Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июля 2007 г. N Ф08-4311/07 "У суда отсутствовали предусмотренные статьей 218 Гражданского кодекса РФ основания для признания за обществом права собственности на какую-либо часть спорных помещений, поскольку реконструкция и благоустройство государственного имущества производились обществом не в целях создания для себя объектов собственности" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2007 г. N Ф08-720/07

ООО "Спорттовары" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее - министерство), Специализированному эксплуатационному государственному унитарному предприятию (СЭГУП) и индивидуальному предпринимателю Кулумбеговой Л.А. о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 210 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 10, и закреплении за истцом дополнительных площадей в счет стоимости произведенных улучшений; признании недействительной государственной регистрации за СЭГУП права хозяйственного ведения на нежилые помещения площадью 530 кв. м, расположенные по тому же адресу; признании недействительными торгов по продаже нежилых помещений общей площадью 530 кв. м и договора купли-продажи от 25.07.06, заключенного на торгах СЭГУП и Кулумбеговой Л.А., с применением последствий недействительности сделки; устранении со стороны предпринимателя Кулумбеговой Л.А. препятствий в пользовании принадлежащим обществу имуществом. Исковые требования мотивированы тем, что министерство при передаче имущества в хозяйственное ведение СЭГУП, а затем при продаже с торгов распорядилось собственностью, созданной обществом, произведшим пристройки и значительные улучшения в период аренды помещений. Кулумбегова Л.А., купившая нежилые помещения на торгах, требует выселения арендатора, нарушая положения закона о сохранении арендных отношений при смене собственника.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия-Алания.

Решением от 17.07.06 в иске о признании права собственности и устранении препятствий в пользовании отказано, в части признания недействительными государственной регистрации права за СЭГУП, торгов, сделки, заключенной на торгах, и применения последствий ее недействительности производство по делу прекращено. Решение мотивировано тем, что реконструкция и капитальный ремонт, в ходе которых увеличились арендуемые обществом площади, не создают для общества права собственности, так как по условиям арендного договора улучшения поступают в собственность арендодателя. Новые строения возведены истцом без соответствующих разрешений и проектной документации. Затраты арендатора частично зачтены в счет арендной платы. Торги в форме аукциона проведены с соблюдением установленных законом правил. Регистрацией права хозяйственного ведения, проведением торгов и заключением по их результатам сделки права арендатора не нарушаются, так как договор аренды сохраняется на тех же условиях. Отсутствие у истца законного интереса в удовлетворении этой части заявленных требований является, по мнению суда, основанием для прекращения в отношении этих требований производства по делу.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.01.07 решение в части отказа в иске оставлено в силе, в части прекращения производства по делу отменено, в иске в этой части отказано. Апелляционная инстанция указала, что нарушения порядка проведения торгов, на которые ссылается общество, не могут являться основаниями для признания торгов недействительными, поскольку общество в торгах не участвовало. Требование об устранении препятствий со стороны Кулумбеговой Л.А. необоснованно, так как Кулумбегова Л.А. вправе истребовать свое имущество. Предусмотренные статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания за обществом права собственности отсутствуют.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.07 постановление апелляционной инстанции от 11.01.07 отменено в связи с рассмотрением апелляционной жалобы истца без его участия, в отсутствие сведений о его надлежащем извещении. Дело передано в апелляционную инстанцию на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении спора к участию в деле в соответствии с частью 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Прокуратура Республики Северная Осетия-Алания. Постановлением апелляционной инстанции от 19.04.07 решение от 17.07.06 в части отказа в иске о признании права собственности на нежилые помещения площадью 210 кв. м и устранении препятствий со стороны предпринимателя Кулумбеговой Л.А. оставлено в силе, в части прекращения производства по делу решение отменено, в иске о признании недействительным права, зарегистрированного за СЭГУП, признании недействительными торгов, применении последствий недействительности сделки между СЭГУП и Кулумбеговой Л.А. отказано. Апелляционная инстанция признала необоснованными доводы истца об искажении в информационном сообщении о торгах сведений о выставленном на торги имуществе и указала, что все помещения, являвшиеся предметом торгов, относятся к республиканской собственности. В связи с наличием надлежащей информации о торгах, участием в них в качестве физического лица Цориева Р.М., состоящего в должности директора общества, отсутствием со стороны общества заявки на участие в торгах суд пришел к выводу о том, что у общества не имеется заинтересованности в оспаривании торгов и заключенной на них сделки. Кроме того, суд сослался на преюдициальное значение обстоятельств, установленных по делу N А61-1204/06-5, по которому обществу было отказано в признании незаконными распоряжений министерства о передаче спорных помещений в хозяйственное ведение СЭГУП и предоставлении ему права реализации помещений на торгах.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 17.07.06 и постановление апелляционной инстанции от 19.04.07; признать за обществом право собственности на построенное им отдельно стоящее здание литера е1 (помещения N 14а, 14б, 14в) площадью 16,25 кв. м и надстроенный над арендуемыми помещениями второй этаж площадью 146,35 кв. м (помещения N 1 - 8 в литере А); признать недействительными торги и заключенный на них договор купли-продажи, применив последствия его недействительности; признать недействительными право хозяйственного ведения СЭГУП и государственную регистрацию данного права; обязать Кулумбегову Л.А. не препятствовать обществу в пользовании принадлежащим ему как арендатору и собственнику имуществом. Заявитель считает, что реализация спорных помещений нарушает его права, лишая возможности требовать в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признания права собственности на возведенные помещения или компенсации затрат. Кроме того, заинтересованность в оспаривании торгов и сделки заключается в том, что при признании их недействительными общество не будет обязано платить арендную плату ненадлежащему лицу. По мнению заявителя, договор купли-продажи от 25.07.06, заключенный СЭГУП и Кулумбеговой Л.А., ничтожен, поскольку на момент проведения торгов право хозяйственного ведения на спорные помещения за СЭГУП не было зарегистрировано. Согласно информационному сообщению о торгах на продажу выставлялись помещения общей площадью 568,5 кв. м, в действительности реализованы помещения площадью 535,75 кв. м, в том числе 146,35 кв. м, не принадлежащие ни министерству, ни СЭГУП. При меньшей площади, предлагаемой на продажу, и, соответственно, меньшей начальной цене общество также могло бы принять участие в торгах. Предмет торгов корректировался уже после их проведения. Нарушен порядок реализации государственного имущества, предусмотренный законодательством о приватизации, так как в соответствии с постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 22.08.03 N 235 для реализации на торгах имущества унитарного предприятия на сумму более 500 тыс. рублей требовалось не только согласование с министерством, но и принятие правительством соответствующего решения.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель общества поддержал изложенные в жалобе доводы. Представители министерства и СЭГУП просили оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Республики Северная Осетия-Алания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.11.97, в соответствии с которым арендатору предоставлены в аренду до 24 ноября 2017 года нежилые помещения общей площадью 190 кв. м в здании по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 10. В соответствии с пунктом 1.5 договора неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается. Арендатор обязался производить перепланировку арендуемых помещений также с письменного согласия арендодателя и применительно к целям аренды, т. е. для использования под торговлю спортивными товарами (пункт 2.2.4); по истечении срока договора и при его досрочном прекращении передать все произведенные улучшения, составляющие принадлежность арендуемых площадей (пункт 2.2.8).

