Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июля 2007 г. N Ф08-4050/07 "Поскольку истец обратился в суд с требованием о лишении ответчика зарегистрированного права собственности и сносе спорных объектов как самовольных, на нем лежала обязанность по доказыванию обстоятельств, указанных в статье 222 Гражданского кодекса РФ, позволяющих признать строения самовольными" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июля 2008 г. N Ф08-3285/2008

Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация города) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Торговая Фирма "Донские Зори"" (далее - торговая фирма) о признании недействительным зарегистрированного за торговой фирмой права собственности на объекты, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, проспект Космонавтов, 4/16: магазин площадью 70,1 кв. м, литера ГВ, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/ГВ:1/251943, регистрационная запись от 12.09.03 N 61-01/44-230/03-1; торговый ларек площадью 62,9 кв. м, литера P-1, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/Р-1:1/252689, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-9; торговый ларек площадью 4,1 кв. м, литера Р-2, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/Р-2:1/252692, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-10; торговый ларек площадью 16,3 кв. м, литера Р-3, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/Р-3:1/252695, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-11; торговый ларек площадью 27,1 кв. м, литера Р-4, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/Р-4:1/252698, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-12; торговый ларек площадью 42 кв. м, литера Р-5, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/Р-5:1/252701, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-13; торговый ларек площадью 17,3 кв. м, литера С, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/С:1/252275, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-2; торговый ларек площадью 38 кв. м, литера C-1, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/С-1:1/252539, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-3; торговый ларек площадью 9,7 кв. м, литера С-2, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/С-2:1/252560, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-4; торговый павильон площадью 18,5 кв. м, литера Я-1, кадастровый (условный) номер 61:4 4:01 00 00:0000:2634/5/Я-1:1/252623, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-5; складское здание площадью 15,4 кв. м, литера Я-2, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2635/4/С-2:1/252686; регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-8; складское здание площадью 11,6 кв. м, литера Я-3, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2634/5/Я-3:1/252684, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-7; торговый павильон площадью 18,9 кв. м, литера Я-4, кадастровый (условный) номер 61:44:01 00 00:0000:2634/5/Я-4:1/252681, регистрационная запись от 13.09.03 N 61-01/44-230/2003-6. Кроме того, заявлено требование о сносе ответчиком указанных объектов как самовольных построек либо о предоставлении администрации права их сноса (уточненные требования).

Решением от 15.02.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.04.07, иск удовлетворен. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что спорные объекты возведены на земельном участке, не предоставленном для этой цели, без необходимых разрешений на строительство. Администрация Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону (далее - районная администрация), принявшая строения в эксплуатацию, действовала с превышением своих полномочий. Доводы торговой фирмы о том, что спорное имущество приобретено в порядке приватизации и реконструировано с разрешения соответствующих органов, признаны не доказанными. Заявление о применении исковой давности отклонено как необоснованное.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и передать дело на новое рассмотрение, полагая, что вывод о возведении спорных строений без разрешений на не предоставленном для этой цели земельном участке не соответствует фактическим обстоятельствам. Требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности может быть заявлено тем лицом, которое считает себя собственником спорного имущества, однако администрация города не претендует на спорные строения и не оспаривает оснований, по которым у ответчика возникло право собственности, в частности, истец не оспаривает акт районной администрации о принятии строений в эксплуатацию. Не дана надлежащая оценка доказательствам возведения спорных объектов до 1993 года, их принадлежности до этого времени к муниципальной собственности и передачи объектов акционерному обществу открытого типа "Донские зори" в составе имущества рынка в качестве взноса города как учредителя в уставный капитал общества. Пропущен срок для оспаривания действий регистрационной службы по регистрации за ответчиком права собственности и срок исковой давности по требованию о признании недействительным права собственности ответчика. Земельный участок под рынком, на котором, в частности, расположены спорные строения, выкуплен ответчиком по договору от 26.01.04. Требование о сносе самовольных строений может быть заявлено только к лицу, осуществившему постройку, однако, по мнению ответчика, факт возведения им новых строений не доказан. По требованию администрации и в соответствии с проектом ответчиком приводился в надлежащее состояние внешний вид существовавших строений, образующих фасадную часть рынка, без изменения их конструктивных элементов.

