Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 августа 2007 г. N Ф08-5477/07 "В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае уклонения стороны по договору от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности" (извлечение)

ОАО "МИР СКПЖТ" (далее - общество "МИР" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Техсервис" о признании права собственности на подъездной железнодорожный путь литера Ж общей протяженностью 320 погонных метров. В обоснование иска общество "МИР" указало, что приобрело объект у ответчика по договору купли-продажи от 12.02.98, продавец не предоставил покупателю документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, а впоследствии выяснилось, что у него такие документы отсутствуют.

Решением от 23.03.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.05.07, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что план приватизации Павловского предприятия по механизации АПК (предшественник общества "Техсервис") не является достаточным доказательством принадлежности спорного объекта ответчику до заключения договора купли-продажи. Отсутствует возможность идентификации имущества, отчужденного по договору купли-продажи, и имущества (железнодорожного тупика), переданного ответчику в ходе приватизации. Договор подписан неуполномоченным лицом - Исаевым В.И., тогда как директором ОАО "Техсервис" до 30.03.98 являлся Алехин А.П., что подтверждается приказом о его увольнении. Доказательства назначения Исаева В.И. на должность руководителя ОАО "Техсервис" или последующего одобрения сделки уполномоченными органами общества отсутствуют. Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что документы, представленные истцом в доказательство принятия спорного имущества на баланс, уплаты налога на имущество и несения затрат на его содержание не подтверждают приобретение истцом права собственности. При отсутствии доказательств оплаты по договору от 12.02.98 признание договора основанием возникновения права собственности означает узаконение безвозмездной сделки, что противоречит статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество "МИР" просит отменить судебные акты и признать за ним право собственности на спорный объект. Заявитель полагает, что сведения, содержащиеся в плане приватизации, позволяют идентифицировать железнодорожный тупик на участке N 3 с подъездным железнодорожным путем и разгрузочными площадками, как имущество, являвшееся предметом договора купли-продажи от 12.02.98.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в жалобе доводы, представитель ответчика просил оставить жалобу без удовлетворения, пояснив, что в настоящее время право собственности на подъездной железнодорожный путь зарегистрировано за ОАО "Техсервис".

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи от 12.02.98 следует, что ОАО "Техсервис" в лице директора Исаева В.И. продало, а Северо-Кавказское открытое акционерное общество "Промышленного железнодорожного транспорта" (предшественник истца) купило подъездной железнодорожный путь протяженностью 320 погонных метров, расположенный в станице Павловской, ул. Промышленная, 1. В договоре указано, что объект принадлежит продавцу на праве собственности в соответствии с планом приватизации Павловского предприятия по механизации АПК от 17.06.93 и подлежит передаче покупателю в течение 5 дней по передаточному акту, с момента подписания которого у покупателя возникает право собственности. Покупатель обязался в течение 10 дней уплатить стоимость имущества - 328 364 рубля 62 копейки.

Согласно передаточному акту от 16.02.98 объект передан в собственность покупателя. В пункте 4 передаточного акта стороны подтвердили, что выполнили обязательства, указанные в пунктах 2.1 и 5.2.1 договора (оплата), в полном объеме и у них нет друг к другу претензий.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 550 Кодекса договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и в силу статьи 551 Кодекса государственной регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности к покупателю. Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права не является основанием для изменения отношений сторон по договору с третьими лицами.

Из названных норм следует, что факты заключения договора в письменной форме и передачи покупателю недвижимого имущества являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.

Таким образом, в результате заключения договора от 12.02.98 и передачи имущества по акту от 16.02.98 у истца возникли предпосылки для регистрации за собой права собственности при условии, что объект принадлежал продавцу.

Договор в установленном порядке не оспорен. Вывод апелляционной инстанции о ничтожности договора вследствие его противоречия статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит содержанию договора и передаточного акта, из которых не следует, что воля заключивших договор коммерческих организаций направлена на дарение. Исполнение либо неисполнение покупателем обязанности по оплате не является предметом настоящего спора, поскольку не влияет на действительность сделки, кроме того стороны подтвердили в передаточном акте исполнение данной обязанности.

В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у Исаева В.И. полномочий на подписание договора купли-продажи, руководствуясь предоставленной в материалы дела архивной копией приказа Павловского акционерного общества "Техсервис" от 30.03.98 N 1. Согласно названному приказу, подписанному тем же В.И. Исаевым как директором, Алехин А.П. был уволен с должности директора предприятия по собственному желанию на основании заявления (т. 2, л. д. 73). В то же время в нотариально заверенной выписке из трудовой книжки Исаева В.И. имеется запись о принятии его на работу в АО "Техсервис" переводом с 01.09.97 на должность генерального директора.

