Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июля 2007 г. N Ф08-4250/07 "Поскольку возведенные строения предназначены для эксплуатации дельфинария и расположены на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, соответствуют строительным нормам и правилам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на данные объекты" (извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Дельфин" (далее - общество) обратилось с иском к администрации г. Анапа (далее - администрация), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании права собственности на следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Сукко, с. Большой Утриш:

- здание для обслуживающего персонала с мансардой, литер Б, общей площадью 45.9 кв.м.;

- здание холодильника, литер В, общей площадью 35.0 кв.м.;

- здание холодильника, литер Г, общей площадью 11.1 кв.м.;

- здание туалета, литер Е, с пристройкой литер е, общей площадью 51.1 кв.м.

-здание для обслуживающего персонала, литер К, общей площадью 28.7 кв.м;

- здание склада, литер Л, общей площадью 31.0 кв.м.;

- здание кухни для персонала, литер Н, общей площадью 28.5 кв.м.;

- здание трансформаторной подстанции, литер О, общей площадью 9.7 кв.м.

- берегоукрепление общей протяженностью 285,5 м. общей площадью 257 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш".

Решением от 11.12.06 за Обществом признано право собственности на

- административное здание, литер А с пристройкой а, общей площадью 40.2 кв.м.;

- здание для обслуживающего персонала с мансардой, литер Б, общей площадью 45.9 кв.м.;

- здание холодильника, литер В, общей площадью 35.0 кв.м.;

- здание холодильника, литер Г, общей площадью 11.1 кв.м.;

- здание туалета, литер Е, с пристройкой литер е, общей площадью 51.1 кв.м.

- здание для обслуживающего персонала, литер К, общей площадью кв.м;

- здание склада, литер Л, общей площадью 31.0 кв.м.;

- здание кухни для персонала, литер Н, общей площадью 28.5 кв.м.;

- здание трансформаторной подстанции, литер О, общей площадью 9.7 кв.м .

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что спорные объекты возведены на предоставленном земельном участке собственными силами и за счет средств истца, отвечают строительным, техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Однако право собственности на берегоукрепление не может быть признано за истцом, так как является федеральной собственностью и не могло быть передано по договору о совместной деятельности.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.04.07 решение от 11.12.06 отменено. Судебный акт мотивирован тем, что спорное имущество является самовольно возведенными строениями, так как предоставленные обществом документы не подтверждают правомерность возведения спорных объектов (то есть с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил) и правомерность использования земельного участка под строительство этих объектов, а именно - в соответствии с видом разрешенного землепользования. Кроме того, на момент принятия судебного решения действовала новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусматривающая предоставление земельного участка под возведенную постройку.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.07.

По мнению заявителя, выводы суда противоречат нормам материального и процессуального права по следующим причинам:

- решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.06г. не могло быть оспорено в порядке апелляционного производства, так как на момент подачи апелляционной жалобы уже вступило в законную силу.

- вывод суда апелляционной инстанции о неправомерности использования истцом земельного участка под возведенными объектами не отвечает фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

- обществу предоставлен земельный участок не только под трибуну, хозяйственный блок и бассейн, но и под оспариваемые объекты недвижимости, которые уже находились в установленных границах земельного участка. Оспариваемые объекты являются составными частями дельфинария и отвечают установленному разрешенному использованию: для эксплуатации существующего дельфинария. Невозможна эксплуатация дельфинария только при наличии зрительской трибуны и бассейна. Требуются вспомогательные здания и помещения для организации питания и содержания морских животных, для размещения персонала. Иным образом предоставить земельные участки под оспариваемыми объектами установленным порядком невозможно. Они уже находятся на арендуемом земельном участке.

- оспариваемые здания не являются ни государственным, ни муниципальным имуществом. Все объекты были построены на средства общества, находятся на его балансе. Признание права собственности на них за обществом не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. Сохранение оспариваемых объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается имеющимися в деле заключениями компетентных органов и специализированных организаций;

- вывод суда о злоупотреблении правом не соответствует обстоятельствам дела, поскольку при отсутствии разрешения на строительство исключена возможность сдачи в установленном порядке построенных объектов в эксплуатацию.

В отзыве на кассационную жалобу администрация полагает, что сохранение самовольно возведенных строений на отведенном земельном участке не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, строения отвечают строительным, техническим и противопожарным нормам и правилам. К моменту предоставления земельного участка в аренду оспариваемые объекты уже находились в установленных границах земельного участка, с учетом этого считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании стороны поддержали доводы кассационной жалобы и обосновали свои возражения на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО "Дельфин" является правопреемником товарищества с ограниченной ответственностью фирмы "Дельфин", созданного на основании учредительного договора от 09.03.93. Одним из его учредителей стало товарищество с ограниченной ответственностью "Опо".

