Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 августа 2007 г. N Ф08-4443/07 "В соответствии с частью 3 статьи 217, частью 4 статьи 221 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установивший при рассмотрении дела об установлении факта, что возник спор о праве, оставляет заявление об установлении юридического факта без рассмотрения" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Дорджиев Б.Б. обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения и пользования как своим собственным зданием общежития, расположенным по адресу: г. Элиста, ул. Кирбазарная, 31. В обоснование заявления Дорджиев Б.Б. указал, что по договору купли-продажи от 16.05.03 приобрел здание у кооперативно-государственного предприятия ЭМСПМК "Калмагропромстрой" (далее - предприятие "Калмагропромстрой"). Объект принадлежал продавцу на праве собственности и входил в состав производственной базы ЭМСПКМ. Вследствие ликвидации предприятия "Калмагропромстрой" и отсутствия необходимых документов Доржиев Б.Б. лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на здание и получить свидетельство о государственной регистрации права.

К участию в деле в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями привлечены Киева Р.А. и Теймуров Б.П., просившие прекратить производство по заявлению Дорджиева Б.Б. в связи с наличием аналогичного дела в производстве Элистинского городского суда. Протокольным определением от 30.01.07 Киева Р.А. и Теймуров Б.П. исключены из числа третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора (л. д. 114).

Решением от 13.02.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.04.07, установлен факт владения и пользования Дорджиевым Б.Б. как своим собственным зданием "общежития" общей площадью 623 кв. м по ул. Кирбазарная, 31 в г. Элисте. В обоснование принятого решения судебные инстанции указали, что с момента заключения договора купли-продажи Дорджиев Б.Б. владеет указанным объектом недвижимости, несет расходы по его содержанию и является его собственником в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с ликвидацией предприятия-продавца заявитель лишен иной возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное строение, кроме обращения в суд за установлением факта, имеющего юридическое значение. Спор о праве с Киевой Р.А. и Теймуровым Б.П. отсутствует, так как решением Элистинского городского суда от 02.08.06 им отказано в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи здания недействительным.

В кассационной жалобе Киева Р.А. и Теймуров Б.П. просят отменить судебные акты и отказать Дорджиеву Б.Б. в удовлетворении заявления, ссылаясь на следующие доводы:

- ранее аналогичное заявление Дорджиева Б.Б. об установлении факта владения и пользования тем же зданием уже рассматривалось по делу N А22-843/2004/11-121. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.05 решение от 19.04.04 об установлении юридического факта отменено, заявление Дорджиева Б.Б. оставлено без рассмотрения, в связи с чем произведен поворот исполнения указанного решения (аннулирована регистрация за Дорджиевым Б.Б. права собственности);

- заключенный с Дорджиевым Б.Б. договор купли-продажи недвижимости недействителен ввиду отсутствия в нем существенных условий о предмете и цене;

- достоверных доказательств оплаты за здание, а также доказательств фактического владения не представлено. Владение и пользование осуществляют постоянно проживающие и зарегистрированные в общежитии граждане, в том числе, Киева Р.А. и Теймуров Б.П. По нескольким договорам с конкурсным управляющим предприятия "Калмагропромстрой" Дорджиев Б.Б. приобретал иное недвижимое имущество производственной базы, поэтому невозможно определить, какое имущество оплачено по представленной заявителем квитанции к приходному ордеру на 35 тыс. рублей.

В судебном заседании представитель Киевой Р.А. и Теймурова Б.П. поддержал изложенные в жалобе доводы.

Изучив материалы дела и выслушав представителя заявителей жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а заявление Дорджиева Б.Б. - оставлению без рассмотрения.

Как следует из представленной Дорджиевым Б.Б. копии договора купли-продажи от 16.05.03, Дорджиев Б.Б. приобрел у предприятия Элистинское МСПМК в лице Котенова В.М. общежитие производственной базы. По условиям договора покупатель становится собственником имущества после внесения договорной цены 35 тыс. рублей. В договоре не указано, какое отношение Котенов В.М. имеет к продавцу и на чем основаны его полномочия, не указаны характеристики объекта и его адрес. Из квитанции к приходному кассовому ордеру N 2 от 16.05.03 следует, что кассир Элистинской МСПМК на основании договора купли-продажи от 16.05.03 принял от Дорджиева Б.Б. 35 тыс. рублей.

