Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 января 2002 г. N Ф08-41/2002 "При отказе в иске о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды о повышении размера арендной платы суды не учли, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы в течение года, должно оставаться неизменным" (извлечение)

Предприниматель без образования юридического лица Болдырева А.В. обратилась в арбитражный суд с иском к государственному унитарному дочернему предприятию "Лиховское торгово-производственное предприятие" о признании недействительными приложения к ранее действующему договору аренды нежилых помещений N9 от 18.10.1999, дополнительного соглашения к новому договору аренды N6 от 01.02.2001 и пунктов 4.2, 4.4, 4.5, частично пункта 4.1 этого договора. Требование истица обосновала тем, что приложение к договору аренды N9 от 18.09.1999 предусматривало арендную плату в условных единицах. В результате размер арендной платы значительно вырос по сравнению с платой, предусмотренной договором, тем самым были нарушены ее интересы.

Предприниматель поясняет, что дабы заключить договор аренды на 2001 год, она вынуждена была исполнить, по ее мнению, незаконное приложение к договору и доплатить за 2000 год 35000 руб. В условия нового договора аренды от 01.02.2001 также было включено кабальное, по мнению истицы, условие о расчете арендной платы в сумме эквивалентной сумме в условных единицах, а также незаконное условие о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в квартал. Дополнительное соглашение к договору N6 от 01.02. 2001 о внесении арендных платежей в сумме эквивалентной сумме 238,87 условных единиц истица считает незаконным также потому, что оно ею не подписано.

До принятия решения истица увеличила размер исковых требований, просила также взыскать с ответчика излишне уплаченные платежи в размере 46457 руб. и проценты в размере 4603 руб. (л.д. 35).

Определением от 27.08.2001 суд удовлетворил ходатайство истицы об увеличении размера исковых требований в части взыскания излишне уплаченной арендной платы в размере 46457 руб. В удовлетворении ходатайства о рассмотрении вопроса о взыскании процентов отказал, указав, что данное требование является дополнительным и не может быть рассмотрено в рамках заявленного иска (л.д. 38).

Определением от 08.08.2001 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Комитет по управлению имуществом Ростовской области и Управление Северо-Кавказской железной дороги (л.д. 27).

Арбитражный суд Ростовской области решением от 13.09.2001 дополнительное соглашение к договору аренды N6 от 01.02.2001 признал незаключенным, изложенное в пункте 4.4 договора аренды N6 от 01.02.2001 условие о возможности пересмотра (перерасчета) арендной платы не чаще одного раза в квартал признал недействительным, в остальной части иска отказал.

Решение суд обосновал тем, что дополнительное соглашение к договору аренды N6 от 01.02.2001 не подписано истицей, поэтому является незаключенным. Вывод о недействительности изложенного в пункте 4.4 договора аренды N6 от 01.02.2001 условия о возможности пересмотра (перерасчета) арендной платы не чаще одного раза в квартал суд мотивировал несоответствием этого условия статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей право сторон на изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Доводы истицы о кабальности и незаконности условий договоров об уплате арендных платежей в сумме эквивалентной сумме в условных единицах первая инстанция посчитала необоснованными (л.д. 48).

Апелляционная инстанция постановлением от 19.11.2001 решение суда оставила без изменения, согласившись с выводами первой инстанции (л.д. 34-35).

Предприниматель без образования юридического лица Болдырева А.В. в кассационной жалобе просит отменить решение и апелляционное постановление, считая их незаконными. Истица утверждает, что сразу же после подписания приложения к договору аренды N9 от 18.10.1999 об уплате арендной платы в сумме эквивалентной сумме в условных единицах она отказалась от подписи, поскольку оспариваемое приложение, по ее мнению, является незаконным. Предприниматель считает, что распоряжение Министерства государственного имущества N671 от 14.05.1999 "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом", определяющее порядок расчета арендных платежей в рублях в сумме эквивалентной сумме в условных единицах, в силу пункта 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации не могло быть применено к заключенному 18.10.1999 сторонами договору аренды, а, следовательно, не могло быть заключено указанное приложение.

По мнению истицы, суду следовало учесть, то обстоятельство, что в мае 2000 года она направляла ответчику письмо об уменьшении размера арендуемых площадей, но оно было оставлено без рассмотрения. Болдырева А.В. не согласна с выводом апелляционной инстанции о том, что 35000 руб. внесены ею в счет исполнения обязательств по договору, поэтому она не может требовать их возврата. Предприниматель также указывает на то, что суд при рассмотрении дела не установил, какие условия арендной платы стороны предусмотрели в содержащем противоречия по данному вопросу договоре N6 от 01.02.2001. Болдырева А.В. в суде поддержала доводы кассационной жалобы и пояснила, что, заключая договор аренды от 18.10.1999 года, она согласилась с его условием об оплате арендных платежей в размере 1920 руб. При этом не рассчитывала на повышение платы через три месяца. Она не согласна с условиями приложения к договору, которое подписала, поверив доводам арендодателя о незначительном повышении платежей, которые фактически повысились в три раза. Истица также считает необоснованным дальнейшее повышение платежей.