ТОО "Опо" и Малое государственное предприятие НЭМБЦ "Большой Утриш" 4.01.93 заключили договор о совместной деятельности, в соответствии с которым стороны договорились совместно осуществить капитальный ремонт и реконструкцию берегоукрепления протяженностью 795 м, находящегося в аварийном состоянии. При этом ТОО "Опо" обязывалось за свой счет осуществить капитальный ремонт и реконструкцию берегоукрепления сооружений лагуны полуострова Большой Утриш общей длиной 795 м, после окончания работ передать МГП НЭМБЦ "Большой Утриш" берегоукрепление длиной 510 м.

МГП НЭМБЦ "Большой Утриш" обязывалось, в свою очередь, в качестве компенсации понесенных расходов передать в собственность ТОО "Опо" часть берегоукрепления в устричной лагуне длиной 285 м, находящегося в аварийном состоянии (износ более 75%), для строительства вольеров дельфинария. Общие расходы и убытки при строительстве должны были покрываться за счет средств ТОО "Опо".

Общим собранием учредителей ТОО "Опо" от 06.06.94 в связи с образованием ТОО Фирмы "Дельфин" и отсутствием необходимых денежных средств у ТОО "Опо", было решено передать все основные средства ТОО "Опо" на баланс ТОО Фирмы "Дельфин" с 01.07.94 для дальнейшего развития дельфинария.

Дополнительным соглашением от 06.06.94 к договору от 04.01.93 между МГП НЭМБЦ "Большой Утриш" и ТОО "Опо" все права и обязанности по договору от 04.01.93 по капитальному ремонту и реконструкции берегоукрепления были переданы ТОО Фирме "Дельфин" по акту приема-передачи от 24.06.94.

Во исполнение условий договора от 04.01.93 ТОО Фирма "Дельфин" осуществило за свои средства капитальный ремонт и реконструкцию берегоукрепления лагуны общей протяженностью 795 м.

МГП НЭМБЦ "Большой Утриш", в свою очередь, передало на баланс ТОО Фирма "Дельфин" в собственность часть отремонтированного берегоукрепления в устричной лагуне длиной 285 м. (балансовой стоимостью 320 000 рублей) для строительства вольеров дельфинария.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "Об обществах с ограниченной ответственностью" N214-ФЗ от 08.02.98 и решением собрания участников общества от 18.05.99 ТОО Фирма "Дельфин" было преобразовано в ООО Фирма "Дельфин".

В последующем в соответствии с договором от 02.08.04 N 64 на капитальный ремонт берегоукрепления, заключенного между ООО Фирма "Дельфин" и ООО "КрионИмпекс", последним был выполнен капитальный ремонт берегоукрепления. Стоимость работ по договору составила 1 500000 рублей. Выполнение работ подтверждается локальным ресурсным сметным расчетом N 64 от 02.08.04, актом о приемке выполненных работ от 01.12.04 и справкой от 01.12.04 N 76 о стоимости выполненных работ и затрат.

Актом от 08.06.05 ФГУП НЭМБЦ "Большой Утриш" и ООО Фирмой "Дельфин" были уточнены границы берегоукрепления 000 Фирмы "Дельфин". Протяженность берегоукрепления ООО Фирмы "Дельфин" составила 285.5 м. Нахождение берегоукрепления на балансе ООО Фирмы "Дельфин" подтверждается справкой о балансовой стоимости недвижимого имущества по состоянию на 01.01.06.

Филиалом Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Kраевая техническая инвентаризация" по городу Анапа выполнен технический паспорт берегоукрепления общей длиной 285.5 м. и общей площадью 257.0 кв.м.

Берегоукрепление расположено на земельном участке, предоставленном в аренду ООО Фирма "Дельфин" в соответствии с договорами аренды земельных участков от 17.11.04 N 7700000135 и от 23.12.05 N 7700000268, а также в соответствии с договором на пользование водным объектом.

Постановлением Главы муниципального образования г. Анапа от 9.12.05 N 3910 ООО "Дельфин" разрешено проектирование дельфинария на земельном участке площадью 5 907 кв.м. в п. Большой Утриш.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Анапа ООО "Дельфин" выдан строительный паспорт. Отвод земельного участка площадью 5907 кв.м. под строительство дельфинария согласован со всеми соответствующими службами.

