Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2007 г. N Ф08-4025/07 "Решение о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной и применении последствий ее недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по ней, является основанием для регистрирующего органа для погашения записи о регистрации о самой сделке, если эта сделка была зарегистрирована, и для погашения иных регистрационных записей, в том числе записи о переходе права собственности на недвижимость, отчужденную по недействительной сделке" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2008 г. N Ф08-5146/2008, от 24 ноября 2005 г. N Ф08-5058/05

ООО "Южная Красавица" (ранее - ООО "Кубанская торговая фирма "Галантерея"") обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным отказ Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю) в государственной регистрации за обществом права собственности на объекты недвижимости (литеры А, А1, А2, Л, М, м1, Х, Э, э1, э2), расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 95 (уведомление от 16.03.04);

- обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) в соответствии с решением Советского районного суда г. Краснодара от 06.08.02 погасить запись в государственном реестре о регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по ул. Уральской, 95 в г. Краснодаре за ООО "Штиль" и ОАО "Финансово-промышленная компания "Выбор"" и зарегистрировать право собственности истца на недвижимое имущество, находящееся по тому же адресу, а именно: складские помещения (литера А1) N 150, 151, 151/1, 151/2, 152, 154, 154/1, 155 - 170, 173 - 176, 179, 179/1, 179/2, 180, 180/1, 180/2, 182, 184 - 186, 188/1, 188 - 193, 193/2, 194 - 205, 205/1, 205/2, 205/3, 207, 208, 208/1, 209, 210, 210/1, 212, 213, 216, 217, 218, 219 с ограждением ж/б забором и асфальтовым покрытием; гараж (литера Х) площадью 166,3 кв. м; проходная (литеры М, м1) площадью 16,5 кв. м; гараж (литера Л) площадью 131,7 кв. м; зарядная (литеры Э, э1, э2) площадью 153,5 кв. м; 21/100 долей в праве собственности на рампу с подъездными путями (литеры А2) площадью 1 179 кв. м; 21/100 долей в праве собственности на автомобильную платформу (литера А1) площадью 595,8 кв. м; насосная (литера А) площадью 70,5 кв. м (помещение 11, 11/1); административное здание (литера A2) N 20, 21, 21/1, 23 - 31, 64 - 71, 314.

Решением от 18.04.07 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что право собственности на спорные объекты за ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" признано вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов, имеющими обязательный характер (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В кассационной жалобе и дополнении к ней ООО "Южная Красавица" просит отменить решение и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, вывод суда о правомерности оспариваемого отказа регистратора и отсутствии нарушений этим отказом прав и законных интересов общества является ошибочным. Основанием для регистрации права собственности на спорное имущество за ООО "Южная Красавица" является решение Советского районного суда г. Краснодара от 06.08.02, которым признаны недействительными договоры купли-продажи недвижимости между ООО "Кубанская торговая фирма "Галантерея"" (продавец) и ОАО "Выбор", ООО "Штиль" (покупатели) и применены последствия их недействительности. Приведение сторон в первоначальное положение, при котором продавцу на основании вступившего в законную силу судебного постановления должно быть возвращено имущество, означает, что продавцу должен быть возвращен и его титул собственника, поскольку недействительная сделка не порождает тех юридических последствий, ради которых она совершалась (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти на всей территории Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу регистрационная служба, ссылаясь на несостоятельность доводов ООО "Южная Красавица", просит оставить решение без изменения как законное и обоснованное.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 10 до 11 июля 2007 г.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судом первой инстанции, на основании договоров купли-продажи от 15.12.2000 ОАО "Выбор" (покупатель) приобрело у ООО "Кубанская торговая фирма "Галантерея"" (продавец; в настоящее время - ООО "Южная красавица") нежилые помещения первого этажа N 150 - 152, 151/1, 151/2, 154 - 170, 154/1, 173 -176, 179, 179/1, 179/2, 180, 180/1, 180/2, 182, 184 - 186 (литеры Аl, А) общей площадью 3 356,7 кв. м и N 314 (литера А2) площадью 34,5 кв. м, а также помещения второго этажа N 20, 21, 23 - 31, 64 - 71,21/1 (литера А2) общей площадью 468,9 кв. м, расположенные в г. Краснодаре по ул. Уральской, 95. По договору от 15.12.2000 ООО "Штиль" (покупатель) купило у ООО "Кубанская торговая фирма "Галантерея"" (продавец) нежилые помещения первого этажа N 11, 11/1 (литера А) общей площадью 70,5 кв. м, N 188, 188/1, 190 - 197, 199 - 205, 193/1, 193/2, 205/1, 205/2, 205/3, 207 - 210, 208/1, 210/1, 212, 213, 217-219 (литера Аl) с ограждением, железобетонным забором и асфальтовым покрытием общей площадью 4 241,6 кв. м, N 6 и 7 (литера Л) общей площадью 131,2 кв. м; гараж (литера Х) площадью 166,5 кв. м, зарядную (литеры Э, эl, э2) общей площадью 153,5 кв. м., проходная (литеры М, мl) общей площадью 16,5 кв. м. Кроме того, ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" по этим договорам приобрели 13/100 и 9/100 доли соответственно в праве собственности на платформу (литера аl) площадью 2 708,6 кв. м и рампу с подъездными путями (литера а2) общей площадью 5 369,1 кв. м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.01 по делу N А32-2636/2001-21/71-36/174 отказано в иске о переводе прав покупателя недвижимого имущества по названным договорам на ЗАО "Оптово-розничная торговая и производственная фирма "Кубаньоптпродторг"". Постановлением апелляционной инстанции от 16.11.01, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 17.12.01, решение от 30.07.03 отменено, исковые требования удовлетворены. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.02 N 619/02 данные постановления апелляционной и кассационной инстанциях отменены, решение от 30.07. 01 оставлено в силе.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 06.08.02, оставленным без изменения постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 14.11.02, названные договоры купли-продажи недвижимости признаны недействительными (ничтожными), применены последствия их недействительности. Суд общей юрисдикции обязал Краснодарское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним погасить запись в государственном реестре о регистрации права собственности за ООО "Штиль" на складские помещения (литера А1) N 188/1, 188 - 193, 193/1, 193/2, 194 - 205, 205/2, 205/3, 207, 208, 208/1, 209, 210, 210/1, 212, 213, 216, 217, 218, 219 с ограждением ж/б забором и асфальтовым покрытием, гараж (литера Х) площадью 166,3 кв. м; проходная (литеры М, м1) площадью 16,5 кв. м; гараж (литера Л) площадью 131,7 кв. м; зарядная (литеры Э, э1, э2) площадью 153,5 кв. м; 21/100 долей в праве собственности на рампу с подъездными путями (литеры А2) площадью 1 179 кв. м; 13/100 долей в праве собственности на автомобильную платформу (литера А1) площадью 595,8 кв. м; 13/100 долей в праве собственности на рампу с подъездными путями (литера а2), насосная (литера А) площадью 70,5 кв. м (помещение 11, 11/1), расположенные по ул. Уральской, 95 в г. Краснодаре, а также погасить запись о праве собственности ОАО "Финансово-промышленная компания "Выбор"" на недвижимое имущество, находящееся по тому же адресу, - складские помещения (литера А1) N 150, 151, 151/1, 151/2, 152, 154, 154/1, 155 - 170, 173 - 176, 179, 179/1, 179/2, 180, 180/1, 180/2, 182, 184 - 186 с ограждением ж/б забором и асфальтовым покрытием, административное здание (литера A2) N 20, 21, 21/1, 23 - 31, 64 - 71, 314, 9/100 долей в праве собственности на рампу с подъездными путями (литера а2), 9/100 долей в праве собственности на автомобильную платформу (литера а1).

Определением арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.02 по делу N А32-2636/2001-21/71-36/174, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.08.02 и постановлением кассационной инстанции от 17.09.03, произведен поворот исполнения постановления апелляционной инстанции от 16.11.01 путем обязания ЗАО "Оптово-розничная торговая и производственная фирма "Кубаньоптпродторг"" передать спорное имущество ОАО "Выбор" и ООО "Штиль".

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края зарегистрировало право собственности на спорные объекты за ООО "Штиль" (свидетельства от 15.07.02 серии 23 АА N 682894, 682895, 682897, 282899) и ОАО "Выбор" (свидетельства от 15.07.03 серии 23 АА N 682896, 682898, 682900 - 682905).

Ссылаясь на решение Советского районного суда г. Краснодара от 06.08.02 заявитель обратился в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости - литеры А, А1, А2, Л, М, Х, "Э", "Э1" и "Э2", расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 95. Письмом от 16.03.04 N 210/2003-298-303 учреждение юстиции сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности на это имущество на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с тем, что представленный в регистратору судебный акт не устанавливает право собственности заявителя на спорное имущество.

Данные обстоятельства послужили причиной для обращения ООО "Южная Красавица" в арбитражный суд с заявлением. Определением от 28.09.06 суд удовлетворил ходатайство общества о восстановлении пропущенного срока для обжалования ненормативного акта, предусмотренного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано за ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" на основании вступивших в законную силу и не отменных в установленном порядке судебных актов.

Вместе с тем суд не учел следующее.

Запись о регистрации права собственности на спорные объекты за ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" произведена на основании договора купли-продажи от 15.12.2000, который вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки. Указанные в качестве основания для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) арбитражные судебные акты по делу N А32-2636/2001-21/71-36/174 не могут иметь самостоятельного правового значения для возникновения и регистрации права собственности за ООО "Штиль" и ОАО "Выбор", поскольку эти акты касались поворота исполнения по делу о признании права собственности за купившим у ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" спорное имущество - ЗАО "Оптово-розничная торговая и производственная фирма "Кубаньоптпродторг"". Данными судебными актами не признавалось право собственности за указанными обществами; указанные акты имеют производное значение от договора купли-продажи от 15.12.2000. Следовательно, единственным правоустанавливающим документом для регистрации титулов за ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" являлся договор купли-продажи от 15.12.2000.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.96 N 1-ФКЗ "О судебной системе", части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Обязательность актов, принятых судом общей юрисдикции проявляется в том, что названные органы и должностные лица не вправе в своих действиях исходить из предположения, что вступивший в законную силу акт является неправильным, не вправе изменять или отменять решения, вынесенные по делам, рассмотренным судом. Решение, определение и постановления судов общей юрисдикции могут быть отменены или изменены только вышестоящим судом и в порядке, предусмотренном процессуальным законом.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Данная норма направлена на восстановление положения сторон, существовавшего до исполнения ими недействительной сделки.

Решение, в котором суд признал сделку с недвижимым имуществом недействительной и применил последствия ее недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по ней, является основанием для регистрирующего органа для погашения записи о регистрации самой сделки, если эта сделка была зарегистрирована, и для погашения иных регистрационных записей, например, записи о переходе права собственности на недвижимость, отчужденную по недействительной сделке. В таком случае происходит восстановление положения, существовавшего до нарушения права, т. е. право собственности на недвижимость, реализованную по недействительной сделке, восстанавливается у прежнего правообладателя, имеющего действительные и законные основания для возникновения такого титула.

Изложенное позволяет сделать вывод, что применение последствий недействительности договора купли-продажи от 15.12.2000 решением Советского районного суда г. Краснодара от 06.08.02 означает не только осуществление фактического возврата полученного сторонами, но и приведение государственного реестра в состояние, существовавшего до заключения и исполнения недействительной сделки купли-продажи - аннулирования записи о праве собственности на спорное имущество у ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" и восстановления права собственности у ООО "Южная Красавица". В этом случае отдельного оспаривания государственной регистрации титулов ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" и признания права собственности за заявителем не требуется.

В силу абзаца шестого пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Поскольку решение Советского районного суда г. Краснодара от 15.12.2000 вступило в законную силу и не отменено вышестоящими инстанциями, у регистрационной службы отсутствовали основания, закрепленные в статье 20 названного Закона, для отказа в государственной регистрации права собственности ООО "Южная Красавица".

Ссылка арбитражного суда первой инстанции на судебные акты по делу N А32-21347-21348/2002-21/527 о признании права собственности за ООО "Штиль" и ОАО "Выбор" является несостоятельной, поскольку данные акты не указаны в государственном реестре в качестве оснований для регистрации права собственности названных обществ и не являлись причиной отказа регистратора в регистрации за ООО "Южная Красавица" права собственности.

Судом отклоняется довод регистрационной службы о том, что законодательством не предусмотрено обжалование уведомления об отказе в государственной регистрации права. Фактически в уведомлении от 16.03.04 содержится отказ в исполнении решения Советского районного суда о погашении записи в государственном реестре права собственности, который в соответствии со статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" может быть оспорен в судебном порядке.

Поскольку суд первой инстанции установил фактические, имеющие значения для дела обстоятельства на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле обстоятельств, но неправильно применил нормы материального права, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить обжалованное решение и удовлетворить заявленные требования.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.07 по делу N А32-22059/2006-57/443 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, изложенный в уведомлении от 16.03.04 N 210/2003-298-303, в регистрации права собственности ООО "Южная Красавица" на нежилые помещения в литерах А, А1, А2, Л, М, м1, Х, Э, э1, э2, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 95.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ООО "Южная Красавица" на нежилые помещения, расположенные по указанному адресу в соответствии с решением Советского районного суда г. Краснодара от 06.08.02.к

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.