Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2007 г. N Ф08-5220/07 "Договор купли-продажи правомерно признан недействительным, поскольку орган местного самоуправления распорядился земельным участком, находящимся в федеральной собственности и в силу закона не подлежащим передаче в частную собственность" (извлечение)

Прокурор Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Анапа (далее - комитет) и потребительскому обществу "Анапаторг" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 20.07.04 N 0104 земельного участка площадью 56 кв. м, кадастровый номер 23:37:01 01 053:0003, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крылова, 85-Б.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город - курорт Анапа (далее - администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением от 03.04.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.06.07, исковые требования удовлетворены. Суды исходили из того, что, заключив договор аренды спорного земельного участка от 15.08.02, общество реализовало исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду, поэтому участок не мог быть отчужден ему по договору купли-продажи. Регистрация права собственности общества на павильон незаконна, поскольку оно самовольно произвело реконструкцию, в результате которой павильон приобрел признаки недвижимости. Суд апелляционной инстанции указал, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и поэтому не подлежит передаче в частную собственность.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 03.04.07 и постановление апелляционной инстанции от 28.06.07, производство по делу прекратить. По мнению заявителя, суд пришел к неправильному выводу об утрате обществом права на выкуп земельного участка. Согласно предоставленным в материалы дела доказательствам павильон является недвижимым имуществом, право собственности на которое возникло до принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимости и сделок с ним". Вывод судов о самовольном характере строительства документально не подтвержден. Суды не оценили письмо общества в Управление архитектуры и градостроительства г. Анапы с просьбой разрешить проведение реконструкции с отметкой о согласовании. Вывод суда первой инстанции о нарушении прав жильцов дома не обоснован. Земельный участок находится в третьей зоне санитарной охраны курорта, ограничения в его приватизации не установлены. Обществом соблюден установленный порядок приобретения земельного участка в собственность.

Отзывы на жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в жалобе, и просил отложить судебное заседание для предоставления мотивированной жалобы. Ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку доводы заявителя изложены в кассационной жалобе, дополнении к ней. В судебном заседании новых доводов представитель общества не привел.

Представитель комитета поддержал доводы жалобы, представители прокуратуры и управления просили судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, распоряжением главы администрации города - курорта Анапа от 18.06.96 N 267-р Анапскому потребсоюзу разрешена установка типового киоска по ул. Крылова в районе дворовой автостоянки дома 85 "а". По разделительному балансу от 28.06.96 павильон по ул. Крылова передан учрежденному потребительскому обществу "Анапаторг".

Постановлением главы города - курорта Анапа от 19.06.02 N 617/5 земельный участок под торговым павильоном площадью 56 кв. м предоставлен в аренду обществу сроком на 5 лет. 15 августа 2002 г. администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды указанного земельного участка.

20 июля 2004 г. на основании постановления главы города - курорта Анапа от 09.07.04 N 870 "О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ПО "Анапаторг"" комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи N 0104 земельного участка площадью 56 кв. м, кадастровый номер 23:37:01 01 053:0003, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крылова, 85-Б.

Полагая, что договор купли-продажи от 20.07.04 является недействительной (ничтожной) сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В отзыве на апелляционную жалобу управление указало на то, что спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта и не подлежит приватизации в силу закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.95 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.95 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" следует, что курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Указом Президента Российской Федерации от 22.09.92 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного постановлением Совмина РСФСР от 30.01.85 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.96 N 591-р территория города-курорта Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Поэтому земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапа, являются федеральной собственностью. Отчуждение земельного участка, находящегося в федеральной собственности, нарушает права и законные интересы Российской Федерации как собственника спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации), приватизация которых может быть разрешена только специальной нормой закона (пункт 2 статьи 27 Кодекса). В соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов. Таким образом, действующее на момент заключения договора купли-продажи федеральное законодательство не содержало норм, разрешающих приватизацию земель, включенных в состав лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Довод общества о том, что ограничения в приватизации участка отсутствовали, поскольку он находится не во второй, а в третьей зоне санитарной охраны курорта, отклоняется. Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрещена приватизация земель, относящихся к особо охраняемым природным территориям, независимо от того, в какую из зон санитарной охраны входит земельный участок.

Поскольку администрация распорядилась земельным участком, находящимся в федеральной собственности, и который в силу закона не подлежит передаче в частную собственность, договор купли-продажи правомерно признан недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Вместе с тем суды пришли к неправильному выводу о ничтожности договора в связи с тем, что, заключив договор аренды спорного земельного участка после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, общество реализовало свое исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность или аренду. Земельный кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приватизацию земельных участков, которые ранее были предоставлены собственникам зданий, строений, сооружений на основании договоров аренды. Выбор собственником недвижимости вида землепользования путем заключения договора аренды влечет за собой невозможность понуждения собственника земельного участка к заключению договора купли-продажи данного земельного участка, но не исключает его предоставление в собственность по воле собственника.

Выводы о самовольном характере реконструкции павильона преждевременны, поскольку обстоятельства, связанные с реконструкцией, суды не исследовали.

Однако названные выводы не привели к принятию неправильных по существу судебных актов, поэтому основания для отмены либо изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 03.04.07 и постановление апелляционной инстанции от 28.06.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-30215/2006-39/754 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.