Кроме того, в деле имеется передаточный акт от 16.05.04 (т. е. через год после договора), согласно которому конкурсный управляющий Элистинской МСПМК "Калмагропромстрой" Котенов В.М. передает покупателю Дорджиеву Б.Б. здание общежития общей площадью около 700 кв. м, расположенное в г. Элисте по ул. Кирбазарной, 31. В акте указано, что он составлен к договору от 16.05.03. Акт подписан только Котеновым В.М.

Поскольку названные документы представлены заявителем в качестве доказательств заключения и исполнения сделки по продаже недвижимости, необходимо исследование предполагаемой сделки на предмет ее соответствия требованиям закона. Во-первых, подлинники или надлежащим образом заверенные копии указанных документов в деле отсутствуют, что не соответствует требованиям части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. В связи с этим, при отсутствии иных доказательств, подтверждающих факты заключения сделки и ее исполнения, названные документы не являются допустимыми доказательствами. Во-вторых, в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Договором от 16.05.03 предусмотрено приобретение права собственности покупателем после полной оплаты цены, поэтому наличие надлежащих доказательств оплаты непосредственно связано с возможностью установления факта владения Дорджиевым Б.Б. зданием общежития как своим собственным. В-третьих, договор купли-продажи недвижимости заключается путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами, а несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (статья 550 Кодекса). При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор не считается заключенным (статья 554 Кодекса). Текст договора от 16.05.03 не содержит данных, позволяющих определить предмет сделки. Передаточный акт от 16.05.04 не может считаться самостоятельной сделкой купли-продажи, поскольку подписан, как следует из представленной копии, только одной стороной - конкурсным управляющим, что влечет недействительность договора.

Договор не может считаться исполненным покупателем, а право собственности перешедшим к нему (с учетом условия о переходе права только после полной оплаты) при отсутствии надлежащих доказательств такого исполнения. В соответствии со статьей 133 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий обязан использовать только один счет должника в банке или иной кредитной организации, на который зачисляются средства должника, поступающие в ходе конкурсного производства. Из данного положения следует, что расчеты через кассу предприятия, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, не допускаются, а произведенные таким образом платежи не могут считаться оплатой предприятию-должнику. Из имеющихся в деле материалов видно, что конкурсное производство в отношении предприятия "Калмагропромстрой" введено 17.06.02, т. е. до предполагаемой уплаты покупателем 35 тыс. рублей по приходному ордеру. При таких обстоятельствах квитанция к приходному ордеру не является надлежащим доказательством получения оплаты продавцом, поскольку в силу прямого указания закона данное обстоятельство может быть подтверждено только определенным видом доказательств - сведениями о зачислении суммы на единственный счет предприятия-банкрота в кредитном учреждении.

Названные обстоятельства при отсутствии препятствий для рассмотрения заявления Дорджиева Б.Б. в порядке особого производства должны были повлечь отказ в установлении юридического факта. Однако из содержания заявления и обстоятельств дела видно, что у Дорджиева Б.Б. имеется спор о праве владения и пользования зданием с проживающими в нем лицами, а, кроме того, право собственности Дорджиева Б.Б. должно подтверждаться в ином порядке.

Согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возникновении права на основании договоров (сделок) заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки. Названным Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае подлежит применению аналогия закона (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.03 N 1069/03).

Статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Предприятие "Калмагропромстрой" не приватизировалось и на период процедуры банкротства, а также на момент ликвидации оставалось государственным. Требование о регистрации перехода права лицом, приобретшим имущество государственного предприятия, при ликвидации последнего должно заявляться в порядке искового производства к собственнику имущества такого предприятия по аналогии со статьями 165, 551 Кодекса.

Решением от 02.08.06 Элистинского городского суда по делу N 2-5/06 Дорджиеву Б.Б. отказано в признании права собственности на здание по ул. Кирбазарной, 31, а также отказано в признании Киевой Р.А. не приобретшей право пользования помещением в данном здании и выселении ее с членами семьи. Таким образом, Киева Р.А. и другие лица, проживающие в спорном здании, сохраняют право пользования, на которое Дорджиев Б.Б. претендует единолично.

В соответствии с частью 3 статьи 217, частью 4 статьи 221 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установивший при рассмотрении дела об установлении факта, что возник спор о праве, оставляет заявление об установлении юридического факта без рассмотрения.

Учитывая изложенное, судебные акты подлежат отмене, а заявление Дорджиева Б.Б. об установления факта владения и пользования объектом недвижимости - оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 13.02.07 и постановление апелляционной инстанции от 23.04.07 Арбитражного суда Республики Калмыкия по делу N А22-728/2005/4-78 отменить, заявление Дорджиева Б.Б. об установлении юридического факта оставить без рассмотрения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.