, что в период строительства кафе земельный участок, на котором осуществлено строительство, ЗАО "Санаторий "Морская звезда"" занимало неправомерно.
В кассационной жалобе ОАО "Российские железные дороги" просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении его требований. По мнению заявителя, выводы судов о законности регистрации права собственности ответчика сделаны без учета того, что земельный участок, на котором построено кафе, относится к землям железнодорожного транспорта. Поскольку земельный участок, являющийся федеральной собственностью, не был в установленном порядке изъят у железной дороги и отведен для целей строительства кафе, данное здание является самовольной постройкой, а у предпринимателя отсутствовали основания для регистрации права собственности на объект, находящийся на данном земельном участке.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель возражал против удовлетворения жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. Регистрационная служба указала на отсутствие оснований для отказа в проведении государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорное кафе.
В судебном заседании представители истца повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 час. 18.05.07.
Изучив материалы дела и выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, право собственности на здание кафе (литера А) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за предпринимателем, который приобрел его у ЗАО "Санаторий "Морская звезда"" по договору купли-продажи от 15.11.02 (свидетельство от 20.11.02).
Обращаясь с иском в суд, общество указало на то, что спорное строение расположено в полосе отвода земель железнодорожного транспорта, в непосредственной близости к железнодорожному полотну и препятствует безопасности движения поездов. Спорный земельный участок не был в установленном законом порядке отведен ни предпринимателю, ни ЗАО "Санаторий "Морская звезда"".
Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация как таковая не устанавливает право на недвижимое имущество, поскольку основаниями для государственной регистрации служат юридические факты, с которыми гражданское законодательство связывает возникновение гражданских прав. В качестве оснований для государственной регистрации такие юридические факты приведены в статье 17 Закона.
Следовательно, возможность судебного оспаривания зарегистрированного права заключается в доказывании отсутствия оснований для государственной регистрации.
К основаниям государственной регистрации в силу статьи 17 Закона относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Отказ в удовлетворении иска обоснован тем, что договор купли-продажи от 15.11.02, на основании которого у предпринимателя в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право собственности на здание кафе, в судебном порядке не признан недействительной сделкой. Отклоняя довод общества о самовольном характере спорной постройки и ничтожности договора купли-продажи от 15.11.02, суды исходили из того, что ЗАО "Санаторий "Морская звезда"" земельный участок под здание кафе был предоставлен администрацией г. Сочи по договору аренды от 18.02.2000 N 1711. Цель предоставления участка - санаторно-курортная деятельность. Оценив договор аренды, суды пришли к выводу, что строительство и дальнейшая эксплуатация кафе не выходит за рамки целевого использования земельного участка, поскольку кафе возведено для удовлетворения потребностей граждан, отдыхающих в санатории, не выходит за рамки целей предоставления земельного участка. Согласно акту приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов ЗАО санаторий "Морская звезда", составленный с участием представителей отдела архитектуры, Госсанэпиднадзора, государственного пожарного надзора кафе введено в эксплуатацию. Распоряжением администрации Лазаревского района г. Сочи от 04.02.99 N 46/4-р утвержден акта межведомственной комиссии о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов ЗАО санаторий "Морская звезда".
Однако данный вывод недостаточно обоснован и сделан без учета следующего.
Согласно статье 2 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" (далее - Закон N 153-ФЗ) полоса отвода железных дорог представляет собой земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
В настоящее время Правительством Российской Федерации такой порядок не установлен.
Статья 5 Закона N 153-ФЗ предусматривает, что полосы отвода относятся к землям железнодорожного транспорта, порядок использования которых определяется федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта с учетом требований земельного законодательства.
До принятия Постановления Правительства Российской Федерации от 30.07.04 N 395 об утверждении Положения о Министерстве транспорта Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта являлось Министерство путей сообщения Российской Федерации.
Приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.99 N 26Ц утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог (далее - Положение), действующее по настоящее время.
Согласно пунктам 12, 13 Положения свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, на условиях договора могут предоставляться железными дорогами в срочное пользование физическим и юридическим лицам (временным пользователям), в том числе для оказания услуг пассажирам. Согласование предоставления земельного участка или размещения объекта в полосе отвода либо мотивированный отказ в согласовании, а также договоры о срочном пользовании земельными участками между железными дорогами и временными пользователями оформляется железной дорогой.
В материалах дела имеется акт от 20.11.60 Лазаревского районного Совета депутатов трудящихся о предоставлении 22-й дистанции службы пути Северо-Кавказской железной дороги в постоянное пользование 641, 09 га земли в пределах Лазаревского района Краснодарского края. Данный документ суд не исследовал, не дал ему правовой оценки и не установил, относится ли спорный земельный участок под зданием кафе к землям железнодорожного транспорта; был ли он в установленном законом порядке изъят из земель железнодорожного транспорта при предоставлении его администрацией г. Сочи в аренду ЗАО "Санаторий "Морская звезда""; имела ли администрация г. Сочи полномочия по распоряжению этим земельным участком.
Поскольку в силу части 2 статьи 287 Кодекса кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении апелляционной инстанции, решение от 25.12.06 и постановление апелляционной инстанции от 12.03.07 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать и оценить имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства, выяснить указанные в данном постановлении обстоятельства и с учетом этого разрешить спор.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение от 25.12.06 и постановление апелляционной инстанции от 12.03.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9664/2006-36/170-2006-41/568 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 мая 2007 г. N Ф08-2586/07 "При рассмотрении дела суд не установил, относится ли спорный земельный участок под зданием кафе к землям железнодорожного транспорта; был ли он в установленном законом порядке изъят из земель железнодорожного транспорта при предоставлении его администрацией в аренду обществу"
Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве
Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника
Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело