Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июля 2007 г. N Ф08-3163/07 "Отказывая в признании недействительным зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, суд не оценил условия договоров аренды на предмет направленности их на изъятие земли у университета с учетом того, что целью предоставления земельного участка обществу являлось возведение последним недвижимого объекта; не проверил наличие согласия уполномоченных органов на совершение сделок с землей, в связи с чем дело направлено на новое рассмотрение" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2007 г. N Ф08-3300/07, от 12 октября 2006 г. N Ф08-5103/06, от 25 апреля 2008 г. N Ф08-2116/2008

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Ростовский государственный университет" (правопреемник - Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Южный федеральный университет", далее - университет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Фирма "ВМ" (далее - общество) о признании недействительным права собственности общества на кафе "У Голубого озера", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 28 "а", и о сносе данного объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Ростова-на-Дону, Управление федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Ростовской области, Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Решением от 13.11.06 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что субаренда земельного участка для реконструкции и эксплуатации кафе "У Голубого озера" и право собственности на строения литера АА1, Б оформлены ответчиком в соответствии с действовавшим законодательством на основании решений компетентных органов.

В кассационной жалобе и дополнении к ней университет просит отметить решение суда и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что на территории гидроакустического полигона "Голубое озеро" проводятся испытания гидроакустической аппаратуры. Для проведения подобных испытаний необходимо использование всего земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании университета, с учетом специального назначения должен быть закрыт свободный неконтролируемый доступ на его территорию. Участок предоставлялся обществу в аренду сроком на три года для размещения кафе, заключенный в дальнейшем договор субаренды с обществом также имел временный характер - сроком на 15 лет. В соответствии с действовавшим законодательством и уставом университета только ученый совет, осуществляющий общее руководство высшим ученым заведением, вправе дать согласие на передачу в аренду недвижимости, в том числе земли. Уполномоченный орган университета - ученый совет не давал обществу согласие на проведение реконструкции и строительных работ для возведения недвижимого объекта, изъятие земельного участка в законном порядке не производилось.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения принятый судебный акт, считая его законным, а доводы жалобы необоснованными.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 19.07.07 до 24.07.07 до 17 часов.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании решения городского исполнительного Совета народных депутатов г. Ростова-на-Дону от 20.11.1968 N 854 университету предоставлено право на строительство здания лаборатории на участке, ранее отведенном Ростовскому областному обществу охотников и рыболовов на берегу водоема, образовавшегося при намыве насыпи. В последующем, решением от 04.06.69 N 380 университету отведен земельный участок площадью 0,5 га под строительство гидрометеостанции для проведения особо важных научно-исследовательских работ и предоставлено право пользования прилагаемым водоемом. Затем решением от 03.04.74 N 260 площадь земельного участка увеличена до 2 га, участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. Решением от 21.06.78 N 680 во временное пользование сроком на 10 лет предоставлена береговая полоса озера "Искусственное" площадью 7 га для создания санитарно-защитной зоны.

Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 16.12.92 N 1578 НКТБ "Пьезоприбор" (структурному подразделению университета) в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 9 га на левом берегу реки Дон, занимаемый гидрометеостанцией. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.03 N 806 "О заключении с РГУ на новый срок договора аренды земельного участка по ул. Левобережной, 28а, занимаемого гидрометеостанцией, прибрежной зоной и акваторией озера" Комитету по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону предписано заключить с университетом сроком на 5 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 13 11:0002 общей площадью 26, 1651 га по ул. Левобережной, 28а, в том числе: площадью 2, 5367 га, занимаемого гидрометеостанцией, площадью 8, 5303 га, занимаемого прибрежной зоной, площадью 15, 0981 га, занимаемого акваторией озера. Постановлением от 15.12.03 N 2613 признано утратившим силу постановление N 806, указанный земельный участок площадью 26, 1651 га предоставлен университету в постоянное (бессрочное) пользование.

На основании постановления главы администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 01.11.95 N 1806 ответчику - обществу был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,01 га на левом берегу реки Дон в районе Голубого озера для размещения сезонного кафе.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.97 N 2149 обществу разрешено размещение кафе "У Голубого озера" на земельном участке площадью 0,0558 га на территории, предоставленной ранее НКТБ "Пьезоприбор" (площадью 9 га согласно постановлению главы администрации г. Ростова-на-Дону от 16.12.92 N 1578). На общество возложены обязанности по межеванию земельного участка, уточнению границ, предоставлению в земельный комитет акта и плана закрепления земельного участка в натуре, оформление договора субаренды с НКТБ "Пьезоприбор" сроком на три года, разрешено получить исходные данные для проектирования реконструкции кафе, разработать проектно-сметную документацию и согласовать ее в комитете по архитектуре и градостроительству, размещение кафе вести по разработанному и согласованному в установленном порядке проекту после получения разрешения на производство работ в администрации Кировского района. На основании указанного постановления университет (постоянный землепользователь) и общество (временный землепользователь) заключили договор от 18.02.98 N 184 о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 0,0558 га, расположенного по адресу: Левый берег Дона, для размещения кафе.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 28.07.2000 N 2022 НКТБ "Пьезоприбор" Ростовского государственного университета разрешено заключить сроком на 15 лет с ООО "Фирмой "ВМ" договор субаренды на земельный участок общей площадью 0,36 га из земель, предоставленных НКТБ "Пьезоприбор" на левом берегу реки Дон в районе Голубого озера. Обществу разрешено в течение двух лет завершить выполнение проектных и строительных работ по реконструкции кафе "У Голубого озера" на земельном участке площадью 0,36 га (в том числе площадь существующего кафе - 131,2 кв. м, площадь пристройки к зданию кафе - 244, 5 кв.м). На основании данного постановления университет (постоянный землепользователь) и общество (временный землепользователь) заключили договор от 24.10.2000 N 184 "и" о предоставлении в аренду сроком на 15 лет земельного участка площадью 0,036 га, расположенного по адресу: Левый берег Дона, для реконструкции и эксплуатации кафе.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.02.2001 N 301 утвержден акт от 15.01.2001 по приемке в эксплуатацию кафе "У Голубого озера" по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Левобережная, 28а.

Общество зарегистрировало право собственности на строения литеры АА1, Б с условными номерами земельных участков под строениями 61:44:04 13 11:0002:1919/75:АА и 61:44:04 13 11:0002:1919/75:Б (свидетельства о государственной регистрации права от 28.02.01 серии АБ 2000 РО 61 N 191268, N 191269).

Полагая, что общество неправомерно на предоставленном университету земельном участке возвело объекты недвижимости - строения кафе "У Голубого озера" (литера АА1, Б), в связи с чем государственная регистрация права собственности на данные объекты за обществом является незаконной, университет обратился в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд отклонил довод университета о нарушении его прав землепользователя, указав, что субаренда спорного земельного участка и право собственности на возведенные на нем строения оформлены ответчиком в соответствии действовавшим законодательством на основании решений компетентных органов.

Между тем суд не учел следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Федерального закона от 22.08.96 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", действовавшем на момент заключения договоров от 18.02.98 N 184 и от 24.10.2000 N 184 "и", за государственным высшим учебным заведением закрепляются в бессрочное безвозмездное пользование выделенные ему в установленном порядке земельные участки. В силу пункта 7 статьи 27 Закона высшее учебное заведение вправе выступать в качестве арендатора имущества. Сдача в аренду государственным высшим учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия ученого совета высшего учебного заведения. Согласно пункту 6 статьи 27 полномочия собственников по распоряжению государственным имуществом системы высшего и послевузовского профессионального образования в отношении объектов федеральной собственности закрепляются за федеральным (центральным) органом управления высшим профессиональным образованием, осуществляющим эти полномочия совместно с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся высшие учебные заведения.

Из названных норм закона следует, что: во-первых, земельные участки могли находиться у высшего учебного заведения только на праве бессрочного безвозмездного пользования, во-вторых, закон не позволяет высшему учебному заведению заключать сделки, связанные с отчуждением (изъятием) земли, распоряжение землей осуществляется федеральным (центральным) органом управления высшим профессиональным образованием совместно с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся высшие учебные заведения; в-третьих, предоставление земли в аренду без права выкупа возможно только с согласия ученого совета.

В связи с этим суду следовало исходить из того, что в силу закона университет имел право бессрочного безвозмездного пользования земельным участком, переданным ООО "Фирма "ВМ" по договорам от 18.02.98 N 184 и от 24.10.2000 N 184 "и"; на предоставление земли в аренду обществу требовалось согласие ученого совета университета, а на изъятие земли - согласие федерального (центрального) органа управления высшим профессиональным образованием, осуществляющим эти полномочия совместно с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся высшие учебные заведения.

Сделки, заключенные с нарушением закона, являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако суд не оценил условия договоров аренды от 18.02.98 N 184 и от 24.10.2000 N 184 "и" на предмет направленности их на изъятие земли у университета с учетом того, что целью предоставления земельного участка обществу являлось возведение последним недвижимого объекта; не проверил наличие согласия уполномоченных органов, названных в статье 27, на совершение данных сделок; не установил момент, когда они узнали или должны были узнать о предоставлении ответчику земли в аренду с целью возведения объекта недвижимости (течение срока исковой давности не может исчисляться с момента исполнения сделок, если уполномоченные органы не участвовали в их заключении). Кроме того, суд необоснованно отклонил доказательства, подтверждающие использование университетом земельного участка для испытания нового вооружения в интересах Министерства обороны РФ, Военно-Морского флота России и Российского авиационно-космического агентства и не проверил доводы истца о том, что нахождение на земельном участке возведенных ответчиком объектов недвижимости препятствует указанной деятельности.

Поскольку суд не установил фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а оценка и исследование доказательств в компетенцию суда кассационной инстанции не входят, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для выяснения указанных в постановлении обстоятельств.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 13.11.06 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-11142/06-С4-11 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.