Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 августа 2007 г. N Ф08-5015/07 "Поскольку в договоре отсутствуют положения, согласно которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения, то суды со ссылкой на статью 425 Гражданского кодекса РФ правомерно указали, что действия, совершенные до заключения договора, не могут расцениваться как исполнение договора" (извлечение)

ООО "Крован-КМВ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к благотворительному фонду содействия и развития социальных программ по защите прав малоимущих и социально незащищенных граждан по Южному федеральному округу "Согласие" (далее - фонд) об обязании исполнить предусмотренные договором от 14.02.06 обязательства в части передачи документов, разрешающих строительство 16-ти этажного дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, Безымянная Балка.

Фонд обратился в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора от 14.02.06.

Определением от 16.01.07 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Южная электрическая компания", МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону"; встречное исковое заявление принято к производству.

Решением от 21.02.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.05.07, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор от 14.02.06 является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия договора о его предмете, в связи с чем у общества отсутствует право требования от ответчика исполнения обязательств, предусмотренных договором, а у фонда отсутствуют основания для его расторжения.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и иск удовлетворить. По мнению заявителя, стороны согласовали условие о предмете, поскольку содержание и объем работ определяется проектной документацией, являющейся неотъемлемой частью договора, в которой указана этажность здания и наличие вспомогательных помещений, количество квартир, площадь объекта. Место строительства (г. Ростов-на-Дону, Безымянная Балка) определено в постановлениях мэра г. Ростов-на-Дону от 21.05.04 N 795, 15.11.04 N 1859. Результат выполненных работ принят фондом, что свидетельствует о согласовании сторонами предмета договора. Размер площадей, передаваемых обществу после ввода дома в эксплуатацию, предусмотрен договором в процентном отношении, в связи с чем вывод судов о невозможности установить количество и площадь квартир, передаваемых заявителю и администрации, является необоснованным. Вывод судов о том, что застройщик не вправе делегировать свои полномочия другому лицу, не имеющего вещного или обязательственного права на земельный участок, не соответствует статьям 12, 47, 48, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, фонд и общество заключили договор от 14.02.06. По условиям договора стороны обязались совместно осуществлять строительство 16-ти этажного дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, Безымянная Балка. Согласно пункту 2.1 договора фонд обязался получить исходные данные (технические условия, архитектурно-планировочное задание и др.) для проектирования объекта, согласовать проектно-сметную и другую документацию в Комитете по архитектуре и градостроительству, обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет, получить постановление главы администрации г. Ростова-на-Дону на строительство объекта, участвовать в получении разрешения на строительство. Общество обязалось выполнять функции заказчика-застройщика, генерального подрядчика, на основании архитектурно-планировочного задания выполнить проектно-сметную документацию, технические задания по строительству инженерных коммуникаций, работы по землеустройству, заключать агентские договоры на проведение либо провести самостоятельно маркетинговые исследования по изучению рынка недвижимости, рынка строительных материалов на территории Ростовской области. В обязанности общества также входит проведение иных работ и исследований, необходимых для осуществления строительства объекта (пункт 2.2 договора). Общество обязалось осуществлять инвестирование за счет собственных средств и средств третьих лиц путем заключения договоров на долевое участие в строительстве.

Неисполнение фондом обязанности по передаче разрешающей документации явилось основанием для обращения общества в суд.

Неисполнением обществом условий договора, послужило основанием для обращения фонда в суд со встречным исковым заявлением.

Суды, установив, что договор от 14.02.06 содержит в себе элементы договора инвестирования, строительного подряда, простого товарищества, признали его незаключенным в связи с неопределенностью предмета договора. Оценив договор по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что договор не позволяет установить, условия, на которых стороны собираются строить жилой дом, место нахождения строительства, общую площадь, количество квартир, объем подлежащих выполнению работ. Поскольку предмет договора от 14.02.06 не определен, то в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации это является основанием для признания его незаключенным. Выводы судов первой и апелляционной инстанции в этой части обоснованны и переоценке не подлежат.

Довод заявителя о том, что объем работ определен в проектной документации, следует отклонить, поскольку в соответствии с пунктом 2.1.2 договора фонд обязался согласовать проектно-сметную документацию в Комитете по архитектуре градостроительству, получить исходные данные для проектирования объекта т. е. на момент заключения договора документация отсутствовала. Довод заявителя о том, что он исполнил условия договора и передал результат работ обществу и это обстоятельство свидетельствует о согласовании предмета договора и его исполнении, оценен судами и обоснованно отклонен. Суды установили, что исполнение обществом обязанностей произошло до заключения договора. Поскольку в договоре отсутствуют положения, согласно которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения, то суды со ссылкой на статью 425 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно указали, что данные действия не могут расцениваться как исполнение договора от 14.02.06.

Довод заявителя о несоответствии вывода судов статьям 12, 47, 48, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации о том, что застройщик не вправе делегировать полномочия застройщика другому лицу, не имеющему вещного или обязательственного права на земельный участок, не состоятелен. Суды правильно указали, что в силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статьями 47, 48, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик вправе на основании договора передавать третьему лицу часть своих функций, однако закон не предусматривает право застройщика на передачу вещных или обязательственных прав на земельный участок, предоставленный компетентным органом для строительства, на основании договора, аналогичному договору от 14.02.06.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 21.02.07 и постановление апелляционной инстанции от 10.05.07 суда Ростовской области по делу N А53-15415/06-С3-26 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.