Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2007 г. N Ф08-3269/07 "Спорный земельный участок относится к землям железнодорожного транспорта, поэтому в силу пункта 7 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограничен в обороте, в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит приватизации" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Берзегов Н.Д. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными материалов межевания границ полосы отвода Белереченской дистанции пути Краснодарского отделения структурного подразделения Северо-Кавказской железной дороги филиала ОАО "Российские железные дороги", проведенного ООО "БТИ, землеустройство, оценка" (далее - общество) и признании права собственности на земельный участок, расположенный в ауле Кошехабль по ул. Дружба народов, 61 А.

Определением от 27.10.06 суд привлек к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию муниципального образования Кошехабльский район (далее - администрация), Комитет по управлению имуществом Кошехабльского района, Белореченскую дистанцию пути Краснодарского отделения структурного подразделения Северо-Кавказской железной дороги филиала ОАО "Российские железные дороги", Краснодарское отделение структурного подразделения Северо-Кавказской железной дороги филиала ОАО "Российские железные дороги", ОАО "Российские железные дороги" (далее ОАО "РЖД"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея (далее - управление).

В судебном заседании истец изменил исковые требования и просил признать право на приватизацию земельного участка.

Решением от 09.02.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.03.07, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок находится в полосе отвода железной дороги, ограничен в обороте и не подлежит приватизации. Кроме того, предприниматель не обращался в управление с заявлением о выкупе земельного участка. Суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора от 01.04.98 N 2, на основании которого предприниматель пользуется земельным участком, поскольку договор не зарегистрирован в установленном порядке. Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что договор от 01.04.98 N 2 является незаключенным, а здание кондитерского цеха с магазином самовольной постройкой.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель указывает следующее:

- договор от 01.04.98 N 2 прошел действующий на момент его заключения порядок регистрации, поэтому вывод судов о его ничтожности и незаключенности необоснован;

- суды незаконно лишили предпринимателя права на приватизацию земельного участка, предоставив управлению решать этот вопрос;

- на момент издания постановления Правительства Российской Федерации от 12.10.06 N 611 нормы о формировании земельных участков, необходимых для полос отвода железных дорог, отсутствовали, поэтому действия общества по установлению полосы отвода являются незаконными;

- суды не исследовали вопрос правомерности включения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости предпринимателя, в полосу отвода железной дороги.

Управление в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, указывая, что спорный земельный участок является федеральной собственностью, расположен в полосе отвода железной дороги и в силу закона не подлежит приватизации. Кроме того, предприниматель с заявлением о приватизации земельного участка в управление не обращался.

Администрация и управление заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, которые в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ОАО "РЖД" просил решение и постановление оставить без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей предпринимателя и ОАО "РЖД", считает, что судебные акты следует изменить.

Как видно из материалов дела, Туапсинское отделение Северо-Кавказской железной дороги и предприниматель заключили договор временного пользования землей от 01.04.98 N 2. По условиям договора предпринимателю передан земельный участок общей площадью 0,09 гектаров для строительства торгового помещения постоянного типа. Договор заключен на 49 лет. На земельном участке предприниматель построил здание кондитерского цеха с магазином общей площадью 226,30 кв. м, расположенное по адресу: Кошехабльский район, аул Кошехабль, ул. Дружбы народов, д. 61А. Право собственности предпринимателя на объект недвижимости зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Адыгея 10.04.03, регистрационная запись номер 01-01/06-2/2003-136 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.03).

Распоряжением управления от 27.12.05 N 313 земельный участок площадью 94,13 га с кадастровым номером 01:02:00 00 000:0015 передан ОАО "РЖД" в краткосрочную аренду по договору от 27.12.05 N 47 для полосы отвода железной дороги. Право собственности на земельный участок площадью 94,13 га зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.07.04 серии 01 - РА N 115923. При проведении обществом межевания земель участок, на котором расположено принадлежащее предпринимателю здание, отнесен к землям железнодорожного транспорта.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Суд первой инстанции установил, что предприниматель не обращался в предусмотренном статьей 36 Кодекса порядке в управление с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность и обоснованно отказал ему в иске. Кроме того, спорный земельный участок относится к землям железнодорожного транспорта, поэтому в силу пункта 7 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте, в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит приватизации.

При таких обстоятельствах довод заявителя о том, что суды незаконно отказали в приватизации земельного участка, предоставив управлению право решать вопрос о приватизации земли, противоречит нормам материального права. Доводы заявителя о том, что действия общества по установлению полосы отвода являются незаконными, поскольку отсутствовали нормы о формировании земельных участков, необходимых для полос отвода железных дорог, о неисследованности вопроса правомерности включения спорного земельного участка в полосу отвода железной дороги, несостоятельны. Право собственности Российской Федерации на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, государственная регистрация права не оспорена. Предприниматель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств в обоснование своих доводов.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 01.04.98 N 2, на основании которого предприниматель пользуется земельным участком, ничтожен, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке. Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что договор от 01.04.98 N 2 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, поэтому у предпринимателя отсутствуют правовые основания пользования земельным участком, строительство кондитерского цеха с магазином осуществлено самовольно, без оформления необходимой разрешительной документации. Названные выводы судов являются преждевременными.

Согласно предоставленному в материалы дела договору от 01.04.98 N 2 он зарегистрирован в Кошехабльском объединенном комитете по земельным ресурсам и землеустройству 03.04.98. Государственное учреждение "Адыгейское республиканское учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" создано Указом Президента Республики Адыгея от 01.10.99 N 165 "О мерах по переходу к единой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т. е. после заключения договора. Вопрос законности строительства здания кондитерского цеха с магазином не был предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты следует изменить, исключив из мотивировочной части решения и постановления выводы о ничтожности и незаключенности договора от 01.04.98 N 2 и самовольном строительстве здания кондитерского цеха с магазином.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.02.07 делу N А01-2064/2006-1 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о ничтожности договора от 01.04.98 N 2 в связи с отсутствием государственной регистрации.

Постановление апелляционной инстанции от 26.03.07 изменить, исключив из мотивировочной части постановления вывод о незаключенности договора от 01.04.98 N 2 и самовольном строительстве здания кондитерского цеха с магазином.

В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.