К материалам дела приобщены судебные акты первой (от 14.04.06) и апелляционной (от 02.03.07) инстанций по делу N А61-237/06-13, которыми удовлетворен иск Кулумбеговой Л.А. о выселении общества из помещений литеров Е, е, е1 (N 14, 14а, 14б, 14в, 15), А (N 8, 10 - 13, 13а, 1 - 8) и подвала по пр. Мира, 10. При этом суды исходили из незаключенности договора аренды от 28.11.97 (ввиду невозможности определения конкретных помещений, сданных в аренду) и, соответственно, отсутствия у общества каких-либо вещных прав на указанные объекты.

В силу обязательности судебных актов, вступивших в законную силу (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции по настоящему делу также должен был исходить из незаключенности договора и отсутствия у общества прав арендатора, однако текст договора аренды имеет доказательственное значение для определения того, имелась ли воля собственника республиканского здания на создание общей собственности в случае осуществления арендатором неотделимых улучшений государственного имущества. Из условий договора аренды следует, что такой договоренности не было, так как все улучшения при прекращении отношений по использованию здания должны обращаться в государственную собственность.

Суд обоснованно указал, что надстройка второго этажа (по утверждению ответчиков представляющая собой навес), относится к улучшениям, возникшим в результате реконструкции и неотделимым от всего здания. Строение е1 (душевая, туалет) площадью 16,25 кв. м функционально связано с основным зданием, создано для его обслуживания и следует судьбе главной вещи.

