Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2007 г. N Ф08-3412/07 "Поскольку арендодателем не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, арендатор не подлежит выселению из арендуемого помещения" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2006 г. N Ф08-5496/06

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Элисты (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения) к ОАО "Фармация" о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Элиста, 4-й микрорайон, д. 19, и взыскании 27 081 рубля 94 копеек неосновательного обогащения в виде платы за пользование помещением.

Решением от 17.08.06 с ОАО "Фармация" в пользу комитета взыскано 4 291 рубль 13 копеек задолженности, в остальной части иска отказано. Суд указал на отсутствие оснований для выселения ответчика из занимаемого помещения, поскольку последний пользуется им по договору аренды от 09.09.94, который не расторгнут в установленном порядке.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.06 решение от 17.08.06 отменено в части отказа в удовлетворении требований о выселении общества, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части решение оставлено без изменения. Суду первой инстанции предложено установить, является ли общество вновь созданным юридическим лицом, образованным после признания недействительной реорганизации ОАО "Фармация".

Решением от 09.03.07 в удовлетворении требования о выселении ответчика отказано на том основании, что общество является правопреемником ОАО "Фармация" и занимает помещения по договору аренды от 09.09.94 N 97, возобновленному на неопределенный срок.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и удовлетворить требование о выселении ответчика из занимаемого помещения. По мнению заявителя, суд не учел, что между сторонами прекратились договорные отношения, в связи с чем у общества отсутствуют основания для занятия спорного помещения.

Общество не предоставило отзыв на кассационную жалобу.

В заседании суда кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель общества просил оставить решение без изменения, считая, что общество пользуется помещением на законных основаниях, поскольку договор не прекращен в установленном порядке.

Изучив материалы дела и выслушав представителей комитета и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Комитет по управлению муниципальным имуществом при представителе Президента Республики Калмыкия (арендодатель) и ОАО "Фармация" (арендатор) заключили договор аренды от 09.09.94 N 97, по условиям которого обществу сроком на 1 год (с 01.01.94 по 01.01.95) передается в аренду нежилое помещение (занимаемое аптечным киоском), расположенное по адресу: г. Элиста, 4-й микрорайон, д. 19. Дополнительным соглашением срок действия договора продлен до 01.01.97.

На основании постановления Правительства Республики Калмыкия от 28.01.97 произведена реорганизация ОАО "Фармация" в ГУП "Фармация", а 20.03.97 зарегистрировано ГУП "Фарммедтех".

Отдел муниципального имущества Мэрии г. Элисты (арендодатель), МУП "ЖЭУ-2" (балансодержатель) и ГУП "Фарммедтех" (арендатор) заключили договор от 31.10.03 N А 03230, по условиям которого арендатору передано помещение, бывшее предметом договора от 09.09.94 N 97. В пункте 7.1 договора срок его действия установлен с 01.07.03 до 01.06.04.

Считая, что ОАО "Фармация", не являясь правопреемником ГУП "Фарммедтех", незаконно занимает спорное помещение, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд установил, что ОАО "Фармация" учреждено путем преобразования АОЗТ "Фармация", зарегистрированного распоряжением администрации г. Элисты от 17.11.92 N 1850 (пункты 1.1 - 1.2 устава ОАО "Фармация"). В ходе реорганизаций ОАО "Фармация" его правопреемником стало ГУП "Фармация", в дальнейшем правопреемником ГУП "Фармация" являлось ГУП "Фарммедтех", что подтверждено уставами данных организаций (л. д. 96, 105). Решением Элистинского городского суда от 19.04.05, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 21.07.05, признаны недействительными реорганизация ОАО "Фармация" в ГУП "Фармация", а затем в ГУП "Фарммедтех", а также решения о регистрации ГУП "Фармация" и ГУП "Фарммедтех". Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что общество не является вновь созданным юридическим лицом. При указанных обстоятельствах общество занимает помещение на основании договора от 31.10.03 N А 03230.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Договор аренды от 31.10.03 N А 03230 подписан на срок с 01.07.03 до 01.06.04, поэтому является заключенным с даты подписания его сторонами в силу статьи 651 Кодекса. После истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться помещением без возражений со стороны истца, поэтому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Письма от 01.06.06 N 764 и 20.09.06 N 1346 об освобождении помещения направлены комитетом обществу незадолго до обращения с иском в арбитражный суд (08.06.06) и после подачи иска, поэтому они не могут считаться доказательством соблюдения истцом порядка расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

При таких обстоятельствах требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения не подлежит удовлетворению в связи с несоблюдением истцом порядка расторжения договора, определенного пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 09.03.07 по делу N А22-712/06/4-91 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Элисты 1 тыс. рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.