Указав на данное противоречие, судебные инстанции неправомерно возложили на истца обязанность по его устранению и предоставлению доказательств избрания Исаева В.И. генеральным директором на общем собрании акционеров. Между тем истец в обоснование того, что заключил договор с уполномоченным лицом, предоставил подлинники договора и передаточного акта, в которых подписи Исаева В.И. заверены печатью продавца. При таких обстоятельствах покупатель вправе был исходить из того, что заключает договор с полномочным представителем, иное должно быть бесспорно доказано другой стороной, ссылающейся на отсутствие полномочий у лица, подписавшего договор. Между тем ответчик не отрицает, что на момент увольнения Алехина А.П. руководителем предприятия являлся Исаев В.И. В связи с этим существенное значение имело выяснение момента подачи Алехиным А.П. заявления об увольнении по собственному желанию; исполнял ли он после подачи заявления обязанности руководителя или кто-либо временно исполнял эти обязанности; имелась ли на предприятии наряду с должностью генерального директора (как указано в трудовой книжке Исаева В.И.) должность директора; оспаривал ли договор Исаев В.И. после 30.03.98, являясь директором продавца.

При рассмотрении вопроса о принадлежности продавцу указанного в договоре купли-продажи объекта и его тождестве с имуществом, названным в плане приватизации, необходимо было учитывать разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25 февраля 1998 года "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В названном постановлении указано, что акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации. В уставный капитал создаваемого акционерного общества может считаться переданным лишь то имущество, которое поименовано в акте оценки стоимости имущества предприятия.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права, возникшие до принятия данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Таким образом, ОАО "Техсервис", образованное в результате приватизации в 1993 году, после внесения его в государственный реестр юридических лиц являлось собственником недвижимого имущества, независимо от его государственной регистрации. На момент совершения сделки в месте ее заключения отсутствовали регистрирующие органы, что не позволяло зарегистрировать право собственности за продавцом и переход права к покупателю.

Обе стороны в споре подтверждали принадлежность подъездного железнодорожного пути обществу "Техсервис" в результате приватизации. Ответчик пояснял, что и в настоящее время спорное имущество принадлежит ему на праве собственности, ссылаясь на то, что договор о его отчуждении не заключался. Представитель ответчика в кассационной инстанции пояснил, что подъездной путь на сегодняшний день зарегистрирован за ним на основании плана приватизации, который судебные инстанции сочли недостоверным доказательством. При таких обстоятельствах судебные инстанции должны были выяснить, имелся ли в составе приватизированного обществом "Техсервис" недвижимого имущества иной железнодорожный подъездной путь, оставшийся по каким-либо причинам в государственной собственности, претендуют ли третьи лица на спорный объект.

В приватизационных документах, в частности, акте оценки стоимости объектов недвижимости и перечне основных фондов, под инвентарным номером 14 указан железнодорожный тупик 1962 года и наружный подкрановый путь 1967 года (инвентарный номер 55). В плане приватизации указано, что предприятие состоит из 4 участков и поименовано, какие из недвижимых объектов входят в состав каждого участка. Отмечено, что только участок N 3 расположен на ул. Промышленной, 1, т. е. по адресу, названному в спорном договоре. На участке N 3 имеется подъездной железнодорожный путь с разгрузочной площадкой. Таким образом, в плане приватизации в составе имущества, подлежащего приватизации, прямо указан объект, имеющий то же наименование и местоположение, что и объект, названный в договоре, и отсутствует упоминание о каком-либо еще подъездном железнодорожном пути, вошедшем или не вошедшем в план приватизации. В техническом паспорте имеется описание подъездного железнодорожного пути необщего пользования протяженностью 320 метров, проходящего по территории ОАО "Техсервис", что также указывает на его принадлежность. Из описания объекта и его графического изображения видно, что за пределами территории ОАО "Техсервис" подъездной путь сопряжен с участком, принадлежащим другому лицу (ООО "Тара"), а затем соединяется с общей железнодорожной линией. На участке ОАО "Техсервис" подъездной путь обрывается, что соответствует объекту с наименованием "железнодорожный тупик", указанному в плане приватизации.

При названных обстоятельствах вывод о невозможности идентифицировать предмет договора купли-продажи следует признать недостаточно обоснованным.

Судами первой и апелляционной инстанции не исследовался вопрос о том, в чьем фактическом владении находится спорное имущество, осуществляет ли пользование ответчик с учетом того, что он находится в процедуре банкротства, оспаривалась ли сделка купли-продажи продавцом.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию. При новом рассмотрении суду следует установить, в чьем владении находится объект, претендует ли на него кто-либо из лиц, не участвующих в деле, решить вопрос о правомочиях Исаева В.И., предложить истцу уточнить исковые требования в соответствии с диспозицией пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 09.04.07 и постановление апелляционной инстанции от 30.05.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2059/2007-17/10 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.