При названных обстоятельствах у суда отсутствовали предусмотренные статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания за обществом права собственности на какую-либо часть спорных помещений, поскольку реконструкция и благоустройство государственного имущества могли производиться обществом только в целях создания благоприятных условий для осуществления торговой деятельности, но не в целях создания для себя объектов собственности. Отсутствие у истца права собственности имеет определяющее значение и при разрешении иных требований, заявленных обществом.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник по своему усмотрению совершает в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе действия по отчуждению имущества в собственность других лиц. Согласно статье 217 Кодекса государственное имущество может быть передано собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации. В силу статей 294, 295 Кодекса государственное унитарное предприятие вправе с согласия собственника продать недвижимое государственное имущество, переданное ему в хозяйственное ведение. В силу статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие настоящего Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения. К таким отношениям применяются нормы гражданского законодательства. В связи с этим доводы общества о том, что при продаже СЭГУП спорных помещений нарушены статьи 14, 15 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (о необходимости принятия собственником решения об условиях приватизации в соответствии с прогнозным планом) следует признать необоснованными.

Условие о согласии собственника на отчуждение унитарным предприятием недвижимого имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, соблюдено. Требования общества о признании незаконными распоряжений министерства от 03.12.04 N 335 о закреплении за СЭГУП на праве хозяйственного ведения нежилых помещений в здании по пр. Мира, 10 и от 14.04.05 N 109 о даче СЭГУП согласия на их реализацию были предметом рассмотрения по другому делу и признаны необоснованными.

Таким образом, в деле отсутствуют обстоятельства, влекущие ничтожность заключенного с Кулумбеговой Л.А. договора от 26.07.05. Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права хозяйственного ведения также не влечет недействительности сделки, поскольку в силу части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации данное препятствие для регистрации перехода права собственности на недвижимость устранимо путем принятия соответствующего решения судом при уклонении от государственной регистрации одной из сторон, либо путем добровольного совершения продавцом необходимых действий. В данном случае собственник имущества и его продавец добровольно устранили препятствие для регистрации перехода права собственности, зарегистрировав за продавцом право хозяйственного ведения после сделки. Определяющим в этих отношениях является наличие воли собственника, подтвердившего факт наделения СЭГУП правом хозяйственного ведения и правом отчуждения имущества, в связи с чем общество не может быть отнесено к числу указанных в статье 166 Кодекса лиц, заинтересованных в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как при распоряжении собственником своим имуществом права общества не затронуты.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными судом по иску заинтересованного лица. Правила проведения торгов изложены в статье 448 Кодекса, одним из таких правил является необходимость отражения предмета торгов в извещении об их проведении. По смыслу указанных норм нарушение названного правила может иметь место в том случае, если в результате несообщения каких-то сведений о предмете либо их искажения не была достигнута цель аукциона - получение за отчуждаемое имущество максимальной цены, либо ограничился возможный круг участников аукциона. В оспариваемых торгах приняли участие пятеро покупателей, в том числе участник и директор общества Цориев Р.М. Кулумбеговой Л.А. предложена цена 13 100 тыс. рублей, Цориевым Р.М. - 5 700 тыс. рублей. Цена, наиболее близкая к цене, предложенной Кулумбеговой Л.А., составила 7 500 тыс. рублей. Таким образом, на торгах имело место реальное соперничество участников. Общество не представило достаточных обоснований тому, что уточнение после проведения торгов площади подвала в сторону уменьшения со 163,5 кв. м до 130,3 кв. м при общей площади продаваемых помещений 535,75 кв. м. могло реально повлиять на количество участников аукциона и, в частности, на участие в нем самого общества. Суд дал оценку этому и другим обстоятельствам в совокупности и пришел к выводу, что недостоверные данные об общей площади продаваемого имущества не могли создать обществу и иным потенциальным покупателем реальных препятствий в участии в аукционе. Данный вывод не противоречит обстоятельствам дела и не свидетельствует о неправильном применении норм материального права, поскольку требования об обозначении предмета торгов в сообщении об их проведении не равнозначны требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении предмета в договоре купли-продажи недвижимости. Лица, заявившие об участии в торгах, имели возможность ознакомиться с документацией объект а и уточнить все интересующие их параметры.

Отсутствие со стороны общества заявки на участие в торгах в совокупности с фактом участия в них Цориева Р.М. и иными, указанными судом обстоятельствами давало суду основание для вывода о незаинтересованности общества в оспаривании торгов.

Требование об устранении со стороны Кулмбеговой Л.А. препятствий в пользовании помещениями при отсутствии у общества вещных прав на эти помещения не подлежало удовлетворению как не соответствующее статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, иск в этой части направлен на ревизию вступивших в законную силу судебных актов по делу о выселении общества, что недопустимо в другом деле в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязательности судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 19.04.07 Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания по делу N А61-1006/2006-12 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.