Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 сентября 2007 г. N Ф08-6063/07 "Поскольку договор купли-продажи объекта недвижимости содержал все существенные условия, предусмотренные статьями 554, 555 ГК РФ, суд обоснованно отклонил иск о признании сделки незаключенной" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2008 г. N Ф08-1704/08

ОАО "Ставропольэнерго" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Южсетьсервис" о признании незаключенным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.02.06 N 82/103/1006.

Решением от 23.03.07, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.07, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемый договор содержит все существенные условия, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор сторонами фактически исполнен. Какие-либо разногласия относительно предмета договора между сторонами отсутствуют.

В кассационной жалобе ОАО "Ставропольэнерго" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, иск удовлетворить. Заявитель указывает, что вопреки требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в тексте договора конкретно не указаны подлежащие передаче помещения, их площадь, расположение согласно выписке из технического паспорта здания (сооружения), экспликации и поэтажным планам, сведения о земельном участке под зданием отсутствуют. За истцом зарегистрировано право собственности на незавершенное строительством здание 80% готовности, вместе с тем этажи, как отдельные объекты этого здания, которые могли бы быть предметом гражданско-правовых сделок, не выделялись. В спорном договоре отсутствует указание на земельный участок, необходимый для использования приобретенного объекта. За истцом не регистрировалось право собственности на 4-й этаж нежилого здания, расположенного по адресу: "Западная" подстанция, ул. Мира, 448/ ул. Доваторцев, 7а. Государственная регистрация перехода права собственности на переданный по договору объект не произведена, поэтому в силу пункта 1.6 договор не заключен. Ссылка судов на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 неправомерна, поскольку касается споров о признании сделок недействительными, а не оспаривания их заключенности.

ООО "Южсетьсервис" в отзыве на жалобу отклонило ее доводы, полагая, что выводы суда соответствуют закону и представленным доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.02.06 ОАО "Ставропольэнерго" (продавец) и ООО "Южсетьсервис" (покупатель) заключили договор N 82/103/1006 купли-продажи объекта незавершенного строительства. По условиям пункта 1.1 договора продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, представляющее собой четвертый этаж нежилого здания литера А1, площадью 477,1 кв. м, 80% готовности, инвентарный номер 4401, расположенное по адресу: "Западная" подстанция, ул. Мира, 448/ ул. Доваторцев, 7а (почтовый адрес: ул. Мира, 450 - постановление главы администрации г. Ставрополя от 25.07.03 N 4670), г. Ставрополь, Ставропольский край, кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1, а покупатель принимает его в собственность и оплачивает его стоимость. Цена отчуждаемого объекта определена в сумме 2 006 тыс. рублей (с НДС). Согласно пункту 1.6 договор считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 42, 43).

По акту приема-передачи от 21.02.06 продавец передал покупателю указанное в договоре недвижимое имущество (т. 1, л. д. 50).

ОАО "Ставропольэнерго", полагая, что договор не позволяет определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору, а также не содержит данных, позволяющих определить расположение отчуждаемого имущества на конкретном земельном участке, обратилось в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества. Согласно статье 554 Кодекса в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установили суды, согласно представленному ООО "Южсетьсервис" техническому паспорту на незавершенное строительством административное здание кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1, расположенное в г. Ставрополе по ул. Мира, 448, литера А1, приобретенный 4-й этаж находится в указанном здании, обладает характеристиками, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, а его адрес, площадь, наименование литера и инвентарный номер полностью совпадают с данными, содержащимися в договоре от 21.02.06 N 82/103/1006 (т. 1, л. д. 132 - 136).

На основании постановления главы администрации г. Ставрополя от 25.07.03 N 4670, принятого до заключения оспариваемого договора, нежилое здание литера А1 по ул. Мира, 448 в г. Ставрополе выделено в самостоятельное домовладение с почтовым адресом: ул. Мира, 450. Земельный участок площадью 1 762 кв. м по указанному адресу без выдела в натуре предоставлен истцу (площадь 836,95 кв. м) и ОАО НПК "Электрические технологии" (площадь 925,05 кв. м) для завершения строительства административного здания. Из представленного в дело кадастрового плана земельного участка от 11.09.06 N 12-06/06-2499 и договора аренды земельного участка от 13.08.03 N 3311/2 (с дополнительным соглашением от 23.07.05), заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя и ОАО НПК "Электрические технологии" следует, что указанному участку присвоен кадастровый номер 26:12:01 05 32:0011.

Судами установлено, что наличие разных адресов у одного и того же здания вызвано тем, что ОАО "Ставропольэнерго" не осуществило государственную регистрацию договора аренды земельного участка, выделенного ему до заключения оспариваемого договора для продолжения строительства здания, в котором находится спорный объект недвижимости и соответственно не зарегистрировало изменение адреса самого здания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.01.07 N 12/003/2007-063 и письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 12.01.07 об отсутствии в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на недвижимое имущество (незавершенный строительством объект, кадастровый номер 26:12:01 05 32:0011:31354/192:1085-1113/А1) по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 450.

Между тем согласно имеющемуся в деле плану от 28.02.06 объекта недвижимости административного здания по ул. Мира, 450 (дата обследования 08.02.06) кадастровый номер объекта был изменен на номер 26:12:01 05 32:0011:31354/192:1085-1113/А1. При этом указанный в плане предыдущий кадастровый номер объекта совпадает с кадастровым номером, на который имеется ссылка в оспариваемом договоре, а помещения 4-го этажа, указанные в новом плане объекта недвижимости идентичны помещениям этого же этажа, нанесенным в экспликации технического паспорта объекта по ул. Мира, 448.

Кроме того, как установили суды, договор сторонами исполнен. По акту приема-передачи от 21.02.06 истец передал ответчику спорный объект недвижимости, при этом разногласия относительно подлежащего передаче объекта недвижимости между сторонами не возникли. Фактическое владение и использование ответчиком приобретенного объекта, подтверждается документами о проведении отделочных и монтажных работ и оплате коммунальных услуг. Поскольку норма статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о точном определении объекта продажи направлена на исключение неопределенности между сторонами обязательства при его исполнении, суды, установив факт отсутствия такой неопределенности, обоснованно отклонили довод ОАО "Ставропольэнерго" о несогласованности предмета спорной сделки.

Ссылка истца на пункт 1.6 договора, устанавливающий, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности, несостоятельна. Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости является консенсуальной сделкой и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Кроме того, само условие пункта 1.6 договора неисполнимо, поскольку в силу статей 16, 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" именно заключенный договор является основанием для государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на спорный объект.

Довод истца о том, что за ним не регистрировалось право собственности на отдельные этажи спорного здания, в связи с чем он не имел права их отчуждать, отклоняется судом кассационной инстанции. Материалами дела подтверждено (т. 1, л. д. 122), что за ОАО "Ставропольэнерго" зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, нежилое здание 80% готовности, кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1, находящееся по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 448. В соответствии со статей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе распоряжаться как всем принадлежащим ему имуществом, так и его частью. Выделив в натуре и продав помещения 4-го этажа спорного здания ответчику, ОАО "Ставропольэнерго" реализовало принадлежащие ему права собственника. При этом в результате выделения помещений в натуре создание новых объектов недвижимости не произошло.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку представленных доказательств, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

При изложенных обстоятельствах суды обоснованно отклонил иск, основания для отмены оспариваемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.07 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.07 по делу N А63-16548/06-С1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.