В отзывах на кассационную жалобу администрация города и администрация района просят оставить судебные акты без изменения, считая, что истцом правомерно оспорены основания регистрации за ответчиком права собственности. При этом отсутствует необходимость отдельного оспаривания ненормативных актов и действий регистрирующего органа, так как право на самовольные строения у ответчика не возникло и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации могло быть признано только судом. На земельном участке находились временные сборно-разборные объекты, реконструкция которых проведена ответчиком с нарушением проекта.

В судебном заседании представитель торговой фирмы поддержал доводы, изложенные в жалобе, представители городской и районной администраций возражали против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав участников процесса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, АООТ "Донские Зори" (предшественник торговой фирмы) создано постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 30.12.92 N 1701 на базе городского Северного рынка (т. 1, л. д. 66). Муниципалитет в лице Комитета по управлению городским имуществом выступил одним из учредителей общества с передачей ему в качестве доли муниципалитета зданий, сооружений и иного имущества, находящихся на балансе Северного рынка. Комитет по управлению городским имуществом распоряжением от 09.04.93 обязал бюро технической инвентаризации провести за обществом "Донские Зори" правовую регистрацию переданных ему строений в соответствии с перечнем (приложение N 1).

Постановлениями главы администрации г. Ростова-на-Дону от 11.03.93 N 227 и 09.06.93 N 674 занимаемый рынком земельный участок площадью 2,5 га по проспекту Космонавтов, 1/3 предоставлялся предшественнику торговой фирмы в аренду на 1 год, а затем на 15 лет. Постановлением главы администрации города от 16.10.95 N 1337 АООТ "Донские Зори" предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 0,5245 га по пр. Космонавтов для организации и упорядочения розничной торговли.

Поскольку истец утверждал, что первоначально земельный участок, на котором расположены спорные строения, предоставлялся ответчику только в 1995 году, суду необходимо было выяснить, включался ли участок площадью 0,5245 га в состав ранее предоставленного участка площадью 2,5 га.

Постановлением от 16.10.95 N 1337 обществу "Донские Зори" предписывалось в целях организации и упорядочения розничной торговли получить исходные данные (архитектурно-планировочное задание, технические условия и др.) для разработки проекта и согласования его со службами города, а также получить разрешение на производство работ в инспекции Госархстройнадзора. Контроль за выполнением постановления возлагался на Комитет по архитектуре и градостроительству и администрацию Ворошиловского района, которая впоследствии принимала спорные объекты в эксплуатацию и, по мнению судебных инстанций, вышла за пределы своих полномочий. В постановлении прямо не указано, для каких целей требовался проект и на какие работы должно быть получено разрешение. Данное обстоятельство подлежало выяснению, учитывая, что для решения вопроса о самовольности строительства необходимо установить цель предоставления земельного участка и имея в виду, что инспекция Госархстройнадзора, как правило, выдает разрешения на строительство или реконструкцию капитальных строений, а не временных сборно-разборных сооружений, на что указывал истец.

Постановлением мэра города от 21.04.98 N 711 срок аренды ранее предоставленного для организации и упорядочения розничной торговли земельного участка продлен. Обществу предложено продлить срок действия архитектурно-планировочного задания, продолжить согласование проекта, переоформить договор аренды. Контроль за выполнением постановления вновь возложен на те же органы, в том числе на районную администрацию.

Постановлением главы администрации Ворошиловского района от 12.08.03 N 1253 по заявлению торговой фирмы утвержден акт приемки в эксплуатацию "фасадной части продовольственного рынка по адресу пр. Космонавтов, 4/16" от 24.07.03. Из содержания названного акта следует, что строительство представленной комиссии фасадной части продовольственного рынка полностью завершено. Строительство осуществлялось на основании постановления главы администрации города от 21.04.98 N 711 по проектной документации, разработанной ППМ "Архитектор". Внешние коммуникации обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты на обслуживание эксплуатационными организациями.

