Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 марта 2005 г. N Ф08-857/05 "Предприниматель просит перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному арендодателем с третьим лицом, по прошествии года со дня истечения срока договора аренды с истцом, в связи с чем права предпринимателя не подлежат защите в порядке статьи 622 Гражданского кодекса РФ" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Иванюк Л.И. (далее - предприниматель) обратилась с иском к администрации Туапсинского района (далее администрация), МУП "Черноморские курорты" (далее - предприятие), Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (далее - управление) о переводе на нее прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка от 27.05.03 N 000000243 и 17.05.04 N 3300001019.

Требование обосновано тем, что на земельном участке площадью 52 кв. м, переданном истцу в аренду в 1999 году, предприниматель построил магазин и зарегистрировал право собственности на него. В 2001 году администрация отказалась заключать договор аренды, поскольку спорный земельный участок передан в аренду предприятию. Предприниматель по предложению администрации 22.06.02 заключил с предприятием договор субаренды участка. Истец, ссылаясь на статьи 22 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

Решением от 01.12.04 в иске отказано. Суд исходил из того, что предоставленный истцу земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и расположен в первой охранной санитарной зоне курорта Черного моря в границах береговой полосы. В силу статей 7, 19 и 36 Водного кодекса Российской Федерации Черное море является трансграничным водным объектом, находящимся в федеральной собственности, и рассматривается в совокупности с береговой полосой как единый водный объект. В нарушение федерального природоохранного законодательства участок предоставлен предпринимателю для возведения и эксплуатации кафе. Доказательства согласования с исполнительными органами власти планировочной и градостроительной документации отсутствуют, постановление главы администрации Туапсинского района от 26.07.99 N 722 "Об утверждении акта комиссии по приемке в эксплуатацию магазина с буфетом предпринимателя Иванюк Л.И. в пос. Джубга" отменено. Требовать перевода прав и обязанностей может только надлежащий арендатор.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что администрация заключила с истцом договоры аренды от 06.04.99 N 168 и 14.06.2000 N 349 для возведения и эксплуатации здания кафе; ответчики документально не обосновали недействительность договора от 17.05.04 N 3300001019; собственник спорного земельного участка не установлен; договоры аренды, заключенные администрацией с предприятием, действуют, поэтому суд обязан перевести права и обязанности арендатора с предприятия на истца - собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены. В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители администрации, предприятия и управления просили решение оставить без изменения, указав, что земельный участок расположен в первой охранной санитарной зоне курорта Черного моря в границах береговой полосы и не может предоставляться для эксплуатации магазина.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что решение следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы Туапсинского района от 07.03.98 N 525 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 06.04.99 N 168, по условиям которого арендатор получил в пользование на срок до 04.04.2000 земельный участок площадью 52 кв. м, расположенный по адресу: пос. Джубга, Джубгский пляж.

Распоряжением главы администрации Туапсинского района от 05.05.98 N 182-р утверждены материалы предварительного согласования места расположения магазина предпринимателя на основании схемы генплана от 01.04.98, предусматривающей размещение магазина на пляжной территории, и разрешено производство проектноизыскательских работ. Постановлением главы Туапсинского района от 26.07.98 N 77 утвержден акт приемки в эксплуатацию магазина с буфетом предпринимателя, объекту присвоено название "Встреча". Право собственности на магазин с буфетом "Встреча" зарегистрировано за предпринимателем в БТИ 26.07.99.

14 июня 2000 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) на основании постановления главы Туапсинского района от 31.05.2000 N 426 заключили договор аренды N 349 того же земельного участка сроком до 01.06.01 для размещения на нем магазина-буфета.

По истечении срока договора от 14.06.2000 N 349 администрация отказала истцу в продолжении арендных отношений, и земельный участок площадью 52 кв. м в составе другого земельного участка передан в аренду предприятию. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с иском.

Администрация на основании приказа департамента от 05.07.02 N 3-з заключила с предприятием договор аренды земельного участка для благоустройства пляжа АзовоЧерноморского побережья от 05.07.02 N 80-01/3, по условиям которого передала в аренду предприятию земельный участок площадью 214 856 кв. м (кадастровый номер 23:33:0:003), расположенный в Туапсинском районе, береговая полоса Черного моря от пос. Джубга до с. Шепси. Срок действия договора определен до 05.06.03.

Администрация на основании приказа департамента от 27.05.03 N 65-з заключила с предприятием договор аренды земельного участка N 0000000243, по условиям которого до 05.05.04 передала в аренду земельный участок площадью 25 250 кв. м, расположенный в Туапсинском районе, береговая полоса Черного моря, пос. Джубга.

17 мая 2004 года администрация и предприятие заключили договор N 3300001019, согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 187 631 кв. м, расположенный в Туапсинском районе, береговая полоса Черного моря от пос. Джубга до с. Шепси. Срок действия договора определен до 13.04.05.

Суд первой инстанции указал, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и расположен в первой охранной санитарной зоне курорта Черного моря в границах береговой полосы. Согласно Федеральному закону от 23.02.95 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" охрана курортов и лечебно-оздоровительной местностей с прилегающими к ним участками осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Пункт 12 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.96 N 1425, предусматривает, что на территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из материалов дела видно, что срок действия договора от 14.06.2000 N 349 истек 01.06.01. Предприниматель просит перевести на себя права и обязанности по договору от 27.05.03 N 000000243, заключенному департаментом с предприятием. Между тем названный договор заключен по прошествии года со дня истечения срока договора от 14.06.2000 N 349 и действовал до 05.05.04. Доказательств обращения предпринимателя к департаменту с просьбой заключить договор аренды либо отказа в просьбе истец не представил. Договор администрации с предприятием от 17.05.04 N 3300001019 заключен по прошествии 3 лет со дня прекращения срока договора от 14.06.2000 N 349. При таких обстоятельствах права предпринимателя не могут быть защищены в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что суд не установил собственника спорного земельного участка, не влияет на правильность принятого решения. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. До настоящего времени разграничение не произведено.

Основания для отмены либо изменения решения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.04 по делу N А32-19137/2004-41/395 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.