Проект размеров и границ земельного участка в п. Большой Утриш площадью 5907 кв.м. для использования в целях эксплуатации и реконструкции дельфинария утвержден постановлением главы г. Анапа от 3.12.03 N 1333/1.

Распоряжением Теруправления N 392-р от 27.10.04 ООО "Дельфин" в аренду сроком на 25 лет предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:37:11 01002:0015, расположенный в первой зоне округа санитарной охраны курорта для эксплуатации существующего дельфинария в границах, указанных в кадастровой карте земельного участка.

В связи с изъятием части земельного участка ориентировочной площадью 5 907 кв. м, находящегося в бессрочном пользовании ФГП НЭМБЦ, и предоставлением его в аренду ООО фирме "Дельфин" для размещения и развития анапского дельфинария, 17.11.04 между ООО Фирма "Дельфин" и Теруправлением заключен договор аренды земельного участка N 7700000135 площадью 5907 кв.м., расположенный в г. Анапе, с. Большой Утриш для эксплуатации существующего дельфинария. Земельный участок поставлен на кадастровый учет.

ООО "Дельфин" 12.12.05 выдано архитектурно-планировочное задание на проектирование анапского дельфинария.

Для обеспечения надежного электроснабжения дельфинария Филиалом ОАО "Кубаньэнерго" "Юго-Западные электросети" были выданы технические условия N 10-05 от 08.02.05 на изменение схемы электроснабжения. На основании чего в 2005 году было смонтировано здание трансформаторной подстанции КТП - 10/04 кВ, литер О, общей площадью 9.7 кв.м. В соответствии с договором с ООО "Энергослужба" N14-05 от 18.04.05 был произведен монтаж КТПН и кабельной линии электроснабжения 10/04 Кв.

Нахождение недвижимого имущества на балансе ООО Фирмы "Дельфин" подтверждается справкой о его балансовой стоимости по состоянию на 01.01.06. Строительство перечисленных выше объектов дельфинария осуществлялось в соответствии с проектно-сметной документацией.

Филиалом ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по городу Анапа выполнена техническая инвентаризация и подготовлены технические паспорта на здания и строения дельфинария.

В связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на спорные объекты недвижимости, истец обратился в арбитражный суд.

В обоснование отказа в иске суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие доказательств правомерного использования земельного участка под возведенными объектами, предоставления земельного участка до начала строительства спорных объектов непосредственно для их строительства, возведения спорных объектов с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и в соответствии с видом разрешенного землепользования.

Однако при вынесении постановления судом не было учтено следующее. Для установления такого признака самовольного строительства как отсутствие земельного участка, отведенного для целей строительства спорных объектов, необходимо выяснить подлинное волеизъявление собственника в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю (правопредшественника Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю) при целевом выделении земельного участка и заключении договора аренды от 17.11.04. Волевые намерения собственника могут быть установлены в процессе процедуры оформления передачи земельного участка в аренду и оценки им представленных документов.