Судебными инстанциями установлено и сторонами не оспаривается, что фасадная часть продовольственного рынка площадью застройки 381,8 кв. м состоит из 13 спорных строений.

Оценивая постановление районной администрации от 12.08.03 N 1253, судебные инстанции согласились с утверждениями истца о несоответствии постановления утвержденному городской думой градостроительному регламенту, в силу которого такие строения могут приниматься в эксплуатацию только городскими службами и городской администрацией. Однако при этом не выяснено, допускается ли местными нормативными актами передача городской администрацией части своих полномочий районным администрациям, с учетом того, что постановлением мэра города от 21.04.98 N 711 контроль за его выполнением возложен на администрацию района. Градостроительный регламент, на который сослались судебные инстанции, в деле отсутствует.

Кроме того, судебные инстанции не выяснили, по какой причине допущенное, по утверждению истца, нарушение длительное время не устранялось путем созыва приемочной комиссии, предписанной строительным регламентом. Судебные инстанции не указали, соответствуют ли действительности содержащиеся в акте приемки объекта в эксплуатацию сведения о том, что строительство выполнено согласно проекту.

С учетом того, что истец, заявляя об отсутствии у ответчика разрешения на строительство, в то же время ссылался на отступление от проекта, наличие которого предполагает и наличие разрешения, суду следовало установить, в чем заключаются эти отступления, являются ли они существенными и влекут ли применение последствий в виде сноса строений.

Поскольку истец обратился в суд с требованием о лишении ответчика зарегистрированного права собственности и сносе спорных объектов как самовольных, на нем лежала обязанность по доказыванию обстоятельств, указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В деле отсутствует названный в распоряжении Комитета по управлению муниципальным имуществом от 09.04.93 перечень имущества, переданного ответчику в качестве взноса муниципалитета в уставный капитал. В соответствии с этим перечнем бюро технической инвентаризации города предписывалось провести за АООТ "Донские зори" правовую регистрацию переданных ему строений. Указанный в распоряжении Комитета перечень имущества у муниципального предприятия, преемника бюро технической инвентаризации, не истребовался, однако он имеет существенное значение для сравнения состава и физических характеристик имущества, переданного ответчику в 1993 году, с данными представленных ответчиком инвентарных карточек, в которых отражено состояние спорных объектов на 1993 год, и технических паспортов. Исследование указанных обстоятельств позволит проверить утверждение ответчика, о том, что спорные объекты им не строились, а лишь реконструировались по инициативе муниципалитета.

Не получило надлежащей оценки заявление ответчика о пропуске срока исковой давности. В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истец утверждает, что нарушение его права состоит в том, что самовольные строения возведены на его земельном участке, не предоставленном для этой цели. Суду следовало дать оценку этим доводам с учетом имеющихся в деле доказательств предоставления земельного участка для организации и упорядочения торговой деятельности и уточнить, включала ли эта разрешенная деятельность реконструкцию либо новое строительство.

Неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении следует, в частности, выяснить, к какому земельному участку и к каким объектам относятся: 1) постановление мэра города от 03.12.04 N 1985 о разрешении торговой фирме завершения строительства рыночного продовольственного комплекса по пр. Космонавтов, 4/16; 2) архитектурно-планировочное задание от 02.03.06; 3) разрешение на строительство продовольственного рынка на 746 торговых мест от 09.12.05 (т. 1, л. д. 86 - 91). Необходимо дать надлежащую оценку факту сноса ответчиком 4 из 13 спорных строений, имея в виду, что данное обстоятельство в соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение права собственности, в связи с чем предметом спора в части снесенных объектов может быть лишь правомерность регистрации на них права собственности, но не признание недействительным уже прекращенного права.

Руководствуясь статьями 286, 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 15.02.07 и постановление апелляционной инстанции от 25.04.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-13468/2006-С4-20 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.