Представители государственного унитарного дочернего предприятия "Лиховское торгово-производственное предприятие" и федерального государственного предприятия "Северо-Кавказская железная дорога" в суде возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным приложения к договору аренды нежилых помещений N9 от 18.10.1999 и о взыскании излишне уплаченной арендной платы надлежит отменить, а в остальной части оставить без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 18.10.1999 предприниматель без образования юридического лица Болдырева А.В. (арендатор) и Лиховский отдел рабочего снабжения Северо-Кавказской железной дороги (провопредщественник государственного унитарного предприятия "Лиховское торгово-производственное предприятие") подписали договор аренды N9 сроком действия до 31.12.2000. По данному договору арендодатель обязался передать предпринимателю в аренду помещение магазина площадью 320 кв. м, расположенного по адресу: ст. Лихая, Ростовской области, ул. Гагарина, 14. Болдырева А.В., в свою очередь, обязалась вносить арендную плату в размере 1920 руб. ежемесячно (л.д. 8). Впоследствии стороны согласовали иные условия арендной платы и в приложении к договору указали новую редакцию пункта 3.1 договора, предусмотрев, что с 01.01.2000 арендатор уплачивает арендную плату в рублях в сумме эквивалентной 171,49 условным единицам, определяемым по курсу доллара США, установленного на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому (л.д. 9).

Договор аренды на новый срок до 31.12.2001 стороны подписали 01.02.2001. По данному договору в аренду подлежали передачи помещения того же магазина, но меньшей площадью, ни 320 кв. м, а 141,42 кв. м. В оспариваемых пунктах 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора стороны предусмотрели условия арендной платы, в частности, установили механизм исчисления ежемесячной арендной платы в сумме эквивалентной 91,14 условным единицам (стоимость условной единицы подлежала определению по курсу доллара США). В пункте 4.4 указали случаи, при наступлении которых арендная плата подлежала пересмотру и перерасчету, но не чаще одного раза в квартал.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о ничтожности пункта 4.4 договора аренды от 01.02.2001 в части указания на возможность пересмотра и перерасчета арендной платы не чаще одного раза в квартал.

Суды обоснованно указали, что данный пункт в указанной части противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающему изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Вместе с тем при оценке приложения к договору N9 от 18.10.1999 суды данную норму во внимание не приняли, не учели, что в договоре стороны предусмотрели твердый размер арендной платы, и данное условие в течение года должно было оставаться неизменным.

Из приложения к договору следует, что, определив арендную плату в сумме эквивалентной 171,49 условным единицам, стороны не только установили механизм исчисления арендной платы, но и через три месяца после заключения договора фактически значительно увеличили размер арендной платы. Кроме того, при оценке законности приложения к договору, суд не проверил, были ли в установленном порядке зарегистрированы договор аренды N9 от 18.10.1999 и приложение к нему. Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Требование истицы о взыскании излишне уплаченной арендной платы подлежит рассмотрению с учетом выводов суда о заключенности указанного договора аренды и возможности применения в связи с этим договорной цены.

Доводы истицы о кабальности условий договора от 01.02.2001 об арендной плате правомерно отклонены судом, поскольку истицей не представлены доказательства, подтверждающие факт заключения сделки вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях. Вместе с тем в силу статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации лишь при наличии указанных условий сделка может быть признана кабальной. Довод истицы о том, что суд при рассмотрении дела не установил, какие условия арендной платы стороны предусмотрели в содержащем противоречия по данному вопросу договоре N6 от 01.02.2001, не может быть принят во внимание.

В договоре предусмотрен порядок определения размера арендной платы с учетом стоимости одного квадратного метра сдаваемого в аренду помещения, условная единица определена расчетным путем в соответствии распоряжением Министерства государственного имущества N671 от 14.05.1999 "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом". Порядок оплаты определен в сумме в рублях эквивалентной сумме в условных единицах, что не противоречит статье 317 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дополнительное соглашение к договору N 6 от 01.02.2001 Болдыревой А.В. не подписано, поэтому суд обоснованно указал, что она является незаключенной.

Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2001 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 19.11.2001 по делу N А53-8527/2001-С4-18 в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным приложения к договору аренды нежилых помещений N9 от 18.10.1999 и о взыскании излишне уплаченной арендной платы отменить, в остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.