В письме первого заместителя главы города-курорта Анапа от 22.05.03 в адрес Департамента имущественных отношений Краснодарского края сообщается об обращении общества с ходатайством о предоставлении в аренду земельного участка площадью 5600 кв. м для размещения и развития дельфинария и о согласии администрации о предоставлении запрашиваемого участка в аренду для указанных целей. Согласно письму Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.06.03 главе администрации города - курорта Анапа для рассмотрения и принятия администрацией Краснодарского края решения о предоставления в аренду обществу земельного участка площадью 5600 кв. м для эксплуатации и реконструкции существующего дельфинария дано указание о подготовке землеустроительного дела. В последующем для принятия решения об изъятии земельного участка у прежнего землепользователя в лице ФГП НЭМБЦ и предоставлении его в аренду обществу уполномоченному собственнику представлены следующие документы, из содержания которых следует, что на запрашиваемом в аренду земельном участке уже находились спорные строения, используемые для функционирования дельфинария: копия технического паспорта с указанием времени возведения спорных строений в период с 1996 по 2003 год; заключение Кубанского бассейнового водного управления от 04.09.03 по выбору земельного участка площадью 5907 кв. м в аренду обществу для размещения дельфинария; заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы предпроектных материалов к решению о предварительном согласовании места размещения объекта "Анапский дельфинарий" Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Краснодарскому краю от 29.12.03; генеральный план усадебного участка от 01.03.04 с размещением на нем возведенных строений; акт выбора земельного участка; письмо общества от 11.11.02 в адрес ФГП НЭМБЦ с просьбой о даче согласия на закрепление земельного участка за обществом с резолюцией землепользователя о закреплении земельного участка для дальнейшего развития дельфинария. На основании оценки представленных документов уполномоченным собственником принято распоряжение от 27.10.04 N 392 в редакции от 17.11.04 о прекращении права постоянного бессрочного пользования ФГП НЭМБЦ с его согласия земельным участком площадью 5907 кв. м и предоставлении его в аренду сроком на 25 лет обществу для эксплуатации существующего дельфинария. Согласно кадастровому плану указанного земельного участка от 24.12.03 N 23:37:11 01002:0015 целевое назначение земельного участка определено для целей эксплуатации и реконструкции существующего лельфинария. С учетом того, что в договоре аренды от 17.11.04 кадастровый план земельного участка назван в качестве его неотъемлемой части, целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка следует определять для эксплуатации и реконструкции существующего дельфинария. При таких обстоятельствах, учитывая осведомленность собственника на момент выделения земельного участка о возведенных спорных строениях, их фактическое целевое использование исключительно для обслуживания действующего дельфинария и невозможность самостоятельного использования для иной хозяйственной деятельности, следует исходить из того, что при принятии постановления и заключении договора аренды целевое назначение земельного участка было определено в том числе и для размещения спорных строений. Об этом свидетельствует и последующие действия уполномоченных органов. Так, в порядке реализации планов по реконструкции дельфинария в заключении экспертной комиссии от 29.12.03 указано, что для развития дельфинария планируется строительство зимнего бассейна для дельфинов (на берегу), внутреннего бассейна для дельфинов (для лечения, размножения), трибуны на 1000 человек, стоянки для автобусов на 20 машино-мест за пределами водоохранной зоны. Постановлением главы муниципального образования город-курорт Анапа от 09.12.05 N 3910 обществу разрешено проектирование дельфинария и для этого оно обязано оформ ить заказ на строительный паспорт и согласовать проектную документацию в установленном порядке. Из имеющегося в деле строительного паспорта видно, что согласно техническим условиям в проектной документации необходимо предусмотреть возведение только вышеуказанных объектов. Поскольку существование дельфинария не может быть без эксплуатации спорных объектов (административного здания, здания для обслуживающего персонала, холодильников, предназначенных для хранения морепродуктов для питания дельфинов, склада, туалета и в разрабатываемой проектной документации они не значатся, следовательно, соответствующие уполномоченные органы также исходили из их легитимного расположения на выделенном земельном участке и проектировали зимний дельфинарий в комплексе с имеющимися строениями.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из материалов дела видно, что спорные объекты предназначены для эксплуатации дельфинария, следовательно, расположены на отведенном для этих целей земельном участке.

С 1 сентября 2006 г. из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключен абзац 1, в силу которого право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. По смыслу абзаца 1 пункта 3 статьи 222 Кодекса (в редакции, действовавшей до 01.09.06), право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим такую постройку. Право собственности признавалось при условии, что постройка осуществлена на принадлежащем ему земельном участке, либо при условии, что участок под возведенную постройку будет ему предоставлен в установленном порядке. Данная норма не ограничивала принадлежность земельного участка застройщику только правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Достаточно наличия законного основания владения землей, в том числе и на праве аренды.

Абзац 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.06, теперь абзац 1) содержит положения о признании права собственности за другим субъектом не застройщиком, а лицом, которому принадлежит земельный участок. За лицом, не осуществлявшим строительство, право собственности на самовольную постройку может быть признано, если владение землей осуществляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования.

Таким образом, исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.06) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т.е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии документов, подтверждающих соответствие спорных объектов градостроительным и строительным нормам и правилам не соответствует материалам дела. В деле имеется заключение ООО "Центр качества строительства", подготовленное согласно договору от 23.03.06, которым подтверждается, что спорные объекты соответствуют требованиям СНиП и ГОСТ. Ответчики не представили документов, опровергающих данное заключение. Согласно заключению ООО "Эколого-гидроэлогического центра "Эгида" от 18.08.03 застройка земельного участка не окажет отрицательного влияния на природные лечебные факторы курорта. Государственное учреждение "11 отряд государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по охране города Анапа и Анапского района Краснодарского края" в письме от 17.04.06 считает возможным признать право собственности на спорные объекты.

Поскольку возведенные строения предназначены для эксплуатации дельфинария и расположены на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, соответствуют строительным нормам и правилам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на данные объекты.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.07 по делу N А32-13421/2006-39/417 отменить. Решение арбитражного суда от 11.12.06 по данному делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.